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답변 내역

귀금속은 어떻게 가치를 평가 받게 되는건가요?
안녕하세요. 관련내용에 대한 검색을 통해 답변드립니다. 귀금속의 가치평가는 크게 중량, 색상 ,투명도, 광물의 종류와 등급에 따라 평가가 달라집니다. 보통 중량은 아시다시피 원석의 중량이 높을수록 더 높은 가치를 인정받는 부분이고 색상의 경우는 다이아몬드와 같은 광물에서는 무색에 가까울수록, 색상에서의 희소성이나 특이성이 있는 경우 평가가치가 높다고 합니다. 그리고 투명도는 내부 이물질에 대한 함량정도로 투명할수록 가치가 높고, 원석의 종류가 희소성이 높을수록 가치가 높습니다. 보통 귀금속에 대한 감정은 전문 감정사를 통해 이루어지며, 감정에 따른 감정서 및 등급표를 부여받고 등급이 높게 나올수록 높은 가치를 통상적으로 인정하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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공공분양 중도금 대출관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 일반적인 주택담보대출과는 차이가 있습니다. 보통 주담대처럼 DSR을 적용하지는 않고, 주로 건설사와 은행간 협약에 따라 지원되는 대출이기에 신용도상 문제가 없다면 중도금 대출 승인자체는 크게 문제가 되지 않습니다. 다만 중도금 대출도 정부의 대출규제에 포함되게 되면서 많은 논란이 생긴 부분이 있으나, 최근에 정부가 중도금대출에 대한 분양가 상한 기준과 인당 보증 한도를 완화하면서 지금은 크게 문제가 없다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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부영아파트는 일반아파트보다 안좋은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부영아파트의 경우는 주로 임대주택에 대한 건설참여를 많이 하였기에 이미지 자체가 저가이미지가 있습니다. 또한 얼마전까지 부실시공등의 문제로 인해 논란이 된 만큼 이전부터도 부정적 이미지가 강한 건설사에 해당하게 됩니다. 사실 GS나 다른 대형브랜드건설사도 부실공사등의 문제는 있었고 건설업 특성상 누가 건설하던 해당 단지별로 부실시공여부에는 차이는게 있는 부분이기에 사실상 임대주택등을 많이 수주하면서 성장된 기업이미지가 가장 큰 마이너스 효과로 이어지는게 아닌가 생각됩니다 . 그래서 실제 아파트 이름에서 이제는 부영이라는 단어를 뺴고 지역명과 주변입지를 이름으로 바꾸는 경우가 많은데 대표적으로 동탄 더레이크팰리스이 경우도 원래는 더레이크시티 부영 3단지에서 이름을 바꾼 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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전세도 10년 이상 살면 재개발 시 입주권이 생기나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발시 입주권은 토지,건물등 소유자가 받게 되는 부분으로 전세세입자에게는 주어지지 않느 권리입니다, 그리고 입주권은 해당 개발부지에서 주택을 입주할수 있는 권리로 이러한 권리는 개발 전 부지내 주택이나 토지을 소유한 사람에게 주어지는 권리입니다. 소유권과는 차이가 있으나, 보통 입주권이 있는 경우 해당 주택에 입주하게 되면 본인이 해당 주택에 소유권도 가지게 되는게 일반적입니다. 다만 개발에 따른 비용을 분담금으로써 지급하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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부부공동 명의 지분비율 65대35로 해도되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분 모두를 합쳐 100%면 되지 , 50:50이든 65:35든 관계가 없습니다. 사실 부부 공동명의시에는 특별한 경우가 아니라면 5:5로 하는게 일반적이나, 자금조달 문제나 세금문제가 있는 경우나, 공유지분에서의 관리행위(사용,수익)의 권한을 자유롭게 하기위해 부부중 한사람의 지분을 과지분권자로써 설정하는 경우도 있습니다. 그러므로 전혀 없는 경우는 아니겠으나, 특별한 이유가 아니라면 그렇게 하지는 않는다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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계약갱신청구권요구시 전세금인상건?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약갱신청구권을 임차인이 사용을 경우 임대인이 5%이내 상한으로 조건변경이 가능합니다. 물론 임차인과 협의가 필요한 부분이나 ,갱신청구건을 사용하였다고 해서 꼭 동일조건이라고는 할수 없습니다. 다만, 갱신청구권이나 조건변경은 모두 만기 6~2개월전에 의사통보를 하셔야 하는 부분으로 질문자님이 해당 시점에 갱신청구권 승인과 별도로 조건변경에 대해서는 요구를 하시는게 맞습니다, 해당 기간에 조건 변경에 대한 의사통보를 하지 않으면 이후에는 변경이 어렵기에 동일조건으로 연장된다고 볼수 있고 기간내 조건변경을 요청하였으나, 임차인이 주변시세등을 고려 인상을 거부한 경우에도 사실상 조건변경이 어려울수는 있습니다. 그러므로 질문의 경우 현 시점이 민기일기준 어느시점인지를 판단하고 조정이 가능한 시점이라면 협의를 진행하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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편의점 별로 가게를 오픈할려고 계약할떄 장단점이 있나요??
