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부동산 구매시 주의할 것들 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 구매를 생각하신다면 제일 먼저 본인의 자금상황에 따라 유동적으로 판단해 보시기 바랍니다. 만약 자금이 없어 대출을 크게 일으킨다면 당연히 금리가 높은 지금은 매수시점이 아닐것이고, 보유한 자금이 충분해 대출이 크지 않다면 원하는 매물이 많이 나오는 지금이 더 싸게 잡을 수 있는 기회일수도 있구요.그리고 경매는 사실 아무런 준비없이 낙찰받으시면 생각치도 못한 손실로 이어질 확률이 높습니다. 최소한 경매를 하시려면 권리분석, 그중에서도 말소기준권리와 물권, 채권등에 대한 기본적인 공부는 하셔야 합니다. 정말 최소한 등기부를 보며 권리관계는 읽을 수는 있어야 합니다. 예를 들어 사전 지식없이 단순히 주변시세보다 싸게 낙찰받았다고 들뜬마음으로 그 집에 가시면 눈을 켜고 기다리는 대항력있는 임차인과 조우할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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정부가 올해 8월에 생애최초 주택구입자에 부동산 대출규제완화 정책으로 부동산경기가 숨통이 트일 것으로 보십니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황에서 정부의 부동산 규제완화 정책만으로 떨어진 수요심리를 끌어올릴 수는 없을것으로 보입니다. 부동산은 결국 자금상황과 시장상황에 따라 그 심리가 결정되는데, 현재와 같은 가격하락추세에 높은 금리 , 그리고 경기침체까지 겹쳐있는 상황에서 대출을 일으켜 무리한 투자를 할 만한 사람은 없을듯 보입니다. 다만 실거주를 위해 주택담보대출이 필요한 실수요자들만 조금 매매를 하는 경향은 있을수 있지만, 지금과 같은 하락추세를 막지는 못할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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금리가오르면 부동산집값은어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리가 오른다고 꼭 부동산 가격이 하락하는 것은 아닙니다. 다만, 현재와 같은 상황은 낮은 금리에서 너무나 급격하게 금리를 올렸기에 그 부담이 더 커질 수 밖에 없고 그 외 물가상승까지 동반되면 주택구매심리를 완전 떨어뜨렸기 때문입니다. 말 그래도 사려는 사람 즉, 수요가 너무 떨어졌고 그에 반해 신규 주택과 기존 영끌대출족들의 매물까지 나오면서 공급은 많아지며 가격 하락으로 나타난듯 보입니다.부동산도 결국 하락이 있으면 또한 회복과 상승도 찾아오는 만큼 잘 견디시면서 버티시면 꼭 다시 웃는 날이 있을 것으로 생각되니 힘내시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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재계약후 집주인이 바뀌면 집을 비워줘야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상으로 계약만료 후 재계약을 한 경우는 주택의 매매와 관계없이 계약기간까지 거주가 가능합니다. 임대인이 변경되어 모든 권리와 의무가 승계되기 때문입니다. 위 질문처럼 만약 전세대출을 위해 계약서상으로 2년으로 써주고 매매가되면 나가달라는 조건 자체가 임차인이 더 살던 살지 않던 매우 불리한 조건입니다. 일단 이사를 가기 위해 새로운 집을 알아보는 시간도 필요한데, 언제 나갈지를 몰라 새로운 계약을 하기도 애매하고, 기존 대출을 받자마자 갚고 새로운 집에 전세대출을받아야하는 점, 혹 있을 수 있는 중도상환수수료와 보증보험료등도 그렇고,, 시간과 비용 측면에서 득이 될게 없어보입니다. 온전히 임대인을 위한 조건으로 보이며 임대인 입장에서는 매도자를 급하게 구할 이유또한 없습니다. 차라리 만기해제를 통보하시고 새로운 집을 알아보시고 계약만료시 보증금 반환을 요청하시는 게 유리할 듯보입니다. 그러면 임대인 입장에서는 보증금 반환이 있기에 가격을 낮춰서라도 새 매도자를 구할려고 할것이고 만약 반환이 늦어지면 전세계약종료확인서를 통해 보증보험으로부터 우선 변제도 가능하기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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근저당 많은 오피스텔 월세 매물.. 