답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인신고전 질문자님과 배우자님간 자금이동은 배우자 증여공제가 적용되지 않아서 모두 증여과세대싱이 됩니다. 다만 사회통념상 인정되는 비용은 예외인데 이에 부동산 관련 자금은 해당되지 않아 25년도 5월에 지급한 5000만원은 차용증을 반드시 필요할수 있어 보입니다. 올 3월10일 생활비는 상황에 따라 결혼 관련 자금비용으로 대체를 할수 있으나, 1000만원의 부동산 구입자금지급은 증여과세 대상이 됩니다. 이럴 경우 차용증이 있다면 이후 혼인신고를 하고 이를 부부 증여공제로써 처리를 하시면 될듯 보여 일단 기간이 오래되지 않은 만큼 차용증을 작성하시는게 우선되어야 할 부분같습니다 그리고 또하나의 문제가 배우자님과 부모님과의 자금이동인데, 직계존비속간 5000만원 증여비과세 적용되나 질문의 경우 최초 3540만원 + 결혼자금 5000만원 + 2000만원 모두 원칙상 증여에 해당이 됩니다. 5000만원을 초과하는 분에 대해서는 과세가 되나, 혼인특례에 따라 증여를 하고 2년내 혼인신고등을 하게면 최대 1.5억(기존비과세 5000만원포함) 까지 비과세가 되므로 일단은 각각의 증여부분에 대해서는 증여신고를 필수적으로 하셔야 할듯 보입니다 .이럴 경우 1.5억내외이기에 증여세 과세는 피하실듯 보입니다. 정확한 내용과 해결방법은 세무전문가의 도움을 받아 진행하시는게 맞을듯 보이기에 이체를 먼저하지 마시고 사전에 조언을 듣고 그에 따라 진행을 하시는게 필요해보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 말씀드리면 매매자금의 이체는 등기부상 명의자 계좌로 하는게 가장 안전합니다. 질문처럼 사기가능성이 없는 친인척관계라도 매매자금의 이동이 명의자와 다른 경우에 세금상 문제가 될수도 있기 떄문입니다. 명의자와 입금받은 사람이 부부관계라면 그나마 관계가 없을수 있지만 삼촌과 고모관계라면 둘이 동일세대로는 볼수 없기에 질문처럼 하실 경우 본인이 삼촌에게 현금증여를 한 것으로도 볼수 있어 , 일단은 등기부상 명의자 계좌로 입금하여 고모와 삼촌이 알아서 주고 받을수 있도록 하시는게 질문자님 입장만 고려하면 깔끔합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외부충격으로 인해 벽이 파손되었다고 하셨는데, 정확한 사유는 모르시는듯 보입니다. 우선 새아파트의 경우라면 원상복구의무 적용이 구축보다는 까다로울수 있는데 벽지 찢김의 경우 임차인의 사용상 부주의로 보는 게 일반적이라 퇴거시에 해당 부분에 대해서는 원상복구의무가 적용되어 비용이 발생될 가능성이 높습니다. 그리고 입주전에 찢김이 있었다면 입주시 사진을 찍고 임대인에게 전달하였다면 책임을 피할수 있지만, 그런게 아닌이상 책임을 피하기 어렵지 않을까 생각됩니다. 그외 경우로 누수등에 따라 벽지훼손이 발생한 경우도 임차인의 책임을 피할수 있지만 위 상황은 이러한 부분에 해당되지 않을 것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 입징에서 의사통보를 하셨고 임대인이 별다른 말이 없다면 계약은 그대로 연장이 된다고 보시면 됩니다. 보통이런 경우에는 연장에 대한 부분보다는 해당 연장이 묵시적갱신이 성립하는지여부가 논쟁이 될수는 있는데 통상적으로 임차인이 퇴거의사를 밝힌 게 아니 그대로 연장의사만을 전달하였고, 임대인이 답이 안할 경우라면 이또한 묵시적갱신으로 볼수 있습니다. 보통 임대인이 이러한 묵시적갱신을 원하지 않거나 조건변경이나 퇴거요청등을 하고 싶었다면 만기 6~2개월전에 임차인에게 먼저 연락을 하는게 일반적이기에 아무런 행위도 하지 않으면 사실상 의사통보를 하지 않은 것으로 볼수 있기 때문입니다. 