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부동산이 어떻게 흘러가는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 투자 목적으로 주택을 구매하는건 추천드리기 힘듭니다, 보통 저점일때 매수해야 한다는 말이 있지만, 자금이 충분히 없는 상태에서 레버리지를 이용해 주택구매는 오히려 독이 될수 있습니다. 전세세입자를 통해 갭투자도 현재는 세입자를 구하기 힘든시점이구요. 그리고 부동산의 공부 같은 경우 처음 시작할때 어떤걸 어떻게 시작해야 할지 매우 난감한 부분이 있습니다. 그래서 우선 어느쪽으로 먼저 공부를 할지 선택하시는게 좋습니다. 예를 들면 경매, 전반적인 부동산 관련법률, 갭투자등을 정하시고 그에 맞는 세부적인 검색으로 공부방법을 찾으시는 게 좋습니다, 참고로 저는 경매를 공부하려고 했으나 용어나 내용이 너무 어려웠고 갭투자의 경우 실제 경험이 중요하나 유튜브등을 통해서 알수 있는 부분이 적어 전반적인 부동산 관련한 공부를 위해 공인중개사를 공부하고 난 뒤 경매를 공부하고 있으며, 확실히 처음 접했던 것보다 이해도 쉽고 재미도 있는듯합니다. 아무토록 관심이 있으신 만큼 잘 선택하시여 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세자금 대출로 공공임대 거주중입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 월세는 말그대로 없어지는 돈이 맞습니다. 그러므로 주택을 구매해 이자를 내는게 향후 주택가격 상승을 예상했을때 맞는 결정이긴 합니다. 그런데 다들 알면서도 이렇게 못하는게 현실이기도 합니다, 이유는 역시나 주택구매시 받아야할 대출규모가 생각보다 크기 때문입니다. 한달 35만원 이자를 같게 낸다고 하고 대출이자 4.5%(매우낮게) 계산해도 대출원금은 9000만원입니다. 즉 아무리작은 주택이라도 수도권 기준 최소3억이라고 잡아도 취득시 필요세금을 빼지 않더라도 2억이상이 있어야 합니다. 여기서 현재 주담대금리는 평균 6%를 넘긴 상태이므로 실제 필요금액은 더 높아질 수 있구요, 그럼므로 신중하게 계산해 보시고 현명한 판단하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세계약 청구권 사용 후 전세 계약 해지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 사용하여 재계약시 계약해지는 묵시적 갱신과 동일하게 봅니다. 즉 임대인이 해지를 통보받은 날로부터 3개월뒤 효력이 발생되어 이때 보증금 회수도 가능해집니다. 또한 계약해지로 인한 실무에서 말하는 다음임차인+중개수수료 배상등은 하지 않아도 됩니다. 즉 임대인 입장에서 매우 불리한 임대차보호법 내용입니다만, 법률상으로 3개월 뒤 세입자 있고 없고 여부와 상관없이 보증금을 돌려주셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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재개발아파트 계약시 추가 분담금을 자녀가 내는 경우 증여세를 내야되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 증여세를 낼 확률이 높습니다. 보통 부모자식간 성인일 경우 5000만원 까지는 공제되지만 초과 증여한 부분에 대해서는 증여세가 나올 확률이 있습니다. 증여금액이 단순 계산으로 3억5천 정도라고 하면 세율은 20%정도 입니다. 물론 개인에 따라 추가 공제가 있을 수 있지만 대략적으로는 위에 설명과 같습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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오피스텔 월세 1달반전 계약할시 주의사항?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적인 계약 내용은 공인중개사를 통해 하셨다면 크게 확인하실 내용은 없지만, 등기부 확인 및 확인설명서 설명시 잘 듣고 궁금한점이 있으시면 물어보면 될듯합니다. 또한 특약사항의 경우 합의된부분된 부분으로 적성되기 때문에 불리한 부분이 없는지 살펴보시면 됩니다.그리고 실제 입주시 기존옵션부분들의 작동여부를 확인하여 이상이 있는 부분은 임대인에게 통보하시고 사진등을 찍어 남겨두시면 만기후 혹시나 있을 수 있는 책임에 대한 분쟁에 대응가능합니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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등기 권리증 없이 매매거래 가능한지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기권리증은 사실상 중간부분에 가려져 있는 코드가 제일 중요합니다. 