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계약 갱신 후 중도 퇴거 시 복비 부담?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용하여 연장한 계약의 경우 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 됩니다. 보통은 임대인이 해지통보를받은 3개월후 계약이 자동종료가 되며 별도 패널티는 부담하지 않습니다. 질문에서 7월에 중도퇴거의사를밝혔다면 계약은 10월에 종료가 되기 떄문에 이후 퇴거시에는 중개보수등은 지급할 이유가 없습니다. 다만 퇴거일이 11월말이기에 종료된 이후 1개월정도 추가거주를 하는 만큼 해당부분읕 별도 임대인과 협의가 필요한 부분으로는 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세계약관련궁금사항문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임대인 변경과 관계없이 동일주택에 대해서 단1회사용가능합니다. 이전재계약시 갱신청구권을 사용한적이 있다면 다시 재계약시 사용할수는 없지만, 한번도 사용한적이 없다면 사용하실수 있습니다. 질문의 내용처럼 동일조건으로 합의하여 연장이 되었던 임대인 변경이 몇번이 되었던 기준이 아니기 떄문에 본인이 한번도 사용에 대한 의사를 밝힌적이 없거나 , 계약서상 사용에 대한 기재가 없다면 사용하실수 있다고보시면 됩니다. 단, 사용은 만기 6~2개월전에 반드시 사용하겠다는 의사통보를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세만기 이사가려고 하는데 집주인이 날짜 확정을 안해주네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임차인은 만기일 기준으로 퇴거를 하면 됩니다. 다만 질문과 같은 경우가 매우 난해한데, 보증금 반환이 되지 않으면 새롭게 계약한 주택의 잔금처리등에 문제가 생기기에 만기일 보증금 반환가능여부를 사전에 확인하게 되는데 질문처럼 임대인이 정확한 답을 주지 않는다면 새로운 주택계약은 사실 어려워질수 있습니다. 문제는 그로 인해 계약을 하지않았는데 만기일 전에 현주택의 매매가 이루어져 만기일 퇴거를 해야하는 상황으로 이이지면 임차인입장에서는 매우 곤란할수 밖에 없습니다. 사실 가장 명확한 방법은 없는게 사실이나, 일단 임대인에 대해서 만기퇴거를 기준으로 새로운 주택계약을 체결할 예정이라는 점과 만기일 미반환시 임차권 등기와 같은 법적진행 및 손해배상등을 통보하셔야 하고, 만기일 반환이 어렵다면 이후 매매계약이 체결되고 최소 2개월의 여유를 줄것을 합의하시는게 최선일수 있습니다. 물론 만기일이후 임차권 등기등은 그대로 진행을 하셔야하고 보증보험이 있다면 이에 대한 구상권진행도 함께 하셔야 합니다. 다른 방법으로는 자금조달이 가능하고 새로운 주택의 보증금 납입이 현 주택 반환없이도 가능한 수준이라면 이사주택을 계약하고 만기일 미반환시 임차권 등기명령 이후 이사하고 지연이자등을 요구하는 방법등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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월세돈남은거받기 어찌해야되죠 ㅠㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서로간 주장에 차이가 있을 때에는 상대방이 인정가능한 근거가 있어야 합니다. 보통의 월세는 은행등을 통한 이체를 하기 떄문에 이체기록을 찾아서 보여주고 반환을 요청하시는게 맞을 듯 보입니다. 만약 저는 현금으로 지급했어요 또는 이체기록이 없어요 한다면 사실상 본인 주장을 납득시키기 어려워질수 있습니다. 현금지급시 영수증을 받았거나 별도의 지금관련 입증가능한 확인 문자등이 있었다면 해당 부분도 근거가 될수는 있겠으나, 이런게 전혀 없는 상태라면 불리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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원룸에서 이사를 하려는데 한달 전 통보로 가능한지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 최초계약이후 2년이 되지 않았기 때문에 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 그리고 두당사자간 1월에 재계약에 대한 협의를 하셨기에 해당 부분은 합의갱신된 부분으로 볼수 있습니다. 그렇게 되면 계약기간은 결국 25년 7월이고, 이때 만기 2~6개월전 퇴거통보를 하지 않으셨다면 이때는 법적최소기간 연장에 따른 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 결국 개인적판단으로는 법적 최소거주기간에 따른 2년 즉, 26.1월이 만기일로 판단됩니다, 그에 따라 임대인이 요구한 12월 월세까지는 부담하는게 맞을것으로 판단되며, 특약상 퇴거 2개월전 의사통보의 경우 단기든 장기든 효력이 있기 때문에 이에 따라서도 12월까지는 부담의무는 있다고 보는게 맞을듯 보입니다. 2. 전세권등기와 같은 전세권이 아닌 단순 임대차계약에 따른 임차권만 경우에는 임대인 동의 없는 전대차는 불법입니다, 한달이라도 그렇게 했다가 혹시라도 해당 부분이 임대인을 통해 확인될 경우 임대인이 취할수 있는 법적조치등에 따른 손실이 발생할수 있기에 추천드리기 어렵습니다. 3. 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 본인이 보증금 반환을 전액돌려받으면 그때는 임대인이 해당주텍에 출입을 제한할수 없습니다. 