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현재 서울에서 건설중인 재건축 아파트 단지가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울내 재건축 예정단지중 강남권에는 대치 은마아파트가 있습니다. 조합간 마찰과 서울시와의 마찰등으로 장기간 재건축사업이 미루어졌으나, 현재 올해 사업시행인가를 목표로 추진중에 있습니다. 서울 강남권에서는 나름 손에 드는 대단지로 볼수 있습니다. 그리고 2026년까지 관리처분인가를 목표로하는 압구정 현대아파트가 있고, 이미 이주가 완료되고 2028년도 입주목표인 개포주공 1단지가 있습니다. 그외 반포주공 1단지, 이문 휘경 재건축, 길음뉴타운 내 일부구역 등이 있는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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청년 주택 정책이 실제로도 도움이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 정책이든 해당하는 당사자들이 모두 만족할수는 없습니다만, 단순하게 있는 것과 없는 것은 큰 차이가 있습니다. 정부의 재정력에 한계가 있어 혜택을 받는 당사자를 제한하기위해 신청가능한 요건이나 자격이 까다로워 해당되지 않는 사람들에게는 실효성이 없지만, 반대로 혜택가능한 사람들에게는 큰 도움이 될수 있기 떄문입니다. 즉 실효성이 없다라기보다는 혜택의 범위를 넓힐 필요가 있다고 볼수 있습니다, 그리고 청년들의 경우 당장 주택을 구매할때의 필요한 부분보다는 향후 주택을 필요한 시점에 주택을 구매할때 유리할수 있도록 자금을 모으고 아파트 청약을 통한 분양등을 더 유리하도록 하는 장기적인 정책방향이기 때문에 이러한 정부지원의 내용에 따라 잘 준비를 하시는게 가장 좋은 현명하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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예상했던 보증금환불과 실제 환불금액 차이
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유는 보증금을 반환한 임대인에게 문의해보시고 잘못된 부분이 있다면 반환요구를 하시면 될듯 보입니다. 질문에서 일할계산에 차이가 생겼다고 해도 7일정도이므로 질문에서 말하는 부족한 반환금액 수준까지는 미지지 않을듯 보입니다. 정확히 어느부분에서 차이가 있는지를 확인하셔야 합니다. 개인적으로 판단되는 부분이 있다면 중개보수가 아닐까 싶습니다. 이유는 보통 중도해지시 새로운 임차인과 계약으로 발생하는 임대인의 중개보수를 대신하여 지급하게 되는데, 질문자님이 계산시에 본인 임대차 조건을 기준으로 하였다면 차이가 발생할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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토지보상금은 어떻게 이루어지는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 토지보상금은 공시지가를 기준으로 산정하는게 맞습니다만, 이는 기준이 되는 가격일뿐 실제 보상금 산정시에는 평가대상 토지의 이용현황 , 용도지역, 주변환경등을 고려하여 공시지가에서 시점수정, 지역요인, 개별요인을 분석해 보정한뒤 최종 보상가격을 정하게 됩니다. 다만 실제 토지소유자들이 생각하는 보상금 수준에는 미치지 않기 떄문에 보상이 충분하지 않다고 주장하여 분쟁이 발생하는 경우가 많고. 법적 소송으로 이어지는 경우가 있습니다. 이럴 경우 법원은 감정평가등을 통해 최종 보상금을 판결로써 정하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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결혼할때 집을 구하는게 기본이잖아요. 보통 신혼부부분들은 집값으로 어느정도 생각하고 준비하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결혼예정자들 마다 소득이나 상황이 다르고 부모님의 지원여부도 차이가 있고, 신혼집을 구하는 지역 내 주택시세차이가 있기에 지역에 따라서도 차이가 있을수 있습니다, 질문에 해당하는 관련기사에 따르면 한 결혼정보회사가 지난 해 결혼한 1000쌍의 결혼비용을 조사한 결과 평균 결혼비용은 2억 3.186만원이였다고 하며, 이중 73%에 해당되는 1억 7503만원이 주택을 마련하기 위한 비용이였다고 합니다. 