답변 내역
- 임차권등기명령이 말소된 집으로 들어가도 될까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차권 등기가 있다는 말은 임대인이 이전 임차인의 보증금반환을 하지 못해 일정기간 지연을 하였다는 의미로 결국에는 임대인 경제적 상황이 좋지 않다라는 예측을 할수 있습니다. 그리고 본인의 보증금을 받아서 우선적으로 임차권 등기를 말소하려는 것으로 보이는데, 이는 임대인 마음대로 할수 있는게 아닌 임차인이 보증금 반환과 지연이자등을 모두 받은뒤에 말소신청을 하는 것으로 임대인과 전임차인 협의과정에 따라서 조금 더 지연가능성도 있을수 있습니다. 즉, 주변보다 말도 안되게 싼 시세는 분명한 이유가 있고 대부분 권리상 안정성이 낮거나 매물자체의 문제가 있는 경우가 많습니다. 질문에서 계약을 하고자한다면 특약등으로 권리상 임차권 말소등의 조건을 기재하여 계약을 진행할수는 있으나, 본인 퇴거시에 임대인의 경제적 상황이 더 나빠지거나 시세가 더 하락할 경우 본인 보증금 반환도 쉽지 않을 수 있다는 예상정도는 하시고 계약을 하셔야 합니다. 2년 혹은 4년뒤 일은 알수 없으나, 현 상태도 이러하다면 임대인 자체의 믿음은 낮다 판단이 되고, 계약자체는 말소조건부 계약을 할 경우 다른 물권이 없다면 위험정도는 아니라 판단은 됩니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 근저당권 많은 주택 월세 계약, 위험할까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.경매 위험성은 얼마나 될까요? -> 경매는 임대인이 해당 채무에 대한 원리금 변제를 하지 못하는 상황이 발생하여 채권자가 경매를 신청할 경우인데, 임대인의 경제상황을 알수 없고, 연체를 할지 안할지도 알수 없기에 예측불가합니다. 2.보증금 회수 가능성이 있는지 -> 본인 보증금 1000만원은 소액임차인에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 최우선 배당이 가능합니다. 다만 해당주택이 다가구의 경우로써 앞선 소액임차인이 더 있다면 이때는 최우선 배당시에 전액배당은 달라질수 있습니다. 개인적 판단으로 보증금 손실 가능성은 높지 않아보입니다. 3.임차인으로서 주의할 점 -> 권리상 리스크는 있기 때문에 계약시 전입신고 및 확정일자는 반드시 갖추셔야 합니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 해당 주택의 경우 버팀목 전세대출 시행이 가능한지 평가 부탁드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 가지고 대출 가능성에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다. 일단 기존 이용중인 대출상품에 대해서 목적물 변경을 위해서는 현 이사할 주택이 은행이 판단하는 기준에 적합하여야 하는데 이에 대한 평가를 은행이 하기 때문에 실제 은행을 통해 해당 주택으로 이사시에 목적물 변경이 가능한지, 어떠한 요건을 갖추어야 하는지 문의하시는게 가장 정확하기 때문입니다. 확인은 필요하겠으나, 임대인이 법인일 경우 hug가 아닌 hf대출을 이용하여야 하기에 경우에 목적물 변경이 되지 않을 가능성도 있습니다.그리고 최소한 이사갈 주택의 현재가격을 알아야 선순위 근저당과 보증금을 더한 2.4억을 기준으로 전세가율등을 판단하여 대략적인 가능성을 판단해 볼텐데 이러한 시세 관련 사항도 기재하지않으셨기에 답변이 불가한 질문으로 보입니다. 단, 후순위 임차권 자체가 권리상 리스크가 있으나, 만약 계약시 기존 대출말소를 조건으로 한다면 이때는 일반적인 전세계약와 권리상 리스크는 부담하지 않습니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 중기청 전세대출자금으로 계약한 원룸 재계약 고민입니다...안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인의 상황을 본인 스스로 정해지지 않은 상태라면 제3자가 어떠한 판단을 내려드릴수 없습니다. 즉, 확실하게 정해진게 아무것도 없기 때문입니다. 일단 직장의 경우 재계약시점까지 어떠한 최종 확정이 되지 않았다면 당연히 재계약을 하셔야하고 전세가 상승의 경우는 실제 협의를 해보야야 하나, 갱신청구권이 있다면 최대 5%이내로 제한할수 있기에 이를 기준으로 미리 대략적인 자금운영계획을 세우시면 됩니다. 