만약 본인이 26년1월까지 보증금 반환없이 월세를 지급하고 계약을 유지한다면 해당 기간내에는 임대인이 마음대로 출입을 할수 없습니다. 결국 11월25일 퇴거하면서 보증금 반환을 다 받으며 이때는 월세에 대한 패널티에 대한 부분의 협의일뿐 주택인도는 이미 한것이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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묵시적 갱신 후 퇴거시 복비요구받았습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 묵시적계약 상태에서 중도해지는 해지를 통보한 3개월뒤에 계약은 자동종료되게 됩니다. 이때는 별도의 패널티는 부여받지 않습니다. 질문의 내용상 현 계약상태는 묵시적갱신이 맞으나, 해딩통보를 10월에 하였다면 정식적으로 퇴거는 3개월 뒤인 1월에 퇴거하는게 맞습니다. 문제는 계약이 유효한 3개월이내에 퇴거를 하시는 것이기에 이때는 임대인의 동의를 받아야 보증금 반환이 가능하다고 볼수 있고, 별도의 합의없이 질문처럼 해당 기간내 보증금반환을해주는 상황이라면 계약서상 특약등에 중도해지시 중개수수료 부담등의 특약이 있다면 위 중개보수는 지급하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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부동산 다운 계약서 작성후 적발시 처분은 어떻게 받는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 다운 계약서 작성시에는 계약당사자 및 이를 중개한 중개사 모두 처벌대상이 됩니다. 기본적으로 다운계약서는 실거래 신고위반에 해당되기에 최대3000만원 또는 거래금액의 5%이하의 과태료가 부과될수 있고, 세금에 대한 불이익으로써 취득세에 대한 가산세로써 과소신고세액의 40% 불성실신고가산세가 부과가 될수 있습니다. 그리고 해당 취득과정에서 받은 비과세나 감면등이 있다면 이러한 부분들 모두 추징되거나 배제되게 됩니다. 그리고 조세위반에 따른 형사처벌로써 벌금형 또는 징역형에 처해질수 있습니다. 그리고 이를 중개한 중개사의 경우는 공인중개사법 위반에 따른 자격정지나 등록취소등의 행정처분을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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공공임대 인기가 왜 최근에 오르고 있을 까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공임대는 일반적으로 시세보다 저렴한 임대차조건에 장기간 거주가 가능한게 장점입니다. 말그대로 주거안정을 위한 정부정책에 따른 혜택의 한 종류이기 때문입니다. 그만큼 입주하고자 경쟁이 치열하고, 특히나 주거비용이 큰 서울 및 수도권에서는 더욱 높은 경쟁률을 나타내게 됩니다. 보통 공공임대를 신청하기 위한 요건에는 소득,자산요건이 있고 일정기준초과시에는 신청자체를 하지 못하는데, 소득기준이 완화될 경우 더많은 사람들이 신청자격을 부여받을수 있고 그에 따른 경쟁률은 더 높아질수 있습니다. 반대로 질문에서 말한것처럼 소득조건이 강화될 경우에는 신청가능한 소득기준이 더 낮아졌다는 의미로 기존보다 신청할수 있는 요건의 사람들이 더 줄어들수 있다는 의미이고 그에 따라 경졍률은 기존보다 낮아질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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청약 제도 유불리, 사실혼 vs 혼인신고 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아이가 태어나게 될 경우 출생신고등을 위해 혼인신고를 하실수 밖에 없는 상황으로 보입니다. 물론 출생신고도 혼인신고를 하지 않고도 가능하나, 이후에 인지신고등의 추가 신고사항등 복잡함이 있기에 보통은 출생신고전 혹은 출생신고와 동시에 혼인신고를 하는 경우가 많습니다. 다만 현재 남편분이 유주택자인점을 고려하면 꼭 생애최초 청약을 위해 혼인신고를 미룰 필요는 없다 판단이 되며, 혼인신고를 통한 신혼부부 혜택이아 신생아 특공, 대출등을 이용을 고민해보시는게 나을것으로 판단은 됩니다,
경제 / 부동산
25.11.18
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월세 계약 갱신 건(보증금 상향, 월세 하향)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신의 경우는 부동산을 통해 진행하더라도 실질적으로 계약서만 대필하는 정도입니다. 즉, 신규계약보다는 안전성면에서 이미 거주하고 있던곳이기에 크게 문제는 없으나, 재계약시점을 기준으로 등기부등을 다시 살펴보는 정도는 필요할수 있습니다. 그리고 질문처럼 동일조건으로 연장된 게 아닌 보증금 인상과 월세변경등 조건변경이 있는 경우 별도의 전월세신고등이 필요하기에 계약서 작성은 반드시 하셔야 하고 두 당사자간 계약서 작성에 어려뭄이 있다면 중개사무소를 거쳐 대필료를 지불하고 계약서 작성을 맡기는게 편리한 부분이 있을수 있습니다. 그리고 계약서를 작성하거나 서명 할때에는 반드시 특약등에 추가된 부분이 있는지를 확인하시고 현 등기부상 권리변동여부등도 함께 확인하신뒤에 진행하시는게 안전할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.18
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