부동산 보증금반환 (보증보험) 질문 및 대출 금융 질문

Question

현재 전세거주 일부 대출

임대인이 부동산에 문외한이고 세입자가 안구해져서 한번 감액계약 했음 현재 4년차 거주 중

임대인이 돈을 돌려줄 수 있을 때 손절치고 나가고 싶은 상황임

보증보험은 들어놈

문제는 임대인이 전세금을 쓴 과정이 좀 복잡한데 본인 일부 , 친오빠 일부, 동생일부 이렇게 돈을 쪼개서 전세금을 써버린 상황(즉 묶여있는 상황)

세입자가 새로 들어오면 돈을 내어준다는 1차원적인 것만 생각하고 있는데, 우리는 계약갱신청구권을 써서 언제든 나갈 수 있는 권리가 있는 상황임

그런데 아무리 전세가 없네없네 해도 옆아파트 전세 나온게 안나가고 있는 상황(심지어 실거래가가 우리보다 낮아서 일부는 본인 돈들로 줘야함)

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이때 ,

우리는 보증보험을 들어놨는데 퇴거를 해야만 청구 가능하다고 해서 임차권등기명령을 했다고 했을때요.

1. 새로운 집의 계약서만 보증금반환신청시 필요한가요?

2. 전입신고까지 필요한가요?

3. 만약 새로운 집을 매매로 간다면 전세대출과 별개로 주담대를 받을수 있나요?(물론 한도는 줄어들 수도 있겠지만 반환전까진)

4. 새로운 집의 계약을 현재 집 퇴거 두달전에 하고 잔금을 원래 퇴거일에 맞춰서 하면 그 사이에 보증보험에서 보증금 반환이 두달 내 이루어진다는 가정하에 가능한 방법이 될까요?

새로운 집으로 이사하기에 현재 현금으론 부족하고 또 전세로 가면 전세대출을 받아야하는데 요즘 대출이 빡세져서 변수가 있을 것 같아 여러모로 고민중입니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,새로운 집 계약서는 필요 없습니다

전세보증보험은 기존 주택(보증금 미지급 주택)에 대한 청구입니다

새로운 집의 계약서 유무와는 무관합니다

,새로운 집에 전입신고는 필수 아닙니다

(보증보험 청구 요건에는 포함 안 됨)

기존 집의 전입신고 상태는 반드시 유지해야 합니다

퇴거 전에 전출하면 대항력 상실 → 보증보험 청구 거절 위험이 있습니다

임차권등기명령 후 이사(실거주 이전)해야 보증보험 청구 가능합니다

따라서 등기 → 전출 → 새집 입주 순서가 중요합니다

,조건부로 받을 수 있습니다

기존 전세대출이 남아있다면 DSR 규제로 인해 주담대 한도가 줄어듭니다

일부 은행은 기존 전세대출 상환 조건부 주담대로 사전 승인 가능합니다

즉, 전세금 반환이 확정되지 않은 상태에서 대출이 어렵진 않지만, 한도가 줄 수 있고 일부는 조건부로 묶일 수 있습니다

,보증보험 처리기간은 보험사마다 상이합니다 (1개월 내 처리되기도, 2~3개월 걸리기도 합니다)

그 사이 새집 잔금일과 충돌할 경우 계약금 손실 또는 자금 공백이 발생할 위험이 있습니다

,보증보험사 콜센터(예: HUG, SGI 서울보증)에 직접 연락해 서류 목록, 예상 지급일, 실무 기준 등을 체크하시기 바랍니다

, 새 집 자금계획은 DSR/DTI 고려해 은행과 사전 상담 필수입니다

Answer 2

우리는 보증보험을 들어놨는데 퇴거를 해야만 청구 가능하다고 해서 임차권등기명령을 했다고 했을때요.

1. 새로운 집의 계약서만 보증금반환신청시 필요한가요?

==> 보증보험을 청구하는 경우 새로운 계약서가 필요하지 않습니다.

2. 전입신고까지 필요한가요?

==> 필요하지 않습니다

3. 만약 새로운 집을 매매로 간다면 전세대출과 별개로 주담대를 받을수 있나요?(물론 한도는 줄어들 수도 있겠지만 반환전까진)

==> 주담대를 받을 수 있지만 기존 대출을 상환하지 않는다면 대출금액이 적어질 수 밖에 없습니다.

