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청약 납입지연에 대해서 민영주택을 목표로 한다면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약통장에 대해서는 이미 놓친 납입회수를 한번에 채울수는 없습니다. 그러므로 현시점부터 다시 납입을 시작해서 납입인정금액을 채우셔야 할 부분입니다. 다만 이러한 납입횟수는 사실상 공공청약등에서 1순위 요건일뿐 민영의 경우는 대부분 보유기간과 지역, 평형에 따른 최소예치금을 기준으로 1순위 자격을 부여하게 됩니다. 즉, 청약통장 보유기간은 이미 2년이상 되셨을 것으로 보이기에 문제는 없으며, 예치금의 경우는 원하시는 평형에 따라 지역기준에 맞추어 입주자모집공고전일까지만 한번에 채워두시면 청약신청은 문제되지 않습니다 .
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 네, 가능합니다. 우선 조건변경에 대한 부분은 협의에 따라야 하는 부분인데 갱신청구권 사용에 따라 연장거부는 할수 없기에 결과적으로 임차인이 조건변경을 거부하고 갱신청구권을 사용하면 어떠한 식이든 임대인마음대로 할수는 없습니다. 질문2. 우선 전월세 전환부분은 협의가 안되면 불가하고, 기존조건에서 인상도 5%이내로 제한이 됩니다. 단, 갱신청구권 사용을 한다고 해서 반드시 인상이 되어야 하는 것은 의무가 아니기에 시세가 이전보다 하락한 경우라면 인상자체를 거주할수도 있습니다. 다만, 임대인과의 감정적인 마찰이 퇴거시나 거주시 임차인에게도 피곤해 질수 있는 부분이기에 되도록 협의를 거쳐 원만하게 해결하는게 필요하긴 합니다. 질문3. 2처럼 임차인은 두가지를 모두할수 있겠으나, 되도록 협의를 통해 조정은 하되 절대 수용하기 어려운 부분 예를 들어 전월세전환을 요구등에 대해서는 거절의사를 분명하게 밝히시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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월세 근저당 잡힌 집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.100%안전하다 확답하기는 어렵지만, 최우선 변제금액에 해당이 되는 경우 그렇지 않은 경우보다는 안전할수 있습니다. 다만 현주택의 주택시세를 알수 없고, 만약 경매가 진행될 경우 최우선 변제금까지는 우선변제가 되겠으나, 보증금보다 낮은 변제금일 경우 나머지 금액에 대해서는 손실가능성이 있기 떄문입니다. 그러므로 해당 근저당이 설정된 시점의 지역별 최우선 변제금을 확인해 보셔야 할듯 보이고 해당 금액이 3000만원이 넘는다면 그나마 전액 최우선변재가 가능할수 있어 안전하지만 그게 아니라면 일부에 대한 손실가능성은 있을수 있습니다. 그리고 이러한 과정까지 미반환에 따른 시간지연이 발생하고 법적 절차까지 진행되어야 하는 상황이기에 기간동안의 스트레스나 절차이행등이 따른 보이지 않는 손실은 어쩔수 없이 겪어야 할 부분으로 보입니다. 즉, 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있지만, 후순위 임차권 지위에 따른 리스크는 부담을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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전세 확정일자후 세대주만 주소이전할경우 대항력은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대주여부에 따라 대항력을 구분하지는 않습니다. 보통 대항력을 확보하기 위해서는 전세계약시 명의자가 전입신고를 하여야 합니다. 예를 들어 현재 전세계약자가 동생분이고 동생분이 다른 곳으로 이전하게 되면 대항력은 상실되는 게 일반적이며, 만약 계약자가 어머니라면 어머니 전입신고시 대항력이 생성되고 별도 이전없이 그대로 거주중이라면 대항력은 유지가 됩니다,단, 첫번째 경우처럼 동생분이 계약자이고 다른곳에 이전을 할 경우 대항력이 상실된다고 하였는데, 보통은 가족중 한분 즉 세대구성이 가능한 세대주 또는 세대원이 남아 있는 상태라면 임시적으로 기존 대항력 유지가 가능할수는 있습니다. 결론적으로 질문의 경우라면 전세계약자와 관계없이 대항력은 유지가 될 것으로 판단이 됩니다,
경제 / 부동산
26.01.12
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범어동 대구의 대표적 부촌 수성구 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보는 관점에 따라 다르겠으나, 대구내 수성구가 부촌으로 구분되는 것은 맞습니다. 관련 보고서에 따르면 금융자산 10억이상을 보유한 사람들을 부자로써 규정하고 있고 국내 46만명중 20만명이상 서울, 대구는 총 1만 9300명으로 비수도권 기준 부산에 이어 2위에 해당됩니다. 그리고 이러한 대구내 부자들의 특징은 주로 병원장이나 고소득의사들이 많다는 특징과 신흥 자영업자보다는 대를 잇는 자영자들이 많습니다. 특히 전문직의사의 경우 의과대학이 비교적 많은 대구의 교육환경 특징이 크다고 할수 있습니다. 대구에 의과대학은 서울 다음으로 경기, 부산과 함께 가장 많은 4개가 있기 떄문입니다. 그리고 이러한 사람들이 수성구에 몰린 가장 큰 이유는 80년대 도시화에 따른 아파트 공급이 이루어지게 된 점과 아법원 이전에 따른 법조계 관계자들이 해당 지역으로 유입되면서 지역내 상권이 업무지구로써 성장하게 되면서 신흥부촌의 이미지가 생겼고, 그후 2000년대 최고급 아파트까지 공급이 되면서 대구내 부촌으로 올라서게 된것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.12
