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답변 내역

재개발이 예상되는 지역에 빌라를 매입하는 것은 바른 선택일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 해당하는 지역에 투자를 하시면 돈이 장기간 묶이게 되는 것은 기정사실이고, 경우에 따라 재개발 사업 미진행등에 따른 처리곤란한 상황으로 이어질 가능성은 있습니다. 보통 재개발에 대한 이야기가 돌고, 실제 재개발사업이 확정되기 까지도 몇년 ~수년이 걸리고, 실제 사업확장이 되어야 사업완료까지는 사업규모등에 따라 차이가 있겠으나 최소 5년이상 소요가 돌수 있습니다. 즉 그 사이에 공실에 대한 리스크나, 사업여부에 대한 리스크는 부담하셔야 합니다. 그래서 재개발사업이 이미 사업확정이 되고 어느정도 진척이 된 상태에서 투자를 시행하시는게 리스크를 줄일수 있습니다 .물론 해당시점이 이전 시점보다는 가격이 상승되어 더 비싸게 구매를 하게 되는 단점은 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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15억 이상 아파트가 오히려 거래가 잘 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 양극화에 따라 서울 상급지 고가 아파트에 대한 수요는 여전히 유지중에 있습니다. 이러한 이유는 정부가 대출규제등 자금조달을 막아도 사실상 현금부자들은 이러한 규제에 영향을 받지않고, 오히려 자금력이 부족한 수요층들과의 경쟁에서 우위를 차지하는 역할을 하고 있기에 해당기회에 필요한 매물에 대한 구매를 하고 있는 상황으로 볼수 있습니다. 그리고 우리나라의 현금부자들은 비율적으로 많지 않겠으나, 단순 숫자만 보면 생각보다 많습니다, 한 조사에 따르면 현금성 자산 100억원 이상을 보유한 부자가 작년기준으로 2만9000명이라는 통계가 있습니다. 그리고 10억이상은 46만명에 이를 정도로 알려지지 않은 부자들은 많습니다 .
경제 / 부동산
25.11.25
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오피스텔과 생활숙박형은 뭐가 다르죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 오피스텔과 생숙간에 눈으로 보이는 차이는 없습니다. 쉽게 말해서 단순구조나 외형에 따라 구분되지는 않는데, 주로 차이는 건축법상 용도와 사용목적등에서 차이가 날수 있습니다. 우선 오피스텔은 업무시설에 해당되나, 용도에 따라는 주거용으로도 허용이 가능합니다만, 생활형숙박시설(생숙)은 목적 자체가 단기 관광객등의 숙박을 위한 시설로써 호텔이나 숙박시설 대체시설로 볼수 있습니다, 즉, 법적으로 임대차등 주거용으로는 사용이 불가합니다. 문제는 이러한 생숙에 실제로 임대차계약을 통해 거주하는 사람이 많기에 문제가 되어 최근에는 이러한 생숙에 대해서 오피스텔로의 용도변경후 주거용으로 사용하거나, 숙박업으로써만 사용토록 규제를 적용하고 있는 상태입니다, 그리고 세금이나 분양 , 대출등에서 차이가 있는데, 기본적으로 오피스텔 중 주거용오피스텔은 주택수에 포함이되고, 이는 각 세금별 적용이 되게 됩니다. 그리고 주거용오피스텔도 주택담보대출등이 가능할수 있습니다. 물론 업무용오피스텔은 이러한 부분들이 적용되지 않습니다. 그에 반해 생숙은 숙박시설로써 세율에서는 주택외 세율이 적용되게 되고, 주택수에도 당연히 포함되지 않습니다. 그에 딸 주택담보대출이 아닌 일반 부동산대출등을 통해 자금을 조달하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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전세계약갱신청구권 사용 시 전세금 인하 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약청구권 사용시 임차조건은 협의에 따라 정하시는 부분으로 동일조건으로 반드시 연장되지는 않습니다. 다만, 갱신청구권사용시 조건인상이 있을 경우 5%이내로 한정되게 됩니다. 질문처럼 재계약시점에 시세가 하락한 경우라면 갱신청구권을 사용해도 보증금은 인하될 가능성이 높습니다 . 다만 인하에 대해서는 강제성은 없기에 임차인과 협의를 통해 정하셔야 할부분입니다. 2. 임차인이 인하를 거부하면 세입자는 갱신청구권을 사용하였더라도 이사를 택하거나, 그대로 동일조건으로 수용하고 연장을 할수도 있습니다. 즉, 임대인이 합의가 되지 않았다고 퇴거를 요구할수는 없겠으나, 계약조건에 대해서는 끝까지 동일조건을 고집한다면 나머지는 임차인의 선택사항입니다. 임차인이 퇴거를 하겠다고 한다면 퇴거를 할수도 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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한남더힐 26B와 평면도가 같은집 어디 없을까요..?...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한남더힐의 경우 평수가 26평이라도 가격대가 높으며, 프리미엄급 매물에 속합니다. 그에따라 일반적은 주택등에서는 흔하지 않은 구조이며, 보통은 프리미엄급 고급단지등에 존재는 하지만, 많지않기 때문에 프리미엄급 단지중에서도 희소성이 있는 매물로 평가되고 있습니다. 