쉽게 보안카드처럼 보안암호가 적혀있는데 요즘 등기는 전산화 되어있기때문에 꼭 필요한 부분입니다. 그리고 등기시 최초 발행된 등기권리증을 분실할 경우 재발행 되지 않습니다. 그렇다고 매매를 못하지는 않습니다, 보통 매매시 법무사를 통해 대리등기를 신청하는 데 이때 분실을 이야기하면 필요한 인감증명서 및 제출서류를 구비하라고 이야기 해줍니다. 그 서류를 첨부하면 등기소에서 소유권이전등기는 문제 없이 처리됩니다. 다만 이것도 법무사 등기대리비용이 추가로 들어갈수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세보증보험 가입되어 있어도 전세금 못 돌려받는 경우도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물론 거부되는 경우도 있습니다만, 이러한 경우는 필요요건이 충족되지 않아 거절되는 사유가 많으므로 그 부분만 유의하시면 대부분은 거부되지 않습니다. 특히 전세만기 종료 후 임대차등기명령이 되어야 하는데 법원으로부터 보정명령등을 받는 경우는 거부될 수 있습니다. 대부분은 문제없이 처리되기 때문에 크게 걱정하지 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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다가구 주택과 다세대 주택의 차이점을 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법상 개념의 차이는 있지만 실무에서는 흔하게 구분하는 기준은 각 호수마다 구분등기가 되어 있는지를 가지고 판단합니다. 다가구의 경우 건물이 하나의 개념으로 등기 되어 있고 각각의 세대구분이 없는 경우를 말하며, 다세대의 경우 호수에 따라 각각의 등기부를 가지고 있는 구분 건물을 말합니다. 실제 흔한 예시로는 아파트처럼 같은 동이라도 세대별로 각각의 등기가 있고 소유자도 다른 것을 생각하시면 되나, 5층미만의 경우를 다세대라고 합니다. 다가구는 말그대로 눈으로는 세대구분이 있더라도 등기상 건물 전체를 하나의 등기로 사용하는 경우라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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등기가 무엇인지 쉽게 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기는 건물이나 토지등에 권리관계 즉, 누구의 소유인지 이 대상물에는 빛이 얼마있는지등을 객관적으로 공시하는 장부라고 보시면 됩니다. 예를들어 건물한채에 거기에 거주하고 있는 사람이 있습니다, 그럼 우리는 당연스럽게 거주하는 사람이 그 건물 소유자로 알고 매매계약등을 하게 됩니다. 하지만 알고보니 그 건물의 주인이 따로 있었다면, 그계약은 무효가 되고 누군가는 피해를 보게 됩니다. 그럼 계약전에 소유자가 맞는지 누구나 객관적으로 인정하는 서류가 필요합니다. 즉 이런 역할을 등기부가 한다고 보시면 됩니다. 등기부에는 실제 소유주와 그 건물과 관련되어 있는 각종 근저당, 저당권, 전세권등이 표시되어 지며 언제 누가 사서 누구에게 팔았는지 또한 알 수 있는 족보와도 같은 역할을 한다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세 끼고. 역전세 매매시 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자의 의견은 개인의 일방적인 판단으로 보입니다. 즉 임대인이 변경되고 그에 따른 지위와 권리 의무가 매수자에 법적으로 다 인계되므로 계약은 종전과 같이 유지 됩니다. 즉 둘 사이에 문제가 발생되도 매도하고 떠난 임대인은 상관없습니다. 그리고 보증보험의 경우 세입자가 원한다고 마음대로 청구할수 없습니다. 즉 전세만료확인서를 임대인이 동의하에 서명하여야 하는데 그부분은 등기상 소유자가 된 매수자가 동의안하면 보증보험 청구를 할 수 없습니다. 2. 이와 같은 일은 일어나지 않을듯 보입니다. 말했든 임차인은 처음 전세계약시 매매시 계약해지 특약등이 없었다면 임대인이 바뀌었다고 임의대로 계약해지를 할 수 없습니다. 그리고 전세금 반환소송은 반환해야 될 의무가 발생시점이 지나야 가능합니다. 계약기간중 합의해제가 안된상태에서 반환소송 자체가 불가합니다. 3. 이 또한 이미 매도하여 등기부 소유가 바뀐 상태라면 아무상관없을듯 보입니다, 보통 보험료를 지불하고 전세금반환에 의무가 있는 임대인에게 반환을 청구하지만, 매매를 통해 전세보증금 반환 의무는 매수인에게 승계되었기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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