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부모님이 오피스텔을 구매하시려고 하는데 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고는 답변드리기 어렵습니다. 전체적인 시장분위상 오피스텔이나 상가등 공실이 많아지면서 시장이 침체된 상황이기에 좋지 않을수 있지만 매물에 따른 입지나 지역요소가 괜찮은 경우 좋은 투자가 될수도 있기 때문입니다. 결국에는 위와 같은 투자에서는 공실리스크가 가장 중요한 요인이기 떄문에 입지에 따른 임대차가능성등을 잘 판단하시면 구매를 하셨다면 하나의 투자수익을 만들어 내실수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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6억원의 상한선을 정부의 강력한 부동산 경제 정책이 시행이 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장의 반응과 흐름을 정확히는 예측하기 어려울수 있지만 일단 대출을 통한 자금조달에 문제가 생기기 때문에 당장 부동산 계약을 한 사람들과 해당 규제지역,수도권내 주택을 구매하려고 하였던 실수요자들의 주택구매가 주춤될수 있습니다, 결국은 주택을 구매하기 위해서는 자기자금이 훨씬 더 필요하기 때문입니다. 또한 대출만기가 최대30년으로 단축되면서 월부담하는 원리금이 높아질수 있기에 단기간 주택구매수요가 감소할수 있어 보입니다. 수도권과 규제지역내 고가주택에 대한 수요는 크게 줄어들수 있고 상대적으로 지방의 경우 위 대출규제가 적용되지 않기 떄문에 수요에 대한 변동은 크지 않을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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이번에 부동산 규제가 바뀌었는데 뭐가 바뀐건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 , 규제지역내 주택에 대해서는 ltv와 관계없이 대출 한도가 6억을 넘지 못합니다. 그러므로 대출을 통한 자금조달이 최대6억까지만 가능해진것이고, 이는 고가주택의 추가적인 상승세와 규제지역내 주택상승을 제한하려는 목적과 대출총량을 감축하고자 하는 목표로 보입니다. 질문처럼 20억짜리 청약에 당첨이 되었다면 실제 입주시점에 주택담보대출을 받더라도 6억을 넘지 못하기 때문에 결국은 14억을 가지고 있어야 하는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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급등한 집값에 대응해 수도권 주택담보대출에 강력한 규제를 하겠다는데요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 핵심적은 부분은 대출에 대한 강력한 규제입니다. 세부사항의 경우 주담대 한도에 대해서 수도권, 규제지역의 경우 최대 6억원으로 제한이되고, 다주택자(2주택자이상)에 대해서는 신규대출이 전면 금지됩니다. 그리고 1주택자의 경우 처분조건부 6개월이내, 미처분시 제제와 실거주요건 강화, 대출만기의 30년이내 , 갭투자대출 전면금지, 생애최초 대출시 ltv 70%로 축소와 6개월 전입 의무화를 포함하고 있습니다. 해당 규제는 바로 다음날인 28일부터 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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전세집 전세대출 다 갚아도될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세대출을 상환하는데에는 특별히 임대인의 동의나 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다, 대출을 받은 은행에 대출을 중도상환하시면 되고, 중도상환시 대출상품에 따라 중도상환수수료등이 발생할수는 있습니다. 그리고 만기시에 보증금 반환전에는 임대인에게 기존대출 상환여부를 전달하시고 전세금 전액을 본인에게 입금해주실것으로 요청하시면 됩니다. 이를 위해 임대인이 상환여부를 확인할수 있는 대출상환영수증등은 대출을 상환시에 은행을 통해 받아주시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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보증보험 불가시 전세권 설정해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정의 경우 채권인 임차권에 비해 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지고 경매청구권을 가지는 강력한 물권에 해당이 됩니다. 