답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연세라는 계약형태는 예전에 흔히 말하는 사글세입니다. 즉, 보증금 없이 월세를 일시불하고 입주한뒤 이를 차감하고 만기퇴거를 하는 형태를 말합니다 즉, 연세 얼마라고 하면 해당 금액을 지급하고 입주한뒤 월세로 해당금액을 차감하고 만기시에 별도 반환없이 퇴거하는 것으로 이해를 하시면 됩니다. 즉 무보증금이나, 계약기간동안의 월세를 한번에 지급하고 입주하는 형태라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과라고 볼수 있습니다. 최근 뉴스등에서는 서울, 경기 12곳의 토지거래허가구역 규제에 따라 설정되지 않은 지역에 풍선효과가 일부 나타나고 있는 것으로 나오는데, 대표지역이 경기권에서는 동탄, 일산 정도이고, 인천에서는 송도,청라등이 해당됩니다. 다만 인천지역 내 매매지수가 상승하는 것은 전체 인천지역의 풍선효과에 따른 주택가격상승보다는 위 제시된 두 지역에 풍선효과에 따른 상승효과가 전반적인 통계치를 올린것으로 이해가 되며, 실제 풍선효과에 따른 실익은 해당 지역에서만 나타나는 부분으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가제에서 허가면제가 되는 면적기준은 질문에서 제시한 부분이 맞지만 현행법은 국토부가 기준면적을 고시하면 지자체장이 해당 면적의 10~300%범위에서 거래 허가가 필요한 토지면적을 따로 정해 공고할수 있고, 서울처럼 수요가 집중된 지역에서는 대부분 기준면적의 10%로 묶어두고 있습니다. 현 서울과 수도권에서의 기준면적의 경우로써 토지지분 면적을 기준으로 주거지역 6제곱미터 초과, 상업징겨은 15제곱미터 초과로 정해놓을것으로 알고 있고 그에 따라 59제곱미터를 구매하는 경우라도 토지지분에 차이가 있을수 있기에 확인이 필요하면 보통은 토지지분이 6제곱을 초과할 가능성이 높아 사전허가대상으로써 허가가 필요할수 있습니다. 만약 이럴 경우에는 전세낀 매매 즉 갭투자자체는 불가능하며, 4개월내입주하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택 세대주는 세대주 뿐아니라 세대원 전원이 주택을 보유하지 않은 경우를 말합니다. 질문에서 세대주는 무주택이고, 세대원이 유주택자라면 무주택세대주는 되지 않습니다. 즉, 청약시에 무주택세대주 요건에 충족되지 않습니다. 물론 예외 경우로써 유주택부모님과 거주를 하는 경우 부모님의 나이에 따라 예외로 인정되는 경우가 있으나, 원칙적으로는 해당되지 않는다고 보시면 됩니다. 즉, 본인 상황에 이러한 예외조건에 해당이 된다면 인정가능하지만, 아니라면 무주택세대주가 되지 않습니다. 이러한 경우 청약을 위해서는 무주택자인 현 세대주 또는 유주택자 세대원이 별개의 주소지로 분리하셔야 세대분리가 가능하고 이런 경우에 자격요건을 갖추어 청약을 하시는 방법이 있을수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 현재 서울은 규제지역에 전역이 포함되어 있고 재개발에서 입주권 부여받기 위해서는 조합원 자격이 해당되어야 하는데, 일반적으로 사업시행인가 이전에 매입을 할 경우 자격이 부여될수 있기에 현재 사업시행인가 전이므로 현시점 매매를 하도 조합원 자격과 그에 따른 입주권 부여는 가능할수 있습니다. 2. 매매계약자체가 사인간의 계약이므로 당사자들간의 해지특약은 유효합니다, 결국 매매계약에서 당사자간 합의에 따른 특약은 효력이 있습니다. 3. 권리산정일은 정비구역 지정, 고시일의 다음달을 말하며, 일반적으로 해당시점 이후로 지분을 쪼개기를 하거나 하는 경우 권리산정에서 제외가 됩니다. 이때는 조합설립도 안된 상태라고 볼수 있기에 현 개발부지 소유자들에게 적용되는 것으로 입주권과 관계가 없다고는할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 입지는 다양한 요인에 따라 다르게 판단이 됩니다. 그리고 어떠한 입지요건이 우선되는지 역시 사람에 따른 선호도에 따라 수요가 달라질수 있습니다. 평균적으로 아파트입지를 판단할때 우선되는 요인은 주로 학군과 교통편의성정도인데, 학군의 경우 강남8학군처럼 좋은 입지뿐아니라 장기거주가 가능한 초,중,고가 주변으로 모두 배치된 입지를 말하며, 해당 학교가 나름의 명문학교라면 주변 아파트들의 시세역시도 상승될 가능성이 높습니다. 