관련한 내용에 대해서는 관련 사항을 찾아본 결과 각 브랜드별 장단점이 있으나 항후 안정적인 운영을 위해서는 브랜드보다는 상권이 더 중요하다고 합니다. 브랜드별 차이는 본사지원과 성향에 따른 차이가 있는데, 보통 gs는 본사조건에 유연성이 있는 편이라 협의조정이 가능한 부분이 있고, cu의 경우는 점주 지원방식이 다양하다는 장점이 있다고 합니다. 세븐일레븐과 이마트24에 대해서는 특별한 부분이 나와있지는 않습니다. 창업비용의 경우 저렴한 순서로 이마트24 ,세븐일레븐, cu, gs순으로 GS가 조금더 높은 편이나 편의점 3사(GS.CU,세븐일레븐)간 비용차이는 크지 않다고 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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요즘 토지거래허가제의 이슈가 많은데요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 거래시 사전허가를 지자체로부터 받으셔야 합니다. 즉, 허가가 나지 않으면 등기가 불가하고 그에 따라 지자체 허가요건에 충족이 되어야만 매매계약이 유효하고 등기이전도 가능합니다. 해당지역내 주 택 매매의 경우 기본적으로 실거주가 아니면 허가가 나지 않기 떄문에 사실상 갭투자등이 전면 금지되게 되고, 그에 따라 투자수요가 크게 감소하게 됩니다. 보통은 주택가격이 과열된 지역으로 지정하며 이러한 지역내 투자수요를 줄이는데 그 목적이 있어 사실상 토지거래허가구역이 확대되면 그만큼 투자수요는 감소하고 거래량 감소 및 주택가격 상승세가 꺾이게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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전세아파트 사전전입신고 관련해서 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실무상으로는 거의 가능하지 않은 부분입니다. 보통 잔금을 지급한 이후에 주택을 인도받고 그후에 전입신고를 하는게 일반적이기 떄문입니다. 질문과 같은 문제가 우려되기에 최초 계약시부터 특약으로 잔금일 이후 전입신고 익일까지 다른 물권설정을 금지하는 특약을 넣어두기 때문에 꼭 잔금전에 전입신고를 하지 않아도 임차인 권리보호에는 문제가 없습니다. 그리고 만약 해당주택에 세입자가 있는 상태라면 잔금일에 퇴거를 할 것이고 그전까지는 해당 주택에 전입신고를 유지하고 있을 것인데 이런 경우 아파트와 같은 일반주택에 대해서는 한집에 대해서 2세대의 전입신고는 불가합니다. 그렇기에 계약시 특약으로써 권리보호를 해두고, 잔금지급일에 전거주자 퇴거 및 주택인도를 받은뒤에 전입신고를 하시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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월세 계약 시 보증 보험 미가입 동의서 요구 시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자의 경우 의무적으로 임대차를 하기 위해서는 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 즉, 세입자가 아닌 임대사업자가 세입자와 임대차를 체결할때 직접 보증보험에 가입하여야 할 의무가 부여됩니다. 즉, 임대인이 미가입동의서를 작성해달라고 하는 것은 위와 같은 의무를 면제받기 위해 필요한 부분으로 이해하시면 됩니다. 쉽게 의무로써 보증보험가입을 해주어야 하는데 임차인과 합의하여 미가입동의서를 작성하게 되면 가입하지 않아도 되기 떄문입니다. 아무래도 전세보증금이 큰 경우라면 임차인이 동의하지 않거나 별도 가입후 보증료 100%을 임대인에게 요구하는 조건으로 작성하는 경우가 있고 ,질문처럼 소액임차인 최우선 변제이내 금액의 경우에도 임대인 요구에 따라 임차인이 이를 작성하는 경우도 흔하게는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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