결국 재계약협의 시점 (만기 6~2개월전_) 임대인과 재계약에 대한 조건 협의를 해보시고 회사의 경우도 중도해지 가능성을 판단하여 2년이 아닌 1년단위로 혹은 특약에 중도해지시 발생할수 있는 패널티등에서 이를 낮추는 내용을 기재할수 있도록 협의를 하시는 방법도 있을수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 수익공유형 모기지 관련 질문하려고 합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익공유형 모지기상품은 저금리로 대출금을 빌려주고 추후 주택 매각이 나 대출전액 상환시 발생한 시세차익의 일부를 주택도시기금과 나누는 방식입니다. 즉, 1%대 저금리를 장기간 이용하는 대신 정산비율에 따라 시세차익을 나누는 것으로 보통 10~50%, 자녀수와 장기대출 유지 여부에 따라 달라집니다. 질문에서는 몇가지 잘못된 부분이 있는데, 본인자금과 대출을 더해 총 주택가격을 부담하셔야 합니다. 즉 10억주택을 구매하는데 본인자금과 대출을더해 5억만 내면 되는게 아닙니다. 결국 현행 주담대의 경우 매월 3~4%이자를 부담하고 시세차익을 모두 갖게 되나, 위 모기지의 경우 1%대 이자를 부담하지만 시세차익을 온전히 가져오지 못하는 것이므로 신혼희망타운의 경우 시세보다 낮은 분양가로 모집을 하는 특성상 이자절감보다는 세차익에 대한 기대가 크기 때문에 그렇게 유리한 정책이자 손해보는 부분이 없다고는 볼수 없습니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 청년월세지원 VS 청년희망주택 고민안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로 청년희망주택은 시세보다 저렴하게 주택을 청년에게 공급하는 임대주택으로써 청년월세지원을 받는 것보다는 장기적으로 유리합니다 ,알기로는 청년월세지원은 매달 20만원이 최대 한도이고 최대 1년간만 지원되지만 청년희망주택의 경우 몇년간시세보다 낮은 임대료(공공주택의 경우는 시세 60~70%내)를 부담하고 안정적으로 거주를 힐수 있기 때문입니다. 다만 지원을 받기위한 신청요건이나 선정가능성은 혜택이 큰 만큼 청년희망주택이 더 까다롭습니다.경제 / 부동산25.08.1610
- 마음에 쏙!100
- 드라마에서도 나온거라서 궁금했던건데안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 주택의 가격은 입지나 면적, 건축한 건물에 따라 차이가 나기 떄문에 얼마라고 딱 말하기는 어렵습니다.그리고 친구들이 돈을 합쳐 주택을 사는것도 가능은 한데 이런 경우 공동명의로써 낸 만큼을 지분으로 쪼개어 등기를 할수도 있습니다. 만약 등기는 대표자 한사람이 하게 된다면 원칙적으로는 구입자금을 낸 사람은 소유자에 대해서 현금증여를 하게 된것이기 때문에 이때는 원칙상 증여세애 대한 문재가 생겨날수 있어 이에 대한 대비책도 필요합니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 재건축아파트 관련 비용은 어디서 보통안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재건축 시작단계에서 발생하는 추진위원회 , 조합운영비용등은 일차적으로 모두 재건축사업을 함께 시행하고 하는 시공사(건설사)가 지원하게 됩니다. 다만 이러한 자금은 결국 재건축시 발생되는 모든 비용에 포함이 되고 재건축이후 조합원들의 분담금으로 채워지게 됩니다. 결국 사업비용에 해당되고 해당 아파트 재건축을 시행하는 입주민들이 최종 부담하게 되는 비용입니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 한달 단기도 계약서 다 정확히 작성하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차에서는 정식으로 계약서를 작성하고 권리관련한 공적장부를 확인하는게 맞습니다. 최소한 내가 계약을 하는 상대방이 실제 소유자가 맞는지정도는 확인이 필요하기 때문입니다, 다만 한달 단기임대이기에 임대차보호법이 적용되지 않는다점, 별도 이러한 확인절차의 필요성을 못느끼신다면 단순하게 무보증금으로 하여 계약을 하시면 될것으로 보입니다. 결국에는 보증금 보호를 위해 권리관계등 안전성을 확인하는 목적이기 때문에 보증금이 없고 한달치 월세만 납입하고 한달거주 후 퇴거를 한다면 위 확인은 필요하지 않다 판단이 되기 때문입니다.경제 / 부동산25.08.1600
- 오래된 청약통장을 해지하는 게 나을지 궁금해요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 경우 보유기간과 납입횟수등이 있기 때문에 장기간 보유한 통장이라면 보유기간에 따른 이점이 있기에 보유를 하시는게 유리합니다. 물론 납입도 지금부터라도 하시는게 공공청약시 1순위 지위를 받으실수 있는데, 한번에 넣어서 납입횟수 인정받는 방법은 없습니다. 만약 민영청약의 경우 최소예치금 정도는 한번에 넣어 청약자격을 맞추실수는 있습니다.경제 / 부동산25.08.1600