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새로산 집 보일러 분배기 하자 보수 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 하자담보책임의 경우 매매당시부터 하자가 존재하여야 하며외관상 확인되지 않았던 부분이거나 매도인이나 중개사로부터 이에 대한 고지를 받지 못한 상태였다면 매도자에 대해서 하자보수 요구를 하실수 있습니다. 만약, 해당 하자가 매매시점에는 존재하지 않았거나 구매 이후에 다른 원인에 따라 발생된 하자라면 매도인에 대해서 책임을 물을수는 없는데, 보일러의 기계자체의 경우는 소모품에 해당하고 구매과정에서 현장답사등을 할때 충분히 확인가능한 부분으로 보아 구매한 직후 바로 확인된 부분이거나 신축아파트처럼 노후하자가 발생할 가능성이 적은 경우를 제외하고는 대부분 하자담보책임에 대한 인정이 어려운 경우가 많은 편입니다. 이에 반해 보일러 배관상의 누수나 하자의 경우에는 눈으로 확인이 어렵고 소모품이라고 보기 어렵기에 하자담보책임이 성립되는 경우가 더 많은 편입니다.질문에서의 분배기 역시 오랜된 구축의 경우라면 노후로 인해 발생되는 하자에 속할 가능성이 높아 하자담보책임을 묻기위한 입증자체가 쉽지는 않을것으로 예상은 됩니다. 일단은 전문가의 감정을 통해 정확한 하자의 원인과 책임소재에 대한 구분이 필요할듯 보이고, 만약 하자의 시점이나 원인이 매도자가 인정하기 어려운 애매한 경우라면 하자담보책임 인정자체도 쉽지 않을 가능성은 있습니다. 일단 매도자에 대해서는 위 하자를 전달하고 협의를 먼저해보시는것도 방법이 될수 있는데 매도인에 따라 위 과정없이 이를 인정하고 담보책임을 다할 수도 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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재건축아파트의 선도지구로 지정이 되면 어떤 혜택이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 1기신도시등에 재건축 활성 및 빠른 완공을 위해 특별법으로써 정한 정책으로써 선도지구로 지정될 경우 행정절차의 간소화를 통한 신속한 재건축사업이 가능하고, 용적률 인센티브와 재정적 지원이 뒤따르게 됩니다. 행정절차 간소화의 경우 사업진행시 절차상 심의 과정을 통합심의을 통해 한번에 이루어질수 있도록 하며, 가장 어려운 사전단계인 안전진단에 대한 규제완화를 적용하게 됩니다. 그리고 용적률 인센티브을 줌으로써 사업성을 높여 전반적인 사업진행의 속도를 높일수 있습니다. 또한 용적률 완화와 신속한 진행을 통해 더 많은 세대의 일반입주물량을 늘리고, 이를 통해 임대주택이나 공공주택의 공급을 빠른 시간내 확보하려는 목적도 있습니다 . 현재 정부는 선도지구로 선정한 단지의 재건축사업을 통해 빠르면 2030년 첫입주를 가능케하려는 목표로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부산 수정터널 오토바이&전기자전거 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련한 내용 검색에 따른 답변을 드립니다. 수정터널은 부산광역시 동구 좌천동과 부산진구 가야동을 연결하는 관문대로의 일부 구간으로서 기존 경로 이용시 30분 걸리던 거리를 3분이내로 단축시켰으며, 원할한 항문 물류수송이 가능하여 물류비용 절감 효과가 큰 터널입니다. 수정터널은 진입시 표지판에도 나와있듯이 자동차 전용도로에 해당되면, 자전거나 보행자등의 통행이 금지되어 있습니다. 이륜자동차의 경우 경찰사이카나 소방용모터사이클 처럼 긴급자동차로 분류되는 경우에 한하여 통행이 가능하고 일반적이 오토바이, 초소형전기자전거 포함 자전거등은 통행을 할수 없습니다. 요금의 경우 경차 500원 소형 1000원, 대형의 경우 1500원으로 나와있습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부동산 백지신탁제를 추진해 보겠다는 하는데 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 고위공직자 반대도 문제가 되겠으나, 이보다 더 큰 문제는 해당 부분이 헌법에 명시된 기본권 침해등의 위헌 논란이 있다는 부분입니다. 아무리 고위 공직자이고 청렴도가 필수적이라고는 하나, 그전에 한명의 국민이자 헌법에 따른 권리가 보장되는데 위헌적 성격의 강제성을 부여하기는 쉽지 않기 때문입니다.사실 현 이재명대통령도 경기지사시절에 다주택 승진제한이라는 방침을 정하고 실제 보유현황을 거짓으로 답한 직원에게 강등이라는 처분을 내린적이 있었는데, 대법원에서는 이를 재량권을 남용한 것으로 판결한 사례가 있을 정도입니다. 그에 따라 이를 적용하기 위한 세부적인 규정 및 예외규정등을 사전에 심의하고 기준을 정햐는 것이 필요하고, 이를 위해서는 여야정 협의가 필요한 부분으로 보이는데, 현 야당,야당 관계를 보면 입법까지는 쉽지 않아보이는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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로또 당첨 된다면 집을 산다면 어떻게 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.음,.... 본인 취향과 선호도에 따라 결정하시면 될 부분으로 보입니다. 그런데 최근에 로또 1등당첨금으로는 서울내 상급지 주택은 구매하기 어려운게 현실이고, 강북지역에 주택을 구매하게 되면 사실상 남는 금액은 없는 정도로 볼수 있기에 로또가 되면 정말 행복하겠지만 현실적인 주택 선택권이 무한정으로 있다고는 보기 어렵습니다,질문에서처럼 전원주택을 구매하신다고 하면 서울내 전원주택은 거의 고가 주택이 많기 떄문에 로또당첨금으로는 구매가 어려울수 있고, 서울 외곽 경기권내 전원주택에 대해서는 구매나 토지구매후 주택건설은 할수 있지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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1가구 1주택 서울 아파트 매수후 거주하지 않고 매도할 경우 양도세
