서울 단독주택 증여시 시세 문의드립니다

Question

안녕하세요,

서울에 있는 단독주택 증여 받을 예정입니다.

(신대방동)

공시지가는 25년기준 4억1천

연면적: 77.62m^2

토지면적: 129m^2

지금 근처 단독주택 (네이버 부동산 기준) 호가는

12억 정도 합니다. ( 3,334만원/3.3m^2)

근데 호가로 할 시 너무 비싸서 증여가 부담되서요 (이 가격으로 팔린적은 없습니다)

그런데 이번년도 1월에 저희집보다 면적 큰 근처 다가구가 실거래 9억에 팔렸는데, (연면적 197 / 대지 136)

위 건을 기준으로 저희집 시가를 정해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

신대방동 단독주택 등여를 위해 인근 다가구주택의 실거래가를 시가로 참고하시려는 계획은 세법상 유사성을 인정받기가 어려워 위험할 수 있습니다. 단독주택은 아파트와 달리 건물 구조, 연면적, 노후도 등에 따라 개별성이 매우 강하기 때문에 면적이 2.5배나 차이 나는 다가구주택의 거래가를 그대로 적용하면 과세당국에서 부인할 가능성이 높습니다. 특히 상속세 및 증여세법상 유사매매사례까액으로 인정받으려면 공시가격 차이가 5% 이내여야 하는 등 기준이 매우 엄격하여 질문자님의 단독주택과 해당 다가구주택을 동일선상에서 비교하기는 무리가 있습니다. 현재 공시지가의 차이가 큰 상황에서 무작정 낮은 공시지가로 신고하기보다 감정평가를 통해 적정한 시가를 산출하여 신고하는 것이 가장 안전합니다. 2026년 현재 국세청은 시세와 공시가격의 괴리가 큰 단독주택에 대해 자체적으로 감정평가를 실시하여 세금을 추징하는 추세이므로 미리 감정평가를 받아 신고함으로써 불필요한 가산세 리스크를 방어하고 세무조사에 대비하는것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

증여재사의 과세가액은 시가를 원칙으로 하는데, 단독주택의 경우 유사매매사례가 적기 때문에 보통은 개별공시지가를 기준으로 판단하게는 경우 대부분입니다. 보통 개별공시지가를 기준으로 판단하되, 추후에 시가와의 차이가 크다고 판단이 된다면 그때는 자체적인 감정평가를 진행하고 그에 따른 추가적인 세금납부가 발생할 가능성이 있습니다. 다만 이는 확실하지 않은 부분이기에 신고시에는 개별공시지가를 기준으로 하시면 되고, 추후 양도세등을 고려할때 감정평가등을 통해 받은 가액을 기준으로 신고를 하셔도 됩니다,

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1월에 면적이 큰 다가구가 실거래 9억에 팔렸다면 8.5억 정도로 설정하여 증여하심이 좋을 듯 합니다.

호가는 무시하셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요,

서울에 있는 단독주택 증여 받을 예정입니다.

(신대방동)

공시지가는 25년기준 4억1천

연면적: 77.62m^2

토지면적: 129m^2

지금 근처 단독주택 (네이버 부동산 기준) 호가는

12억 정도 합니다. ( 3,334만원/3.3m^2)

근데 호가로 할 시 너무 비싸서 증여가 부담되서요 (이 가격으로 팔린적은 없습니다)

그런데 이번년도 1월에 저희집보다 면적 큰 근처 다가구가 실거래 9억에 팔렸는데, (연면적 197 / 대지 136)

위 건을 기준으로 저희집 시가를 정해도 될까요?

==> 단독주택은 실거래가격이 별로 없는 만큼 가급적 감정평가를 기준으로 증여가격을 결정하심이 적절해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

다가구 9억은 그대로 적용 안되고 참고 자료로는 사용 가능합니다 (보정 필요)

가장 안전한 방법은 감정평가를 받는게 좋습니다

호가는 너무 높고, 공시가는 너무 낮은 단독주택의 경우 이럴 때는 거의 감정평가로 중간값을 만드는 게 필요할거 같습니다