그에 따라 연장을 원하는 임차인이라면 내용증명등을 보낼 이유가 없으며, 별도 문자등을 남길이유가 없습니다. 임차인은 모든 부분에서 묵시저갱신으로 연장되는 게 유리하기 때문입니다 단, 재계약을 원치않는 경우라면 위와 같은 상황에서는 전화통화나 내용증명을 통해 재걔약거부의사를 밝히셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.들어줄지 여부는 알수 없으나, 현재 다음임차인이 구해지지 않았고 임대인이 동의하면 다시 거주를 하시면 됩니다. 단, 임대인이 어떠한 사유로 이를 거절하게 되면 번복은 어렵기 때문에 우선적으로 임대인과 이야기를 나누어 보셔야 할듯 보입니다. 이사를 가는 부분은 임대인이 거절하고 고려하면 되기에 말은 일단 해보시는게 우선필요하지 않을까 생각됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시 관련된 세금은 취등록세이고, 취득세의 경우는 주택수에 따라 다른데 1주택자를 기준으로 취득세율은 1% 지방교육세 0.1%가 적용되어 418만원정도가 발생하고, 등기에 필요한 비용의 경우 국민주택채권금액은 지역에 따라 차이가 있고, 할인액도 은행별 차이가 있는데 대략 채권할인액으로 140만원내외, 법무사를 통한 등기비용은 법무사별 차이는 있으나, 50~70만원사이로 총 650~700만원이 취등록세, 등기비용으로 발생하게 됩니다. 중개수수료의 경우 주택매매로써 0.4%가 적용되 152만원이 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료일 6~2개월전에 아무때나 의사통보를 하시면 됩니다. 다만 최근 전월세매물이 적어 구하는데까지 시간이 걸릴수 있으므로 시간을 넉넉하게 주기 위헤 미리통보하시는게 좋을듯 보이고, 통보시에는 만기일이후로 실거주를 하기위해 재계약이 어렵다는 의사통보를 분명하게 하시면 됩니다. 내용증명은 도달하고 별도의 반송이 되지 않은 이상 의사통보의 효력이 있으나, 실질적인 법적 효력은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 만기 6~2개월전 의사통보가 없을 경우 성립되는 것으로 질문처럼 직접통화를 통해 재계약여부에 대한 의사를 전달하였다면 묵시적갱신은 성립되지 않습니다. 그래도 임차인에 대해서 만기2개월전 한번 더 통화나 문자를 하여 재계약의사를 물어보시고 녹취나 문자내역은 남겨두시는게 좋을듯 보입니다. 보증금 반환은 주택인도와 동시이행관계이기에 강제되는 부분이 아니므로 임대인 선택에 따라 결정하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 오피스텔은 업무용 시설로써 거래금액의 0.9%가 일괄적용되게 됩니다. 다만 주거용 오피스텔이면서 전용 85제곱이하의 경우는 0.4%가 적용되게 됩니다. 거래금엑에서는 전세나 매매는 계약서상 금액이 거래금액이 되지만 월세의 경우 환산보증금으로 적용하게 되며, 환산보증금은 "보증금+(월세x100)" 을 한 금액이 거래금액이 됩니다. 단, 위 환산보증금이 5000만원 미만이라면 "보증금 +(월세x70)"이 거래금액이 됩니다. 해당 방식으로 산출된 거래금액에 주거용오피스텔이라면 0.4%, 업무용오피스텔의 경우 0.9%을 곱하여 나오는 금액이 중개보수상한액으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 당연히 나죠, 이유는 해당 지역의 주택시세가 차이가 나기 떄문이고 표준임대보증금 산술 방식에서 지역계수가 존재하기에 입지나 지역에 따라 차이가 날수 있습니다. 보통 임대아파트의 경우 주변시세를 기준으로 비교할때 20~40%정도 저렴한 시세이며, 정확한 보증금과 시세는 입주자 모집공고를 확인하시면 됩니다. 팜플렛도 나와있는 경우가 일반적인데 , 없다고 하니 위 방법으로 확인을 해보셔야 할듯 보입니다 .