질문의 내용을 찾아본 결과 주로 논현 브라이튼 n40, 나인원한남등이 있으며, 이들 모두 최고급형 주택에 속하는 만큼 가격면에서는 크게 차이가 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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서울에 추가적인 부동산 규제로 나올만한 것이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부 부동산규제중에서 남은 게 있다면 세금에 대한 과세로 보입니다. 현재까지 자금조달에 대한 대출규제, 그리고 지역별 규제지역 지정을 통한 규제를 하였기에 마지막 남은 규제는 세금에 대한 부분밖에 없습니다. 특히나 부동산 보유에 따른 보유세(재산세, 종부세)에 대해서 중과세를 적용하거나, 과세기준을 낮추어 세부담을 늘리거나, 재산세에 대해서도 공시지가 현실화정책등을 통해 세부담을 증가시켜 수요를 통제할수 있습니다. 다만, 지금까지 세금에 대한 규제가 부동산시장에서 역효과를 많이 가져왔기 때문에 정부에서도 이러한 세금에 대한 규제에는 신중한 입장이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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첫 아파트 구매 조언 부탁드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제라서 원하시는 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 주택구매에서 자금계획 및 유지계획이 가장중요한 만큼 구입자금과 매월원리금부담을 고려하여 무리가 없는 정도의 가격대라면 구매를 하시는것도 주거안정측면에서도 유리한 부분이 있습니다. 또한 향후 규제강화나 세금강화등이 예상되는 상황에서는 주택가격이 상승이 크지 않다는 점과 향후 금리인하가능성 높은 시기이기에 현시점도 구택구매시점으로는 나쁘지 않다 판단이 됩니다. 구매하고자하는 지역의 경우의 경우는 서울이 단지규모는 대단지를 선택하시는게 유리한데 위 예시를 단순비교하기는 어렵고 각 지역별 발전가능성이나 편의성등을 종합적으로 고려해서 판단하시는게 필요할듯 보이긴 합니다. 두 대상물 모두 장단점이 분명하기 때문입니다.개인적으로 나이가 어리시기 떄문에 이후에 결혼, 직장등으로 인한 주거이전이 예상되는 만큼 되도록 가격보다는 거래가 활발한 지역의 아파트를 선택하시는게 나중에 현금환급성이나 매매가능성등에서는 유리할수 있기에 대단지아파트로 선택을 하시는게 유리할듯 보이긴 합니다
경제 / 부동산
25.11.25
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전세 중도퇴실 및 매매 시 대항력 유지 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상은 점유와 전입신고 모두를 유지하여야 하나, 일반적으로는 전입신고상태만을 유지하면 대항력은 유지가 된다고 볼수 있습니다. 2.없습니다, 전입신고는 말그대로 새로운 주소지에 전입신고를 하시면 되는 부분이지 별도의 준비는 필요하지 않습니다. 다만 새로운주택에 전입신고가 필요한 시점까지 현 주택의 보증금 반환이 되지 않으면 이때는 대항력 유지에 대한 문제가 발생할수 있습니다. 3. 일반적으로는 대항력 확보에는 문제가 없다고 볼수 있으나, 점유를 상실한 경우 시간이 장기화되면 대항력에 대한 리스크가 전혀 없다고는 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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부동산 계약파기로 인한 계약금 반환문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 계약해지와 함께 반환하는게 맞습니다. 다음임차인이 올때 준다는 얘기는 본인들 편의를 위한 이야기일뿐 당엱반환을 해주어야 하는게 맞습니다, 아마도 미리 계약금을 사용한 것으로 보이는데, 사실상 저렇게 나온다면 기간까지 무조건 기다리가보다 법적조치를 동시에 진행하면서 대응하는게 좋을듯 보이긴 합니다. 보통은 반환요구의사를 적어 내용증명을 발송하고, 소장을 작성해 법원에 제출하는 것까지는 진행을 하셔야 상대방도 압벅이 될것으로 보입니다. 법적 소송이나 관련한 사항은 변호사등에 도움을 받으시는게 빠르게 해결가능할것으로 보입니다. 보통 해당 기간까지 기다려도 다음 계약이 되지 않으면 또 반환을 늦출수도 있기 때문에 빠르게 대처하는 게 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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부동산 중계수수료 정할 때 협의 문의~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.솔직히 잘 모르겠습니다. 다만 중개보수로 산출된 금액이 큰편이라면 일정부분 할인을 수용할수도 있긴 한데 결국은 중개사의 선택에 따라 달라지기 때문입니다. 그리고 부가세의 경우는 특별히 현금영수증이나 세금계산서 발행을 하지 않으면 부과되지 않기에 중개보수자체에서 할인을 협의해보시는게 나을듯 보이고, 반드시 자료발행이 필요한 경우라면 질문처럼 요청을 해보실수는 있는데, 중개사마다 할인을 해주는 중개사분들도 있으나, 그렇지 않은 경우도 많기에 일반적이라는 경우로써 판단을 해드기기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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