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현재 1주택 보유중인데 추가 아파트 구입시 주택담보대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부의 대출규제로 인해 1금융권 상당은행권들은 1주택자에 대한 추가담보대출을 허용하지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 은행에 따라 차이가 있으며, 보통 2금융권에서는 추가담보대출이 가능하다고 알고 있으나 금리가 상당히 높다는 점은 참고가 필요합니다. 다만 주택갈아타기등 질문처럼 매도조건으로 신규주택담보대출을 신청하는 경우에는 1금융권에서도 조건부 승인을 해주는 것으로 알고는 있습니다. 자세한 상담은 은행을 통해 진행해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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전세금 인상으로 재계약 시, 전세 대출 연장과 보증보험에 제출할 계약서에 부동산 날인이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 연장과 전세대출 연장에서 각 필요서류는 해당 기관과 은행에 따라 요구하는게 다릅니다. 그렇기 때문에 각 기관, 은행에 확인이 필요한 부분입니다, 보통 묵시적갱신이라도 은행과 보증보험 기관에 따라 재계약서를 요구하는데도 있기 떄문입니다. 그리고 재계약시 부동산을 통해 계약서를 작성하더라도중개보수는 발생되지 않습니다. 해당 부분을 중개로 보지 않기 떄문입니다. 다만 서류작성및 중개사무소 인장에 따른 대필료가 부담되는데 중개사무소마다 다르지만 보통 10~15만원사이 비용이 발생합니다. 그에 따라 기관별 확인을 해보시고 필요하다면 해당 비용을 내시고 부동산을 통해 계약서 작성을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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토지대장, 집합건축물대장과 등본이 상이할 경우 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 등기부와 토지대장 또는 건축물대장이 서로 일치하지 않는 경우 부동산 표시에 관한 사항 (소재. 지번, 면적, 지목등)은 지자체가 관리하는 건축물대상 또는 토지대장을 기준으로 보시면 되고, 권리관계사항(소유권에 대한 사항, 소유권 외 권리사항)등은 법원에서 관리하는 등기부를 기준으로 보시면 됩니다. 질문에서는 대지권의 경우 등기부를 기준,면적의 경우는 건축물대장을기준으로 보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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2주택자 하루에 2주택을 다 팔수도있나여.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭐 팔면 팔수 있죠, 세금에 있어서는 정확한 주택별 상황파익이 필요하겠지만 일반적으로 일시적 2주택 요건에 해당되지 않으면, 사실상 종전주택에 대한 비과세는 불가하기에 먼저 판 주택에 대해서는 양도소득세를 부담하셔야 합니다. 그리고 다시 1주택이 된 경우에는 요건에 따라 1가구 1주택 비과세를 받을수는 있는데, 동일날짜에 동일주택을 모두 처분하더라도 세법상 유리한 순서로 처분한 것으로 간주하기 때문에 동일한 조건에서 매도순서에 따른 세금의 차이이 크게 나지는 않을것으로 판단이 됩니다. 다만 일시적2주택비과세, 1가구1주택 비과세 여부등에 따라서는 세금의 차이가 날수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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같은 동 아파트실거래가 보다 비싸게 샀어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개소에서 실거래가격이나 시세등을 고지하지 않았다고 해서 법적으로 계약을 해지할수는 없습니다. 보통은 계약과정에서 중개사가 대략적인 시세등을 알려주지만 실제 이게 적절한지는 매수자 스스로 확인후 판단하셔야 할 부분입니다. 아시다시피 이미 실거래가격은 누구나 인터넷을 통해 간단하게 확인이 가능하기 떄문입니다. 부동산 계약은 개별성이 있는 목적물에 대한 거래이고, 매매가격 자체는 두 당사자가 조율 및 합의를 하셔야 할 부분입니다. 그리고 설령 중개과정에서 발생한 중개사의 실수로 인해 손실이 발생하였더라도 이는 계약당사자인 매도자와 관계가 없다면 중개사에 대한 별도손해배상등을 요구할수 있을 뿐 그자체로 본계약의 효력을 해지할수는 없는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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은행제출용 전월세 계약서는 모두 다 타이핑으로 작성되어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서의 경우 수기라고해서 효력이 인정되지 않는 것은 아니지만 보통 전세대출시에는 보증보험 가입을 필수로하고 보증보험 가입을 위해서는 반드시 중개사를 통한 임대차계약이여야 하므로 수기로 계약서를 작성하는 경우는 없습니다. 