다만 보증보험과 비교해서는 차이가 있는데, 보증금 미반환이 발생하였을 경우 보통 보증보험을 통해 보증금을 돌려받지만, 전세권의 경우 목적물에 대한 경매신청을 통해 매각후 배당을 통해 자금을 회수하여야 합니다. 그렇기 떄문에 주택가격이 하락하거나 법인인 임대인의 임금채권등이 있는 경우 배당으로 온전히 보증금 회수가 될지는 100%확신할수는 없습니다, 그러므로 보증보험을 가입하는게 보증금 보호를 위해서는 더 안전하다고 판단할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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월세로 들어가는 집 신탁대출이 뭔가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁대출은 쉽게 말해서 타인에게 자금을 빌리면서 일반적으로 담보가되는 부동산에 근저당 또는 저당을 설정하는게 아닌, 담보물의 소유권을 넘기고 이를 담보로 자금을 빌리는 것으로 부기등기를 통해 이를 나타내게 됩니다. 그리고 등기부상 소유자는 신탁사, 실제소유자는 계약당사자인 임대인이지만, 임대차계약을 위해서는 반드시 신탁사로부터 동의서를 받아야 이후 보증금에 대한 보호등이 가능할수 있습니다,
경제 / 부동산
25.06.28
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부천 대장동 신혼 공공분양 당첨 되고 순서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 언제쯤 내야하나요 ??지금 사는집에 계약금이 3천정도 들어가있는데..공공분양 계약금을 이 집 빼기전에 내야하겠죠 ?그럼 .. 대출을 받아야하는건지..-> 보통 분양에 따른 계약금은 정당계약시 즉 계약서를 작성하는 시점에 계약금을 지급하게 됩니다. 7월초에 서류를 제출하면서 분양계약서를 작성하게 된다면 해당일에 지급하셔야 합니다. 보통의 계약금은 자가부담금을 내셔야 합니다. 대출의 경우 신용대출등 개인적인 대출이면 모르겠으나, 주택담보대출이나 관련한 대출은 신청자체가 불가합니다. Lh신혼희망타운 대출을 받으려고 하는데 몇프로까지 대출이 가능한건가요 ?? -> 대출에 대해서는 은행을 통해 사전심사 및 상담을 통해 정확히 알아보셔야 합니다. 보통 신혼부부희망타운 관련한 분양형 대출의 경우 주택가격의 70%까지 가능한 것으로 알고 있으나, 이는 최대치일뿐 본인 소득이나 신용도 그외 부채여부에 따라 크게 달라질수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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이번 수도권 대출 규제는 오피스텔이나 빌라도 포함인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.27일 발표한 부동산 대책은 한마디로 강도 높은 대출규제로 볼수 있습니다, 주요정책은 수도권, 규제지역 주택담보대출 한도 6억원으로 제한 다주택자 주담대 전면금지로써 2주택 이상 보유자는 추가주택구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지 됩니다, 생애최초 주담대 ltv 하향(80%->70%), 디딤돌,버팀목등 정책대출 한도 축소, 전세대출 보증비율 하향이며, 해당 정책시행은 28일부터 바로 시향되게 됩니다. 정책내용만 보면 아파트로 한정되어 있지않고 주택이라고 명시되어 있기 때문에 주택에 속한 빌라까지도 포함되고, 오피스텔의 경우는 원칙상 업무용시설이기 때문에 이에 해당되지 않을것으로 보이나, 주거용 오피스텔의 경우로써 주택담보대출을 이용한다면 위 기준에 포함이 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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해수부 부산 이전 실현가능한 공약일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 이재명 대통령 취임이후 첫 국무회의에서도 해수부의 부산이전을 지시하였고, 세부상황보고에서도 이전할 건물의 신축계획등에 대해서도 시간소요를 예상해 기존건물을 대여하는 방식으로 빠르게 이전을 지시한 것으로 볼때, 실현 가능성은 높아보입니다. 물론 이전에 대해서 찬반여론이나 부산시장의 이전에 대한 비협조등의 문제는 있지만 결국 행정부수장인 대통령이 강하게 시행한다면 큰 무리없이 이전은 될것으로 보입니다. 참고로 해수부의 이전은 법에 대한 개정등은 필요하지 않는 부분이기떄문에 실질적으로 국회가 방해할 방법은 없는 사항으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.28
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