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남자친구가 저희 부모님집에 전입신고하면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 보통 무주택인 자녀분인 유주택자인 부모님과 동일세대로 거주하는 경우 원칙상은 1세대 1주택자로 구분이 되나, 예외규정으로써 부모님의 연세가 만60세이상이라면 동일세대 자녀분은 무주택자로 볼수 있습니다. 다만 모든 부분에서 동일하게 적용되는 것은 아니며, 주로 청약과 대출시 그 상품 종류와 유형에 따라 다르게 구분되기에 해당부분은 실제 신청하는 대출건에 따라 별도 확인후 조치를 취하시는게 가장 현명합니다2. 남자친구분이 무주택이라면 영향을 주지 않습니다. 특히 남자친구분이 만30세 이상이라면 부모님과 분리된 주소로 전입시 부모님과 별개 세대로 보기 때문에 남자친구분 부모님 주택보유 여부는 문제가 되지 않으며, 특히 질문자님 부모님과 남자친구분은 세대원이 아닌 동거인으로써 전입이 되는 만큼 서로간 주택수에 영향을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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주택자금 대출금 계약금 중도금 잔금 받아치기 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택갈아타기를 할때, 본인 소유주택에 매도계약을 체결하고 계약금을 받아 구매하려는 주택의 계약금으로 지급하는게 일반적입니다, 그리고 일반매매에서는 잔금일이 특별히 너무길지 않는 이상 중도금 없이 계약금 잔금으로만 진행하기에 잔금일을 매도, 매수건 모두 동일하게 하여 대출상환 및 신규대출실행을 하게 됩니다. 이런 경우 새 주텍에 대한 주담대는 상환조건부대출로써 신청을 하셔야 한도등에서 기대출로 인한 한도제한등을 피하실수 있습니다, 결국은 이렇게 하기 위해서는 현 주택에 대한 매도계약을 먼저체결하고 신규주택에 대한 계약을 진행하여야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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부동산 시장에서 마이너스피란 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 용어중 피는 분양권 전매등에서 발생하는 프리미엄을 말하며, 질문에서 말하는 마이너스피(마피)는 전매시 인기가 없거나 거래가 되지 않아 손해를 보고 되파는 것을 말합니다. 보통 분양가를 기준으로 프리미엄이 붙으면 추가적인 이득이 발생되는 것과 반대로 보시면 됩니다. 당연히 수분양자 입장에서 마피가 발생하게 되면 그만큼 손실금액이 되는 것이기에 큰일이 나는 것이지만 구매자 입장에서는 더 저렴하게 구매를 할수 있는 상황이나, 마피가 발생한다는 것 자체가 해당 분양권 수요가 없고 인기가 없다는 것이기에 좋지 않은 상황으로 보는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
26.01.12
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공인중개사법 위반으로 과태료 및 행정처분 관련하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 협회는 처벌권한이 없습니다. 단순히 공인중개사간 모여있는 집단이기에 사실상 해당 협회에 신고자체로 과태료나 처벌등은 이루어지지 않습니다. 실제 처벌 권한은 행정적, 과태료는 모두 관할 구청, 시청등에서 이루어지며, 불법행위에 따른 처벌은 고소를 통한 재판을 통해 이루어지는 부분입니다. 결국에는 시청과 형사고소등을 고려해보실수는 있으나, 행위에 따른 처벌대상에 포함여부등은 정해진 규정에 어긋난다면 가능하지만 위 질문만으로 처벌 대상 행위인가는 기재된 내용이 없어 판단하기 어렵습니다. 특히 형법적인 경우에는 불법행위에 대한 입증이 필요하고 처벌수준도 결국 법원의 판단이기에 예측하기는 어렵습니다. 다만 최근에는 전세사기 이슈등으로 중개사에 대한 처벌수준이나 범위가 확대되고 있기에 사실상 불법행위가 인정되는 경우 기존과 다르게 솜방망이 처벌보다는 무거운 수준으로 확정되는 경우가 더 많은 것으로 알고는 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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배우자 부동산 지분 넘길 수 있는 방법이 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동소유 상태에서 지분을 넘기는 방법은 증여나 매매중 선택을 하셔야 하는데, 증여를 할 경우 증여세의 부담이 있을수 있고 매매를 하실경우 정상매매로써 자금이체 기록과 계약서작성등이 필요하고 시세에 따라 양도소득세 부담이 있기에 어떤 방법으로 할지는 두 방법에 따른 세금을 비교해 보셔야 합니다. 증여의 경우 형제, 남매간 1천만원까지 비과세되며 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여과세가 될수 있습니다, 서울 강동구로써 시세가 높다면 증여세 부담은 더 커질수 밖에 없기에 해당 부분은 일단 세무사등의 상담을 받아 가장 절세가 잘 되는 방법으로 진행하시는게 맞지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
26.01.11
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