이를 기준으로 3억의 주택마련 비용은 평균이상으로 보이긴합니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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행복주택에 신청할 때 경쟁률은 어느 정도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택도 지역이나 대상별 청약시마다 늘 달라지게 됩니다. 즉, 인기가 있는 지역과 입지에 위치한 행복주택의 경우는 100 : 1을 넘기는 경쟁률이 나오기도 하고 반대로 인기가 없는 청약건에서는 0.75 : 1 처럼 미달이 발생하는 경우도 있습니다. 가장 최근에 LH가 상반기 예비 입주자모집을진행한 경과 국민임대 평균 경쟁률은 2.55 : 1. 행복주택은 3.01 : 1로 나타난 것으로 발표하였고, 행복주택의 가점에 따라 당첨자를 선별하기 때문에 이를 대비해 단시간에 가점을 높일 방법은 사실상 없습니다. 즉, 가점이 낮은 젊은세대나 청년들은 별도 모집부분인 신혼부부등에 청약을 하시는게 유리하고, 경쟁이 심한 지역보다는 다소 경쟁률이 낮은 지역에 청약을 하시는게 전략이라면 전략일수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일주택에 대해서 단1회 사용이 가능합니다. 즉 2년차든 4년차든 본인이 해당주택에 거주하면서 단 한번도 사용한 적이 없다면 사용하실수 있고, 이전 재계약시 사용하였다면 이후에는 사용을 할수 없습니다,질문처럼 본인이 23년 재계약시 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝혔는지, 혹은 갱신계약서상 특약으로 갱신청구권 사용이 명시되어 있는지를 확인하여 두가지 모두 사실이 없다면 25년도 재계약시에는 갱신청구권을 사용할수 있고 이럴 경우 5%이내로 인상이 제한됩니다. 반대로 23년에 갱신청구권을 사용햐여 25년도에 사용할수 없다면 5%제한은 적용되지 않기 때문에 임대인과 협의가 되지 않으면 퇴거를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입을 할수 없는 경우에는 사실상 안전하게 보증금 보호에는 리스크가 생길수 밖에 없습니다, 그리고 현상황에서 계약을 일방적으로 해지하게되면 본인이 지급한 가계약금만 포기하면 되는게 아니라 본계약에 따른 계약금전액에 대한 손실이 발생하게 됩니다. 즉, 계약서를 쓰지 않더라도 구체적인 목적물 확정, 계약조건등에 대한 합의를 하셨다면 현 가계약금은 계약금의 일부로써 볼수 있고 일방적해지시 계약금 전액을 포기해야 하는 만큼 거래금액의 10%을 손실보실 수도 있습니다. 대처방법에 대해서는 정확한 답을 드리기 어려우나, 보통 전세대출시에 보증보험 가입이 불가하면 대출자체가 어려울수 있기에 계약서 작성시 특약으로써 반드시 전세대출 반려시 계약해지 및 계약금 반환특약을 기재해두시기 바랍니다. 이후 대출이 거부될 경우 특약을 근거로 계약금 손실없이 해지가 가능할수 있기 때문입니다. 물론 현 시점에 부동산에서 이러한 부분을 전달하고 계약해지와 해약금에 대한 협의를 미리하고 손실을 낮추는 것도 방법이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전월세전환율은 4.5%이고 이를 기준으로 산정하면 1억당 월30~40만원정도라도 보시면 됩니다. 렌트홈에서 제공하는 임대료계산기를 통하시면 1.5억이라면 월 56만 2500원이 나오게 됩니다, 다만 전월세 전환시에 해당 기준을 꼭 그대로 사용하여야하는 강제성은 없기에 두 분의 합의에 따라 정해질것으로 보이고 임차인입장에서는 해당 금액을 기준으로 생각해서 임대인과 협의를 진행하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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이번 6.27 부동산 대책에 경락대출도 한도가 6억으로 제한인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 경락대금지급을 위해 받는 대출도 결국은 주택담보대출에 해당이 됩니다. 다만 상품자체가 경락대출이라고 해서 적용여부에 대한 의견차이가 있었으나, 정부에서 경락대출도 이에 해당된다고 규정하면서 현재 동일한 규제가 적용되고 있습니다. 그에 따라 최대대출 6억, 대출시 6개월이내 전입의무가 부여되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.12
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