즉, 전세대출을 위한 첨부자료로써 임대차계약서는 수기로 작성될 가능성이 낮기에 사실상 수기라면 은행에서도 받지 않을 가능성이 높아보이긴 합니다. 그리고 계약서상 수정이 필요한 경우 혹은 수정된 경우에는 수정된 사항에 빨간색의 삭선을 표시하고 수정한뒤 그 위에 당사자의 도장이 날인되어 있어야 하는 것으로 알고 있습니다. 단순히 화이트로 지우고 수정하였거나 , 볼펜으로만 수정한 경우에는 계약이후 스스로 수정하였다는 의심이 들수 있는 만큼 은행에서 이를 혀용하지는 않을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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서울시 구로구 오류동 145번지 재개발 계획 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대해서는 스스로 확인가능한 방법을 답변드립니다.우선 네이버 정비몽땅을 검색하여 해당 사이트에 접속하신뒤 정보공개현황 -> 사업장으로 이동, 화면에 지도에서 찾고자하는 지역을 클리한뒤 동을 별도 선택하시면 해당되는 사업이 나오게 됩니다. 만약 이에 해당되는 내용이 없다면 현재시점까지는 정확한 개발계획은 없다고 보시면 됩니다. 참고로 재개발사업이 도시군관리계획에 따라 예정되어 있다고 해도 사업성이나 자금조달방식등 여러 요인에 따라 실제 개발기간이나 사업가능성도 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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국민임대주택 같이사는 자식의 수입도 적용되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 사항에 대해서는 확인이 필요하지만 임대주택의 소득산정기준은 신청자와 동일한 세대를 구성하는 "가구원"을 기준으로 합니다. 즉 주민등록등본상 함께 살고 있는 세대원 전체를 포함하게 됩니다. 다만 이미 입주를 한 상태에서는 계약기긴중 주택보유 여부를 제외한 기준에 대해서는 중간확인을 하지 않는 것으로 알고 있으며 만기거주까지는 문제되지 않는 것으로 알고 있습니다. 또한 연장을 위한 재계약시 심사에서는 소득이 초과되더라도 바로 퇴거하는 게 아닌 1회에 한해 연장은 가능한 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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지금 살고있는 집 전세주로 싶어요 어떡할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가 있더라도 전세세입자를 구하는 매물로 등록할수 있습니다. 다만 권리관계상 위험도가 높은 후순위임차권이 되기 떄문에 들어올려는 임차인을 찾기가 어려울 뿐입니다. 보통은 근저당이 있다면 이를 잔금시에 상환, 말소하는 조간으로 임차인을 구하시거나, 그대로 세입자를 받으시려면 전세시세에서 대출금정도를 제외한 수준의 전세보증금으로 매물을 내놓으셔야 그나마 들어올려는 사람이 있을수 있습니다. 그리고 1주택자에 대한 전세대출은 원칙상 가능하였으나, 최근 전세대출 및 담보대출 규제강화에 따라 은행에 따라 거의반려되는 경우가 많고, 높은 이자를 부담하고 2금융권 이하 금융권을 이용하셔야 합니다. 참고로 전세대춠에도 이전 담보대출이 있는 경우 한도등이 제한될수 있는 점은 참고를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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경매로 나오는 아파트들은 보통 어떠한 이유인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 쉽게 말해서 채무관계에 따라 변제를 하지 못하여 담보물인 그 주택이 처분되는 과정입니다. 그에 따라 경매가 진행되는 경우는 남에 대한 채무를 상환하지 못하는 경우이고, 그외에는 임차인의 보증금 반환을 하지 못해 소송을 통해 경매에 넘겨지는 경우등이 있을수 있습니다. 다만 경매신청은 그 권한이 법으로 규정되어 있는 만큼 근저당과 저당권등 담보물권이 설정되다면 별도 소송없이도 바로 경매신청이 가능하고, 채권의 경우 반환소송등을 통해 승소한뒤 판결문을 근거로 목적물을 경매에 넘길수 있습니다.입찰방식은 법원에 직접 참석하여 입찰을 하게 되고, 경쟁입찰을 통해 최고가 입찰을 할 경우 낙찰자로 선정되게 됩니다. 그리고 최근에는 이전 금리상승과 주택가격하락이 이어지면서 주택담보대출등을 갚지 못해 경매에 넘어온 매물이 이전보다는 늘어나고 있는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.04.10
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