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원룸 전세계약 연장 도움 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞에서 질문과 동일한 상황으로 보입니다. 일단 이전재계약에서 임차인이 갱신청구권을 사용했다면 현 재계약에서는 갱신청구권을 사용할수 없고 임대인에 대한 요구를 그대로 받아들이고 재계약하시거나 거절시 다른 곳으로 이사를 나가셔야 합니다. 물론 임대인 임대사업자라면 5%제한이 가능하나, 임대인이 직접 15%인상을 요구한것으로 보아 아무래도 개인 임대인으로 보이기에 해당부분도 적용하기 어려울것으로 보입니다. 중요한건 이전 재계약에서 5%인상시 임차인이 갱신청구권을 사용하였는지 여부인데 사용하지 않았다면 이번에 사용하여 5%이내 인상으로 제한할수 있으나, 인상시 특약등에 갱신청구권 사용을 통한 연장계약임등이 명시되어 있었다면 이미 사용한 것으로 볼수 있습니다. 그리고 임차인 갱신청구권 사용시 임대인 실거주이유로 거절할수 있는게 맞고, 이렇게 되면 연장없이 만기 퇴거를 해야 합니다. 다만, 임대인이 인상을 제시한뒤에 갱신청구권을 통해 거절의사를 밝혔다고 실거주를 이유로 이를 거부하는 경우는 실거주여부에 대한 의심이 들수 있고 퇴거이후에도 실거주여부를 확인하여 재임대,. 매매등을 하였다면 손해배상청구등을 하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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전세 연장 2개월 전보다 늦게 통보한 경우 묵시적연장이 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 일수보다는 만기일 기준 2개월전까지로 보시면 됩니다. 예를 들어 11월 3일이 만기라면 9월 3일까지는 통보를 하셔야합니다. 해당 기간을 넘어섰다면 이때는 묵시적갱신으로 연장이 됩니다. 질문에서 58일이라고는 하지만 보통 2개월전이면 최소 60일은 남아있어야 하기에 58일전이라면 이미 묵시적갱신이 성립된 이후로 판단은 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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전세 계약갱신권 사용 재계약 만료 후 연장 시 5% 상한이 없어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 갱신청구권을 이미 사용하였기에 임차인입장에서 임대료를 5%이내로 제한할 법적 근거는 없습니다. 다만 임대인이 등록임대사업자의 경우라면 관련 의무에 따라 5%이내 인상으로 제한될 수는 있습니다, 결국 임대인이 개인이고 임차인에게 갱신청구권이 없다면 사실상 시세대로의 인상을 제한할 방법은 없습니다. 주택임대차는 만기 6~2개월전까지 의사통보를 하셔야 합니다. 즉, 50일이 남았다면 이미 묵시적갱신이 성립되었다고 볼수 있어 임대료인상등을 제한할수 없습니다. 임차인이 이러한 점을 인지하고 있다면 묵시적갱신을 충분히 주장할수 있고 이렇게 되면 동일조건으로 2년간 또 연장이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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새로 이사갈집 확정일자를 이사전에 받아도 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 확정일자의 경우 보통 계약서 작성이후에 바로 받는게 일반적입니다. 물론 이떄 확정일자를 부여받아도 실제 대항력이 없기 떄문에 우선변제권 효력은 발생되지 않으며, 실제 전입신고를 한 익일부터 대항력과 우선변제권이 동시에 발생된다고 보시면 됩니다. 그리고 현 주택에 거주하면서 댜른 주택계약에 따른 확정일자를 부여받는다고 해서 현주택의 기존 대항력이나 우선변제권에는 영향을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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이전 주인이 전출신고하기 전에 새로운 주인이 미리 이사와서 살아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 잔금을 지급하게 되면 주택을 인도받게 됩니다, 즉 잔금을 지급하셨다면 주택에 대한 점유를 받으시는 것이기에 잔금일부터 청소 , 도배, 장판등의 부수적인 부분을 하셔도 관계가 없습니다. 