단기임대시 계약서를 꼭 작성해야하나요? & 계약자와 실 입주자가 다른 경우

Question

안녕하세요, 피터팬의 좋은방 구하기 와 같은 앱에서 2달 단기임대(200/25 정도) 방을 구하려 합니다.

개인이 올린 매물도있고 공인중개사에서 올린 매물도 있는데, 두 경우 모두 계약서를 작성해야 하나요? 또한 공인중개사에서 올린 매물의 경우 결국 공인중개사를 끼고 방을 구하는 것과 똑같아 보이는데 공인중개사를 끼고 방을 구할 경우 집주인과 직접 계약을 체결하는 것과 과정상 어떤 차이가 있나요?

또한, 친구가 계약한 집(단기임대)에 제가 들어가 살았을 때 생기는 문제가 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약서 작성의 경우 임대인과 임차인 사이 임대차계약에 대한 약속이라 보시면 됩니다.

통상 6개월 이상 임대차를 해야 임대차보호법에 의거를 해서 보호를 받을 수 있습니다.

공인중개사를 통해서 중개 계약을 하게 될 경우 임대인과 임차인 사이 중개에 대한 책임을 공인중개사가 지게 되는 것이고 직거래를 하게 될 경우 모든 책임은 계약 당사자가 직접 지게 되는 차이등은 있을 수 있습니다.

친구간에 계약한 집에 친구가 들어 가서 거주를 하는 것은 임대인의 동의가 필요한 부분이 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

단기임대라도 두 당사자간 임대차계약을 하는 것이기에 때문에 계약서를 작성하시는게 필요합니다, 물론 계약서작성자체가 의무사항은 아니지만, 문제가 발생할 경우 협의에 대한 사항이 계약서라는 입증가능한 문서를 통해 입증이 되는 것이기에 보증금 반환을 받아야 하는 임차인 입장에서는 계약서 작성이 필요한 부분입니다. 그리고 중개사를 통한 계약은 계약상 안전을 위해 혹은 보증보험 가입을 위해서는 필수적이나, 질문처럼 단기계약이고 보증금이 낮은 경우라면 꼭 중개사를 통하지 않고 임대인과 직접계약을 체결해도 무방할 것으로 보이긴 합니다.

원칙적으로 계약자가 아닌 타인이 거주하는 경우, 대항력 확보가 어렵기 떄문에 보증금 미반환시 문제가 될수 있으나, 단기계약이라는 점을 고려하면 크게 문제되지는 않을수 있습니다만, 두 당사자가 특약에 따라 해당 주택에 타인거주를 금지하는 약정등이 있다면 문제가 될수 있습니다. 즉 당사자들간의 합의 여분부에 따라 달라지며, 법적으로는 보증금 보호를 위한 대항력 확보는 어려울수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요, 피터팬의 좋은방 구하기 와 같은 앱에서 2달 단기임대(200/25 정도) 방을 구하려 합니다.

개인이 올린 매물도있고 공인중개사에서 올린 매물도 있는데, 두 경우 모두 계약서를 작성해야 하나요? 또한 공인중개사에서 올린 매물의 경우 결국 공인중개사를 끼고 방을 구하는 것과 똑같아 보이는데 공인중개사를 끼고 방을 구할 경우 집주인과 직접 계약을 체결하는 것과 과정상 어떤 차이가 있나요?

또한, 친구가 계약한 집(단기임대)에 제가 들어가 살았을 때 생기는 문제가 있나요?

==> 단기 임대차계약이라하여도 가급적 임대차계약서를 작성하심이 적절합니다. 우선 개업공인중개사를 통해서 계약하는 경우 권리분석 등이 지원을 받을 수 있지만 비용이 발생되는 점이 단점입니다. 직거래를 하는 경우 전자의 반대라고할 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선, 친구가 대신 거주하는 문제는 답변 마지막에 짧게 다루기로 하겠습니다.

계약서는 어떠한 경우에도 보증금을 지키기 위해서는 작성해야 합니다.

보증금을 아예 내지 않는다면 문제가 되지 않지만, 보증금을 돌려받으실 생각이라면 계약서를 작성하시는 편이 좋습니다. 계약서 작성 및 확정일자+전입신고까지 한다면, 소액보증금은 어떠한 경우에도 받을 수 있으니, 이점 참조를 하시기 바랍니다. 친구가 거주하는 상황이더라도대항력을 갖추기 위해서는 계약서를 작성하시는 것이 좋으며, 거주자와 계약자가 다르더라도 계약서가 없는 것보다는 훨씬 안전합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,법적으로 임대차 계약서 작성은 필수가 아닙니다

민법상 구두 계약도 유효하지만,앱으로 구한 개인 매물이라면 계약서가 없으면 나중에 문제가 생겼을 때 법적 대응이 거의 불가능합니다

,공인중개사 매물이라도 집주인과 직접 계약서를 작성하게 되지만, 절차가 안전하게 진행되도록 도와주는 정도 차이입니다

,친구가 계약한 집에 본인이 들어갈 경우,

집주인에게 단기 전대(서브리스) 허락 여부 확인이 필요합니다

계약서에 전대 금지 조항이 있으면, 동의 없이 들어가면 법적 문제가 있을수 있습니다

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

계약서를 작성하는 것이 해당 계약 내용을 법적으로 인정받는 데 도움이 됩니다. 또한 집주인과 직접 계약하게 되면 중개사비를 아낄 수 있지만 문제 발생 시 해결하기가 어려울 수 있습니다.

친구가 계약한 집에 본인이 반드시 거주해야 한다는 계약 조건이 없다면 본인이나 제3자가 거주해도 문제 없습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

단기라도 개인, 중개사 매물 모두 임대차 계약서 필수입니다.

공인중개사를 통하면 검증, 분쟁대응 측면에서 더 안전하고 친구 명의 집에 몰래 들어가 사는 건 전대차 문제로 집주인 동의 없으면 언제든 쫒겨날 수 있는 구조라 꼭 임대인의 동의를 받길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

2개월 단기임대의 겨어우 계약서 작성은 법적 의무는 아니지만 향후 분쟁 방지를 위해 반드시 작성을 하시는 것을 권장드립니다 개인매ㅐ물과 공인중개사 매물은 동일하겠지만 차이라면 중개수수료가 발생이 될 수 있으며 친구가 계약한 집에 친구분은 나가고 그 계약을 이행하신다면 불법 전대가 될 수 있어 임대인의 동의를 받으셔야 하니 참고하시기 바랍니다