자녀명의 보유아파트 어머니로 명의변경 문의

Question

안녕하세요

현재 지방 비규제지역에 아파트를 보유하고 있는데요

결혼을 해서 이번에 서울 규제지역 아파트 매매를 공동명의로 진행하려고 합니다.

대출규제로 공동명의를 통해 최대한도로 대출을 받으려고 하였으나, 2주택자가 되어 취득세 부과 방어 및 대출한도 확보를 위해 현재 보유중인 아파트를 어머니 명의로 변경하고 싶습니다

어머니는 현재 무주택자 상태입니다

현재 보유중인 아파트는 전세를 주고 있는 상황이며 이경우 부담부 증여에 해당되는것같은데 전세금 채무승계와 함께 저가매매계약을 하여 6월말전까지 명의변경이 가능한지 궁금하며 부수적으로 발생하는 세금과 그방법이 있는지 문의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

비규제지역내 주택에 대해서 부담부증여를 통해 소유권이전을 하시면 등기이전까지 시간이 오래소요되지는 않기에 6월말전에는 가능할수 있습니다. 다만 부담부증여의 경우 전세보증금은 채무로써 양도소득세 대상이되고, 나머지 금액에 대해서는 증여로 보아 증여세가 되기에 이에 따른 세금부담까지 고려를 하셔야 합니다. 특히 직계존비속간 거래는 증여추정에 따라 이러하 부분들에 명확한 자금이체 및 서류작성이 필요하며 해당부부은 세무전문가의 도웅을 받아 가장 절세가 되는 방법으로 진행을 하시는게 맞을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

단순히 2주택 피하려고 부담부 증여 + 저가매매 조합은 리스크 대비 효율이 애매합니다

특히 양도세 + 증여세 + 취득세

3중 과세 구조가 될 수 있어서 세금 줄이려다 오히려 더 낼 가능성도 있습니다

가능은 하지만, 요즘 기준으로는 깔끔한 절세 전략은 아니고 리스크 있는 구조입니다

그러니 세무산한테 상담을 받아보시는것이 좋습니다

Answer 3

안녕하세요

현재 지방 비규제지역에 아파트를 보유하고 있는데요

결혼을 해서 이번에 서울 규제지역 아파트 매매를 공동명의로 진행하려고 합니다.

대출규제로 공동명의를 통해 최대한도로 대출을 받으려고 하였으나, 2주택자가 되어 취득세 부과 방어 및 대출한도 확보를 위해 현재 보유중인 아파트를 어머니 명의로 변경하고 싶습니다

어머니는 현재 무주택자 상태입니다

현재 보유중인 아파트는 전세를 주고 있는 상황이며 이경우 부담부 증여에 해당되는것같은데 전세금 채무승계와 함께 저가매매계약을 하여 6월말전까지 명의변경이 가능한지 궁금하며 부수적으로 발생하는 세금과 그방법이 있는지 문의드립니다

==> 현재 상황에서 가능하고 어머님과 세대분리가 되어 있다면 취득세도 정상적으로 부과됩니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

자녀 명의 지방 아파트를 어머니로 명의 변경은 저개 매매 + 전세금 채무 승계로 가능하나 세무리스크가 큽니다.

6월말까지는 충분히 진행 가능하지만 실제 거래 증빙을 철저하게 해야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

어머니 명의 변경은 6월말까지 충분히 가능하며 이르리 통해 서울 아파트 취득세 중과를 피하고 대출 한도를 확보할 수 있습니다. 다만 전세금을 뺀 잔금을 어머니가 실제 지불할 수 있는지 자금 출처 증빙이 필수이며 시가 대비 낮은 가격으로 거래할 경우 증여세가 발생하지 않는 적정 범위를 지켜야 합니다. 지방 아파트의 1주택 비과세 요건 충족 여부에 따라 부담부 증여와 저가 매매 중 유리한 방식이 달라지므로 세금 비교가 우선입니다. 가장 안전한 처리를 위해 즉시 세무사 상담을 통해서 시가를 산정하고 계약서를 작성하여 세무조사를 대비하시기 권장드립니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

가능하실 수 있지만 6월 말까지 전세 보증금 승계와 저가매매 방식은 세무와 대출, 등기 3개가 동시에 걸려 있어 생각보다 변수가 많다고 하실 수 있습니다 특히 가족 간 거래는 주의가 필요한 만큼 사전에 충분한 상담을 받아보시기 바랍니다