답변 내역
- 월세 계약 시 공인중개사 자격확인 서류 받아도 될까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분들은 계약상 효력에는 관련이 없고 중개과정에서의 중개사에 대한 신뢰등을 위해서 확인하는 부분입니다. 보통 계약서를 작성할때 중개사무소에서 상대방을 만나 계약서에 서명 및 날인을하게 되는데 해당 과정에서 중개사무소의 공제나 보험등의 서류는 받게 되시는 부분이며, 중개사의 확인은 사무소내 벽면에 걸려있는 자격증의 사진과 서류상 중개사의 일치여부, 사업자등록증을 확인하시면 됩니다. 그래도 확인이 필요하시면 직접적으로 요청하시면 되고, 중개사에 자격증 사본과 사업자등록증 사본등은 임차인 보관용으로 주지는 않습니다. 공제, 보험 증서만 계약서와 함께 주게 됩니다.경제 / 부동산25.12.2300
- (부동산 관련)아파트가 이번에 첫입주를 하는데 전세로 들어가려고 하는데 보증보험 안되고 전세권 설정만 되는데 전세 대출이 1금융권에서 되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 보증보험 가입이 전세대출시 필수의무요건은 아니기에 대출은 가능할수 있으나, 현재 많은 금융권 은행들이 회수의 안전성을 위해 전세대출시 보증보험 가입필수를 요건으로 두는 경우가 많아 가능여부는 실제 해당은행을 통해 확인을 하셔야 합니다. 일반적은 1금융권에서는 보증보험 가입을 필수로 전세대출을 실행하는 경우가 많아 1금융권에서는 보증보험 가입없이 대출이 가능한 상품을 찾는데 한계가 있을수 있습니다. 그리고 실무상 전세권 등기를 하게 되면 보증보험없이도 전세대출이 가능하다고는 알고 있으나, 은행별 심사기준이 다르고 심사에 따라 케이스별 승인여부가 달라지는 것을 많이봐서 결국은 은행을 통해 확인을 하셔야 할 부분입니다,질문의 경우처럼 전세대출 실행여부가 명확하지 않은 상태에서 계약을 체결할 경우에는 반드시 특약등에 전세대출 불가시 계약해지및 계약금 반환의 특약을 넣어두시고 계약을 진행하셔야 이후 대출승인거절이 되어도 계약금에 대한 손실이 없습니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 원룸 보증금 정산 계산좀 부탁드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 경우는 지급할 금액부분이 중도해지에 따른 청소+중개수수료 33만원, 월세 미납분 2달치 90만원 그리고 퇴거일자에 따른 일할 월세가 포함될것으로 보입니다. 대략봐도 100만원이 넘는데 보증금 300만원인데 200만원이 남을거같다면 아무래도 월세지급방식이 후납이 아닌 선납으로 보입니다.선납의 경우는 월세미납 2달치와 중개,청소비 33만원를 지급하고, 선납월세이므로 퇴거일자기준 남는 21일치를 돌려받으면 될것으로 보입니다.그렇게 되면 일할 월세는 대략 14800원정도로 이를 기준으로 계산하면 31만원정도는 돌려받는 것이기에 결국은 90만원 + 33만원 - 31만원이 되어 최종적으로 92~95만원정도가 될듯 보이긴 합니다. 다만 앞에서 중개사가 정확한 산출을 통해 말한게 아닌 대략적인 100만원의 차감을 말하고 있기에 이후에 산출된 내역등 확인해 보시면 될듯 보입니다. 참고로 거주기간동안의 일할 관리비도 포함이 되면 거의 100만원전후가 될수 있어 보이긴 합니다경제 / 부동산25.12.235.01명 평가10
- 마음에 쏙!200
- 민간임대 아파트 이 정도의 복합적인 하자로 인한 계약 해지가 가능할 까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로 해당 부분들 자체가 중대한 하자로는 볼수 없습니다. 중대한 하자란 쉽게 임대차를 지속할수 없을 정도의 임차물에 문제가 있을때 입니다. 대표적인 부분이 누수, 보일러하자, 벽등에 심각한 균열등이 해당될수 있습니다, 다만이러한 하자가 있더라도 우선적으로는 바로 계약해지 요구가 아닌, 하자보수에 대한 요구를 먼저하는게 순서상 맞습니다. 만약 하자보수를 임대인이 거부하거나 혹은 하자보수를 하였음에서 문제가 지속되는 경우에는 최종적으로 계약해지요구가 가능할수 있습니다. 질문의 경우라면 우선 하자보수요구를 하시면 될듯 보이고, 임대인의 대응과 하자보수 후 문제지속 여부등을 보시고 최종적인 계약해지 여부를 판단하셔야 합니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 이젠 분양되도 살 수 있는 여력이 안될 것 같아요...안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양이 아무리 많이 진행되어도 본인의 자금력이 부족하면 사실상 아무런 의미가 없는게 사실입니다. 그렇기 떄문에 현 부동산 규제나 대출규제가 해제되거나 정부가 지원하는 공공저금리대출이나 혜택이 있는 경우에 맞추어 계획하에 청약을 진행하시는게 맞습니다. 아시다시피 자금계획없이 청약을 하고 당첨이되시면 당첨포기를 할수밖에 없고 이로인한 패널티도 결국은 본인 몫이 될수밖에 없기 떄문입니다. 그리고 공급의 경우 수요를 충족할만한 수준까지 이르면 더이상 아파트가격이 상승하기 어려워질수 있는데, 이렇게 되면 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비가 줄어들수 있어 분양가도 낮아질 가능성이 높긴 합니다. 다만, 해당 시점이 언제가 될지 그리고 원하는 지역에 이러한 공급이 충분히 가능할지는 알수 없기에 주택을 구매하는 더 어려워진 상황이 맞습니다 .경제 / 부동산25.12.2300