4. 새로운 집의 계약을 현재 집 퇴거 두달전에 하고 잔금을 원래 퇴거일에 맞춰서 하면 그 사이에 보증보험에서 보증금 반환이 두달 내 이루어진다는 가정하에 가능한 방법이 될까요?

==> 네 가능합니다. 보증보험 청구하는 날을 기준으로 그 이후에 잔금일자를 정하신다면 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 새로운 집의 계약서만 보증금반환신청시 필요한가요?

-> 보증보험 청구시에는 새로운 집에 대한 계약서는 필요하지 않습니다,

2. 전입신고까지 필요한가요?

-> 전세보증보험은 보증금 미반환 주택에 대해서 구상권을 행사하는 것이기 때문에 새로운 주택에 전입신고는 필요하지 않습니다. 그리고 임차권등기 신청시 대항력이 유지되어야 하기에 당연히 현주택에 전입신고가 입주시부터 지금까지 이어져 있어야 하고 계속되어야 합니다. 만약 임차권등기를 하지 않은 상태에서 전출을 하시면 대항력이 상실되고 그에 따라 보증보험 청구시에도 지급거절될수 있으나, 유의하셔야 합니다.

3. 만약 새로운 집을 매매로 간다면 전세대출과 별개로 주담대를 받을수 있나요?(물론 한도는 줄어들 수도 있겠지만 반환전까진)

-> 별개이긴 한데 주담대 한도 산정시 dti,dsr에 영향을 주기 때문에 주택담보대출 한도가 줄어들수 있습니다. 즉 바로 상환가능한 경우 조건부 주택담보대출을 받으면 관계가 없으나, 질문처럼 주담대 실행후에도 전세대출이 유지되면 한도에 영향을 받을수 밖에 없습니다.

4. 새로운 집의 계약을 현재 집 퇴거 두달전에 하고 잔금을 원래 퇴거일에 맞춰서 하면 그 사이에 보증보험에서 보증금 반환이 두달 내 이루어진다는 가정하에 가능한 방법이 될까요?

-> 예상하기 어렵습니다. 보증보험의 업무처리 및 보증금 반환을 위한 기간등이 얼마나 걸릴지는 알수 없기에 혹시라도 게획과 달라지게 되는 경우 계약상 문제로도 이어질수 있습니다. 보통은 비슷하긴 하지만 순서상 임차권 등기가 되고 보증보험 신청을 한 상태를 기준으로 한두달 여유를 두고 새로운 주택을 구하고 잔금일을 맞추시는게 가능할듯 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 계약서 만으로 부족하고 퇴거 후 이전 주소지에서 전출 + 새로운 주소지에 전입신고 그 다음에 보증금 반환 청구가 가능합니다.

2. 전입신고 해야 합니다.

3. 주담대 받을 수 있고 조건부로 가능합니다.

4. 네 가능합니다.

   감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

차근차근 답변을 드리겠습니다. 우선 보증금 반환보증보험 청구를 하려면 임차권등기명령이 완료된 상태에서 거주이전이 선행되어야 하고 필수 서류로는 신분증, 등본, 확정일자 있는 전세계약서, 임차권등기명령결정문, 계약해지증빙,주택의 임차권 등기부등본, 통장사본 등이 요구가 됩니다. 새로운 집 예약서는 전출 사실과 함께 첨부하시면 서류 심사에 유리하시며 두 번째 물으신 실제 전입신고가 꼭 함께 확인이 되어야 청구가 완성이 됩니다.
그리고 전세 대출과 주담대 동시 진행은 은행마다 차이가 있을 수 있지만 현재 원칙적으로는 어렵습니다. 하지만 기존 전세대출 상환 조건으로 승인이 가능할 수 있으니 이 부분을 사전에 확인해 보시기 바랍니다. 은행마다 구비서류가 다르겠지만 통상적으로 기존 전세보증금 잔환 증빙이 되면 진행이 가능합니다.
마지막으로 말씀하신 부분 역시 가능한 조합으로 전세계약 만료 2개월 전 임대인에게 명확히 계약 해지 및 퇴거 예쩡 통보를 하시고 새 집 계약금 체결 후 이사 전 임차권 등기명령 완료 하신 뒤 전출 후 보증보험금 반환을 청구하시기 바랍니다. 반환금 지급은 보통 명도후 1개월 이내 가능합니다. 여기서 주의하실 부분은 보증기관 심사 지연 등 변수를 생각해 새 집 잔금일에 여유 일정을 주는 것이 안전하게 진행하는 방법입니다.