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 양도세율은 발생하는 양도차익에 따라 다르게 적용되기 떄문에 질문의 내용만으로는 답변을 할수 없습니다. 일반적인 양도세율은 양도차익(매도가-취득가)에 따라 6~45%까지 적용될수 있습니다. 그리고 서울이라도 구매시점에 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 실거주의무가 있을수도 없을수도 있는데, 올초에 매매를 하셨다면 강남3구와 용산구를 제외하고는 실거주의무는 부여되지 않을것으로 보입니다, 그러므로 2년보유 후 매매를 진행하셔도 1가구1주택 양도비과세 적용이 가능할수 있는데, 만약 1가구 1주택이라도 시가 12억이상을 경우에는 양도소득세가 과세될수 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.30
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현재 이런 경우 전세계약 몇년 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사업시행계획인가 및 주거대출 수립위한 공고문은 일반적으로 사업시행계획 인가 전 단계에 포함되고 사업시행계획인가가 나더라도 실제 이주가 시작되는 관리처분 인가전까지는 빨라도 2년정도는 보셔야 합니다. 그리고 현 단계는 사실상 정비구역 지정이 된 상태로 재개발은 확정상태라고 보시면 됩니다. 이주전까지는 임대차계약에 대해서는 동일하게 적용을 받습니다.즉, 이주가 확정되지 않았기 떄문에 현재상태에서는 갱신청구권을 사용에는 문제가 없습니다. 다만 해당 시점에 바뀐 임대인이 실거주등을 이유로 거절할 경우 퇴거를 하실수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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임대차 계약 시에 대리인이 나오면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 임대차계약에소 대리인이 출석하여 진행하는 경우도 적지 않습니다. 대리인여부보다는 대리인이 계약시 첨부하여야 하는 서류등을 잘 확인하시고 계약을 진행하신다면 크게 문제가 되지는 않습니다,기본적으로 대리인은 소유자로부터 받은 위임장과 소유자의 인감, 인감증명서를 반드시 첨부하여야 합니다. 그리고 이를 통해 대리인의 대리권 여부를 확인하고 계약시점에 실 소유주인 임대인과 전화통화등을 통해 현 대리인이 실제 권한을 부여받은게 맞는지등을 확인하셔야 합니다. 또한 계약서상에서도 대리인과 소유자의 서명 및 날인을 함계 기재하고 받아두시는게 필요하고, 위임장의 경우는 받아서 반드시 보관하셔야 합니다, 인감증명의 경우 중요한 개인정보이기 떄문에 원본은 다시 반환을 하고, 이를 복사를 하셔서 한부를 보관하시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부동산 전세 관련 질의 드립니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적의견으로는 불가하다고 판단이 됩니다. 보통 임대인이 임차인에게 이사비용과 중개보수를 지급하는 경우는 계약이 중도 해지되는 상황에서 가능하나, 질문의 경우는 만기시점에 재계약을 한게 아닌 매매상황에 따라 추가거주를 하시는부분으로 협의를 하셨기 떄문입니다. 즉 재계약이 아닌 퇴거일자를 늦춘 상황정도로 판단이 됩니다. 사실 위처럼 협의를 하시는건 여러부분에 애매해질수 있기에 만기기준으로 재계약을 할지, 퇴거를 할지는 정확하게 합의하시는게 우선되셔야 합니다. 만약 정식적인 재계약을 진행하신 상태에서 계약중간에 매매에 따라 계약이 해지될 경우 이사비용등을 요구할수 있기 때문입니다. 임대인입장에서는 현재 전세보증금 반환이 어렵기 떄문에 위처럼 합의하는게 부담이 덜 할수 있겠으나, 임차인입장에서는 언제이사를 할지 모르는 상황에 놓이기 떄문에 정상적인 재계약 체결울 요구하거나 갱신청구권을 사용해 연장을 하는 방식으로 진행하셔야 이후 계획을 잡는데에도 유리할수 있고 매매에 따른 중도해지시 위와 같은 요구도 가능할수 있어보입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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묵시적 갱신 후 중도퇴실할 경우 월세를 얼마나 내야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간에 대한 정확한 기재가 없으셔서 답변을 하기는 어려우나, 최초 계약이후에 24년 11월 묵시적갱신이 성립되었다면 현재는 묵시적갱신상태로 보이고, 10월 12일경에 중도해지를 임차인측에서 의사통보하였다면 다음임차인 여부와 관계없이 강행규정에 따라 3개웛 후인 26년1월 12일에는 계약이 종료되는 게 맞습니다. 물론 그사이의 기간동안의 임대차 효력은유지가 되는 만큼 해당 기간전에 발생하는 임대료와 특약부분에 대한 부담은 임차인에게 있다고 볼수 ㅇㅆ습니다. 결국 1의 질문처럼 1월 12일전에 퇴거를 하시는 경우에는 임대인과의 협의에 따라 중개수수료를 부담하실수도 있겠으나, 이게 싫으시다면 사실상 1월12일에 퇴거를 하시는게 맞습니다. 2번의내용도 결국은 계약이 유효함에 따라 시설사용료도 부담을 하셔야 하는데, 다만 기간은 1월 12일까지만 부담하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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