전입신고만 매도자의 상황에 따라 조금 늦게 하시는 부분이고, 매매의 경우는 5일잔금지급시 소유권 이전등기를 받아 등기만 당일에 접수하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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전세계약 연장할때 동일 조건으로 하려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조건의 변경이 없는 경우라면 특별히 계약서 작성을 할 필요는 없으나, 임차인의 대출연장이나 보증보험 연장등을 위해 계약서가 필요한 경우 계약서를 작성하시면 되고, 계약서 작성시 새로작성하실 경우에는 필요한 특약등은 추가하고 수정하여 작성하신뒤 서명 및 날인을 하시면 되고, 꼭 이전계약서와 동일한 도장을 사용하지는 않아도 관계가 없습니다. 기존계약서 수정시에는 수정된 부분이나 추가된 부분에 별도의 두 당사자간 서명 및 날인을 하시면 됩니다. 물론 이때도 계약서는 양쪽 모두 동일하게 수정하여야 하고, 새로 작성시에도 두개를 만들어 당사자 각각 보관을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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지금의 경제 상황이 언제쯤이면 조금 나아지려나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기가 언제쯤 살아날지는 예측하기 어렵습니다. 사실 현재도 이전보다는 경제지표나 주식시장등이 나아지고 있는 상태이지만 서민들 체감상 경기는 아직 나아지지 않았기 때문입니다. 다만 내부, 외부의 불안요인들이 점차 개선되어 가고 있고 특히 정권교체에 따른 내수소비 증가와 우리나라의 기업활동등의 수익성이 조금씩 나아지고 있기 떄문에 앞으로 1,2년내 다시 경제상황은 좋아지지 않을까 기대는 해보게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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이중계약 사기를 인당하려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.힌 부동산에서 여러명과 임대차계약을 하는게 이중계약이라기 보다는 한 매물에 대해서 중복으로써 임대차를 체결하거나, 혹은 임대차체결과정에서 계약서외 다른 형태의 이중계약을 하는 부분도 이중계약에 포함될수 있습니다. 이 두가지 모두 법률상 위법행위에 해당되기 때문에 눈에 보이게 나타날 가능성은 적고, 후자의 이중계약의 경우 임차인의 동의없이는 사실상 불가하기에 임차인 입장에서 이를 거부하게 되면 크게 문제되지는 않습니다. 전자의 경우는 사전에는 알수 없고 흔하지 않은 부분이기에 사전 대처라기 보다는 발생시 형사고발이나 법적 손해배상소송등으로 대처를하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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2026년 부동산 가격 정책방향은 어떻게 돨까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확한 예상은 하기 어렵겠으나, 단기적으로는 가격상승세는 나타나지 않을것으로 보입니다. 이는 정부의 대출 및 규제지역 확대등의 영향에 따른 것이고 만약 시장이 이에 적응하고 다시 가격상승세가 나타나게 되면 정부에서도 최종적인 보유세인상이라는 카드를 꺼내들수 있기에 시장에 대한 주택가격상승이 나타나기까지는 시간이 좀더 필요해 보일듯 합니다. 다만 정부의 이러한 정책운영이 부정적인 결과로 시장에 나타난 경험이 많기 때문에 최종적으로 가격이 어떻게 변동될지는 조금더 지켜볼 필요는 있어보이는데, 현 정부의 기조상 이전정부보다 정책적규제를 시행하게 된다면 더 강하고 예외없이 운영하는 특징때문에 수요자입장에서도 이러한 리스크 부담이 큰편이므로 가격이 혹시라도 상승된다고 해도 소폭상승세정도일 것으로 보이고, 내년도까지는 보합세가 강하지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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대출규제 강화로 인한 상급지 갈아타기 어렵게 된 실수요자들...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 경우에는 크게 영향을 받지 않습니다. 10.15규제발표 이전에 계약금일 지급한 계약건에 대해서는 기존 기준이 적용되게 되고, 규제정책 이후에 체결한 계약건부터 실질적인 규제적용이 되기 떄문입니다. 규제이후로 주택갈아타기를 위해 주택를 매도하려는 경우 매수문의 감소등에 따라 처분에 어려움이 있을수 있겠지만, 사실상 계약금을 날리는 위기로 이어지지는 않기 때문입니다. 그래서 계약예정자들의 경우 규제발표당일에 적용전 계약금을 미리지급하는등의 방식으로 이를 피하려고 게약을 서두는 경우는 흔하게 나타났던 현상입니다. 보통 위와 같은 계약해지등의 속출했던 시기는 6.27대출규제가 발표된 직후가 가장 높았습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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