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 계약을 진행하셨다면 사실 위험부담은 가지고 있는 계약으로 보입니다.경매가 진행되면 임차권은 근저당보다 후순위기에 말소되고 경락인에게는 대항 불가하다는 점과 보증금이 최우선 변제된다는 의미는 소액변제금으로 지역에 따라 다르지만 서울기준 보증금 1억1천에 3700만원까지 우선변제됩니다. 즉 최악의 경우 최소 1300만원은 돌려받지 못할수 있다는 이야기입니다. 특히나 시세에 비해 근저당이 80%에 육박하니 경매가 진행되면 후순위 배당도 불가해 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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부동산 매도시 양도소득세 질문요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 1가구 1주택 조정지역 기준 2년보유 후 매도시 양도세를 내야하는 경우고 2년보유와 2년실거주를 할 경우 양도세 비과세가 됩니다. 즉 양도세를 비과세로 0원인 것과 양도세를 일부라도 내야하는 차이가 있다고 보시면 됩니다. 또한 양도세는 정해진 세율이 아닌 차등세율이라 양도차익이 클 수록 더 높은 세율이 부과되는 구조기에 2년 실거주 후 매도하시는게 가장 유리합니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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근저당 있는집(은행아니고 개인한테 빌림) 매수시 법무사가 근저당 말소 해주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약에 근저당 말소 내용을 적어 두셨다면 크게 문제는 되지 않습니다. 다만 잔금시 매도인에게 근저당권자에게 상환하고 받은 영수증이나 계좌이체 내역등을 확인하시면 될듯 보입니다. 보통 근저당은 상환과 동시에 효력은 말소되므로 상환한 내역만 확인하시면 됩니다. 또한 근저당 말소는 법무사가 대리등기가 가능하므로 소유권이전등기신청시 같이 말소진행을 요청하시면 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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이사 갈 집 알아볼 때 꼭 확인해야 하는 것?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 새집으로 이사를 하기 전 집을 둘러보는 과정에서 중개인이 있다면 기본적인 관리비나 생활시설 그리고 눈에보이는 수압등은 설명도 해주고 모두 눈으로 확인가능합니다만, 눈에 보이지 않는 부분들 즉, 살아보지 않으면 모르는 부분들 또한 중요합니다. 보통은 집을 둘러볼때 현 거주중인 사람을 만난다면 예의 있게 몇가지 물어보는 것도 좋습니다. 예를들면 생활소음정도(층간소음 및 외부소음)이나 실내에 한기가 심한지, 장마철에 약간이라도 누수가 되는 경우가 있는지등등을 물어보시면 선택에 도움이 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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앞으로 부동산 전망은 어떨까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 가격에 대한 전문가들의 의견은 내년까지도 하락세가 이어질거라는 의견이 많습니다. 그렇기에 당장 매수를 서둘려야 할 이유는 없어 보이고, 특히나 대출을 받아 매수를 고려하신다면 더욱 여유를 가지시고 천천히 진행하셔야 할 듯 보입니다. 최소한 부동산 바닥을 알수 없다면 금리상승이라도 멈추는 시점에 구매를 하시는게 유리해보입니다,
경제 / 부동산
22.11.03
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매매시점이 언제인지 궁굼해서 알고싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 가격의 바닥시점을 알 수는 없습니다. 현재 하락이 더 심해질지 반등을 할지도 정확하지 않기에 매도시점을 찾기도 쉽지 않을 듯 합니다. 다만, 내년까지 부동산 가격하락이 이어질거라 말하는 의견들이 많아 내년 매도를 하신다면 현재보다 더 낮은 가격에 팔수도 있습니다. 물론 자금적 여유가 있어 보유를 어느정도 더 할 수 있다면 이후 상승세가 시작되는 시점을 기다려 매도 하시는 게 유리해보입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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