경제
태왕정형
요즘은대출받아서 건물주하면 어떤가요?
제가어릴때 건물사고 월세받아먹는게 최고다 라고 어른들한테귀가 따갑도록 들었어오 ㅎㅎ 이제는 제가 그건물주의 삶을 살만큼 나이가 되었고 한번 노후대비차원에서 생각은 하고있는데 다른분들의 조언이 필요합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 경기가 매우 좋지 못해서 공실율의 위험이 커지고 있으므로 상가투자도 공실 리스크가 적은 건물을 투자를 해야 됩니다. 또한 현재 대출 금리가 높기 때문에 임대료를 받아서 충분히 대출이자가 감당이 되는 선에서 대출을 받아야 운영이 가능하게 됩니다. 좀 더 금리가 내리고 경기가 좋아져야 건물 투자 환경도 좋아 질 수 있습니다. 현 시기는 경기도 좋치 못하고 대출이자도 높은 편이라 쉽게 진입을 하기에는 다소 무리가 있는 환경이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건물주 = 좋은 선택일 수도 있습니다
단, 조건이 맞아야 합니다
하지만 안정적인 노후자산으로 자동 보장되는 시대는 아닙니다
건물 투자 전에 이 질문이 핵심입니다
내가 이 건물을 관리하는 사업자로 살 수 있는가?
,공실 스트레스 감당 가능?
,금리 올라가도 버틸 수 있음?
,임차인 문제 대응 가능?
이런 대처 능력에 자신있으면 해볼만합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
어른들 시대에는 임차를 내놓으면 바로 나갔지만 지금은 상권 양극화가 심합니다.
또한 현재 예금 대출 금리는 연 4.2% 내외를 형성하고 있으며 서울 주요 지역 꼬마빌딩이나 상가 임대수익률은 연 2~3%대에 머무는 경우가 많습니다.
따라서 예전과 지금은 상황이 다르니 신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재는 대출 금리가 월세 수익률보다 높은 경우가 많아서 과거처럼 무리한 대출을 끼고 건물을 샀다가는 매달 자기 돈으로 이자를 메꿔야 하는 역마진의 위험이 큽니다. 건물주가 되면 임대료 관리뿐만 아니라 노후 설비 수리, 공실 리스크, 각종 세금 문제까지 직접 해결해야 하는 자영업자의 고충을 감당해야 함을 잊지 말아야 합니다. 부동산은 아파트와 달리 환금성이 낮아 자금이 장기간 묶일 수 있으므로 시세 차익에 대한 막연한 기대보다는 철저한 상권 분석과 수익률 시뮬레이션이 선행되어야 합니다. 결론적으로 노후 대비가 목적이라면 대출 비용을 최소화하여 안정적인 현금 흐름을 확보하는데 집중하고 직업적인 역량을 살려 지출 비용을 꼼꼼하게 따져보신 뒤 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.
제가어릴때 건물사고 월세받아먹는게 최고다 라고 어른들한테귀가 따갑도록 들었어오 ㅎㅎ 이제는 제가 그건물주의 삶을 살만큼 나이가 되었고 한번 노후대비차원에서 생각은 하고있는데 다른분들의 조언이 필요합니다
===> 나이를 더하면 더할수록 안전한 임대 수익이 있는 부동산을 보유하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
거의 대부분 건물주들이 대출을 통해 건물을 매각하고 월세를 바탕으로 월이자비용을 충당하고, 시세상승에 따른 수익창출을 하고 있기에 위와 같이 건물 매각을 통해 노후를 대비하는 방법자체는 좋은 선택지가 될수 있습니다 .문제는 해당 건물의 공실이나, 상권이동등에 따른 시세하락등의 리스크는 가질수 밖에 없기에 아무 건물이나 매각을 하는 것이 아닌 입지적요건이 좋고, 상권이 주변에 분포되어 있으며, 향후 가치상승 가능성이 았는 지역내 매물을 선택하시는게 필요할수 있습니다. 보통 공실의 리스크는 건물내 유동인구가 꾸준히 발생하고 장기임대차를 할수 있는 병원이나 학원, 은행등이 위치하는게 가장 유리하며, 상권의 경우는 변화가 크지 않도록 역세권중심의 일정유동인구가 있는 지역이나, 주변으로 주거지역이 위치한 입지가 리스크를 줄일수 있는 방법이 될수 있습니다.
그리고 투자관점에서 건물의 임대수익을 기준으로 건물의 감가상각과 연도별 세금, 대출에 따른 원리금비용등을 종합적으로 고려햐여 수익이 가능한지를 잘 판단하셔야 합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
과거처럼 대충 사두기만 하면 알아서 굴러가던 쉬운 시대는 지나갔고, 이제는 철저한 공부와 리스크 관리가 뒷받침되어야만 살아남을 수 있는 고난도의 영역이 되었습니다.
단순히 임대 수익률과 은행 이자율을 비교하는 것을 넘어, 상권의 흥망성쇠, 복잡해진 세법, 금리 변동에 따른 자금 조달 계획, 그리고 건물 노후화에 따른 유지보수 비용까지 입체적으로 분석할 수 있는 전문적인 지식이 반드시 필요합니다.
만약 이런 철저한 대비나 여유 자금 없이 대출을 무리하게 끼고 건물을 매입했을 때 맞닥뜨릴 수 있는 최악의 시나리오를 가정해 보자면, 건물 수익의 핵심인 1층 상가의 세입자가 경기 침체로 폐업하고 나간 뒤 1년 넘게 새로운 세입자를 구하지 못하는 장기 공실 상황을 들 수 있습니다.
이 기간 동안 매달 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 대출 이자와 빈 상가의 기본 관리비, 심지어 갑자기 터지는 누수나 승강기 고장 같은 건물 수리비까지 온전히 질문자님의 은퇴 자금에서 빼내어 막아야 하는 심각한 위기에 빠지게 됩니다.
결국 눈덩이처럼 불어나는 적자와 피를 말리는 스트레스를 감당하지 못해 건물을 급매로 내놓더라도, 공실이 장기화되고 수익률이 망가진 건물은 매수자를 찾기 어려워 눈물을 머금고 헐값에 넘기거나 심하면 경매로 넘어가 평생 모은 노후 자금을 한순간에 잃게 될 수도 있습니다.
따라서 이제 건물주가 된다는 것은 편안하고 수동적인 노후 생활이 아니라 끊임없이 상권을 분석하고 임차인과 소통하며 건물을 관리해야 하는 치열한 사업체를 운영하는 것과 같으므로, 소중한 자산을 지키기 위해 이처럼 발생 가능한 최악의 변수들까지 미리 계산해 내는 뼈를 깎는 공부가 반드시 선행되어야만 합니다.