그리고 교통편의성은 주로 지하철역 기준으로 도보상 이동거리를 판단하시면 되는데, 역세권일수록 수요가 많아 가격은 상승하게 됩니다. 그리고 서울이 아닌 경기권에서는 서울 특히 강남과의 근접성과 편의성에 따라 시세가 많이 달라지는데, 대표적으로 강남과 접근성이 뛰어난 과천등이 시세가 높은 편입니다.그리고 매물에 따른 선호도 차이는 주로 구축과 신축중에서는 신축이 당연히 선호가 되며, 동일 아파트에서는 가장 입출입이나 학교,지하철 접근성, 조망권과 일조권이 좋은 건물방향을 갖춘 동이 로얄동이 되며, 해당 로얄동에서는 전체층의 3분에 2 이상되는 층수가 로얄층에 해당이 됩니다. 단, 최근에는 조망권에 대한 선호도가 높아지면 최상층이 로얄층으로 불리는 경우가 많습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기임대라도 두 당사자간 임대차계약을 하는 것이기에 때문에 계약서를 작성하시는게 필요합니다, 물론 계약서작성자체가 의무사항은 아니지만, 문제가 발생할 경우 협의에 대한 사항이 계약서라는 입증가능한 문서를 통해 입증이 되는 것이기에 보증금 반환을 받아야 하는 임차인 입장에서는 계약서 작성이 필요한 부분입니다. 그리고 중개사를 통한 계약은 계약상 안전을 위해 혹은 보증보험 가입을 위해서는 필수적이나, 질문처럼 단기계약이고 보증금이 낮은 경우라면 꼭 중개사를 통하지 않고 임대인과 직접계약을 체결해도 무방할 것으로 보이긴 합니다. 원칙적으로 계약자가 아닌 타인이 거주하는 경우, 대항력 확보가 어렵기 떄문에 보증금 미반환시 문제가 될수 있으나, 단기계약이라는 점을 고려하면 크게 문제되지는 않을수 있습니다만, 두 당사자가 특약에 따라 해당 주택에 타인거주를 금지하는 약정등이 있다면 문제가 될수 있습니다. 즉 당사자들간의 합의 여분부에 따라 달라지며, 법적으로는 보증금 보호를 위한 대항력 확보는 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출심사와 관련해서는 해당 기관이 판단하는 것이기에 정확한 답변은 어렵습니다. 다만, 버팀목 전세대출의 경우 잔금일보다 대출실행일이 늦게 나오는 경우도 허용이 되는 것으로 알고 있는데, 질문처럼 임대인과 협의하여 잔금일을 미루어 대출실행일에 맞추거나, 본인자금으로 우선 잔금을 치룬뒤 대출금으로 매꾸는 방식도 고려해볼수는 있습니다 다만, 대출실행일 자체는 은행과 협의를 해보셔야 할 부분이고, 잔금일 여부는 현 임대인과 협의를 보셔야 합니다. 계약서에 대한 수정여부는 은행이 만약 잔금일을 미루는 경우 그에 맞춘 날짜수정을 요구할수도 있고 현 계약서상태에서 대출실행만을 늦출수도 있기에 정확한 필요과정은 은행을 통해 사전확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 현재 부동산 시장 변화에 따라 전세와 월세비중이 변화되는 것으로 현재의 규제강화등으로 인해 전세대출제한이나 전세매물 감소에 따라 월세가 늘어나는 것이고 이는 결국 주거비용 부담이 증가로 이어지게 됩니다,. 해당 부분이 장기화되면 세입자의 실질소득은 감소하기 떄문에 전반적인 내수소비시장도 침체될 가능성이 있습니다. 다만, 부동산 시장 분위기가 규제완화 또는 규제해제등으로 전환하게 되면 그때는 다시 주거비용부담이 적은 전세로의 전환이 이루어지기 떄문에 단순히 현재의 월세비중증가가 주거문화의 영향을 줄만큼 장기적으로 유지될 가능성은 높지 않습니다. 세입자의 입장에서는 결국 주거비용 측면에서 전세가 월세보다는 유리하기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리는 기본적으로 부모님과 등본상 동일세대를 구성하지 않아야 합니다. 즉, 질문처럼 일시적으로 주소지 분리를 한뒤에 주택구매후 다시 합치시면 세대기준으로 주택수가 합산되기 때문입니다. 그리고 세대분리의 경우 주소지를 달리하더라도 자녀분이 아래 세가지요건중 하나에는 충족을 되어야 세대분리로 인정이됩니다. 조건은 만30세이상 이거나 기혼인경우 , 독립된 생계가 가능한 일정 중위소득 입증이 가능한 경우 입니다. 질문의 23세 아드님의 경우는 사실상 직장이 없는 경우라면 주소지 분리로는 세대분리가 되지 않을 가능성이 있습니다,