- 월세 관련 묵시적 계약 문의입니다.(안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 거주기준으로 2년미만의 임대차에서는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 대신 법적 최소기간에 따른 자동연장이 적용이 됩니다. 그에 따라 질문의 경우를 묵시적갱신으로는 볼수 없고, 질문에서 1개월전에 이미 당사자간 합의로써 증액까지 이루어졌다면 해당재계약은 합의갱신으로 볼수 있습니다. 그리고 해당 재계약시 계약기간을 이전과 동일한 1년으로 하였다면 당연히 26년 재계약시에는 월세증액이 가능한 상황이며, 임차인에게는 갱신청구권이 있기 떄문에 증액은 5%이내로 제한할수는 있습니다. 즉, 월세가 동일하게 재계약이 될지는 두 당사자간 합의에 따라 정해지는 부분으로 충분히 상승될 가능성이 높습니다. 단, 갱신청구권 사용을 통해 5%이내로 제한할수는 있습니다 .경제 / 부동산25.12.2300
- 전세갱신권 사용후 집을 매매하였습니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적인 부분만 전달드리면 일단 보증금 반환은 주택인도와 동시이행관계이므로 주택을 인도하지 않은 상태에서 80%의 지급요구는 거절하시면 됩니다. 의무가 아니기 떄문에 이를 거절한다고 해서 임차인이 대응할수 있는 방법은 없습니다. 만약 중도해지 합의를 깨고 계속거주를 하겠다고 하는 경우가 있을수 있는데, 이건 이미 합의된 부분에 대해서 번복을 하는 것이기에 이로 인해 발생되는 손해에 대한 배상책임이 있을수 있습니다. 즉, 협의과정에 질문처럼 요구하고 서로 합의가 되었다면 어쩔수 없지만, 이미 보상금에 대한 부분으로 협의를 완료하고 이제와서 매매계약체걸된 후 다른요구를 추가하는 것은 충분히 거절하실수 있습니다. 이후에 질문주신부분들 모두 합의에 대한 불이행에 속하기 떄문에 손해배상책임 생기는 부분이기에 크게 걱정하지 않으셔도 될 부분이고, 약속대로 500만원지급만 하시고 퇴거시 보증금 반환을 주장하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.12.2310
- 정말 감사해요100
- 경기도 아파트 월세 지금 2천에 50인데 너무 싼가요!?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 매우 착하신 임대인으로 보입니다. 일단 내용만 봤을 때 재계약에 대한 협의에서 보증금일부를 낮추고 월세로 전환할떄 기준이 되는 전환률이 존재하지만 이걸 꼭 따라야할 의무는 없습니다. 즉, 협의를 통해 정하시면 되는 부분으로 임대인이 원하시면 해당 월세만큼의 증액을 요청하시면 됩니다.특히나 몇년간 올리지 않았다는 것을 고려하면 충분히 가능한 부분입니다. 단, 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우에는 5%이내 증액만 가능하기에 이를 초과하면 안됩니다. 즉, 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않았다면 시세대로 임대로 인상을 요구하셔도 되고, 보증금인하와 월세증액자체에 대해서도 임대인이 원하지 않으면 거절하실수도 있습니다. 이러한 부분들은 부동산을 통하는 것보다는 직접 협의를 하시면 되는것이고 임대인은 원하는 조건을 제시하고 임차인은 그에 동의를 할지 거절하고 퇴거할지를 판단하면 됩니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 계약하고 싶은 집을 내집스캔으로 분석 했어요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만으로 100%판단할수는 없습니다. 일반적으로 주택임대차시 대부분의 근저당이 있는게 사실이고, 전세의 경우 이러한 선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 진행하는게 일반적이라 위 부분만보고선 안전하다 위험하다를 판단할수 없습니다, 보통 전세보증금이 시세대 80%을 초과하고 해당 매물이 시세가 정확하지 않은 다세대, 빌라등이라면 고민이 될수 있지만, 아파트 매물로써 시세방어가 잘 되는 주택이라면 70%의 근저당이라도 사실상 앞에서 말한 상환조건부라면 임대차에 대한 위험성은 줄어들수 있습니다. 그리고 세입자 입장에서는 전입신고 가능과 보증보험 가입이 가능하다면 설령 문제가 발생하더라도 보증보험을 통한 보증금 회수 가능한만큼 위 부분들의 가능여부를 확인하고 계약을 진행하시면 안전하다고 할수 있습니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 월세 묵시적 갱신에 관해서 질문드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 적용되지 않으며, 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 이때는 법에 따른 최소거주기간 2년에 따라 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 그뒤에 본인 1개월전 만기해지의사통보를 하였다면 원칙상은 연장후 중도해지로 볼수 있고 그에 따른 패널피 부담이 있을수 있습니다. 다만, 중요한건 임대인이 동과정에서 어떻게 인식하고 동의를 하였는지인데, 쉽게 임대인 이에 동의를 하였고, 별다른 패널티등을 요구하지 않았다면 특별히 월세부담이나 중개수수료 부담은 없을것으로 보이지만, 퇴거시점에 임대인이 중도해지로써 계약서상 특약에 기재된 패널티를 요구하거나 다른 요구가 있을 경우에는 이를 피하기는 쉽지 않습니다. 그러므로 현시점에 미리 이러한 부분을 확인하시는게 필요하며, 임대인 의사에 따라서 협의를 진행해보시는게 명확해지지 않을까 생각됩니다경제 / 부동산25.12.2300