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조정지역 아파트 판매시 의무거주 기간 알고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 마지막에 3년이내 비과세와 3년이후 과세는 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 대한 부분입니다. 보통 2주택일때 첫주택을 매도하는 경우 해당 주택에 대해서는 비과세가 되지 않으나 ,일시적2주택요건에 해당되는 경우 비과세가 가능한데, 조건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과후에 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하면 종전주택에 대해서는 양도비과세가 됩니다. 단, 종전주택은 2년보유, 12억이하 1가구1주택 양도비과세요건에 충족되어야 합니다. 그리고 생애첫주택 취득세 감면의 경우 3년 실거주있는데, 3년내 매매나 임대를 할경우 감면받은 취득세가 추징되면 가산세까지 붙을수 있습니다. 그리고 정확한 구매시점은 모르겠으나, 규제지역에 따른 실거주의무는 구입시점에 해당 지역이 규제지역인지 여부가 중요하며, 이후 규제지역 해지가 되어도 취득시점에 규제지역이면 실거주 2년을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.28
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%에 대한 문의 입니다~~~~~~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.백만의 800%는 8배이므로 8,000,000이라고 볼수 있습니다. 계산법은 1,000,000 x 8 입니다. 보통 %을 소수점으로 나타낼때 1/100로 표현하는데 800% 는 800 / 100 이고 이는 8이 나오기 때문입니다, = 1,000,000 x ( 800 / 100 ) = 1,000,000 x 8= 8,000,000
경제 / 부동산
25.10.27
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관악구 빌라 매매 문의드립니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 아파트를 제외한 단독, 다세대 ,연립의 경우 특정 일부를 제외하고는 허가대상이 아니기에 별도의 지자체 사전허가 없이 계약을 진행하시면 됩니다 단, 규제지역에 따른 영향은 받기 때문에 대출이나 관련한 실거주등은 한번정도 정확히 확인하시고 진행하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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전세 연장후 계약종료 되기 전 나가게되면 복비를 세입자가 내야하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 모두 임대인과 협의를 하셔할 부분입니다. 만약 본인이 1~2년 계약연장을 합의하고 중도해지를 할경우에 임대인동의가 필요하고 해당시점에 임대인이 동의하지 않으면 퇴거가 불가합니다. 즉, 사전에 협의를 하여 동의를 얻지 않고 임의대로 해당기간으로 연장을 하게 되면 임대인이 거절시, 원하시는 시점에 중도해지가 불가능하게 되고, 중개보수 문제가 아닌 퇴거자체가 불가능해질수 있습니다. 보통 이런경우 첫재계약이라면 갱신청구권을 사용하시어 계약을 연장하고 이떄 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하기 때문에 퇴거를 원하는 시점 3개월전에 퇴거요청을 하시는 것도 방법이 될수 있습니다. 이때는 법에 따라 통보3개월후 임대인동의와 관계없이 계약이 자동종료가 되기 때문입니다. 즉, 방법을 정리하면 만기 6~2개월전 계약갱신청구권을 사용하여 계약연장 -> 퇴거시점이 6월말이라면 3월말에 임대인에게 중도해지 의사통보 -> 6월말 계약해지로 보증금 반환 및 퇴거 과정으로 진행하시면 될듯 보입니다. 당연히 이런 경우에는 중개보수등의 패널티는 부여받지 않습니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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다가구주택 묵시적계약중 계약갱신청구권
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문맥상 현재 임대차의 계약만료일은 25년 12월 31일이 맞습니다, 계약일 변경을 위해서는 현 임대인과 협의가 필요한데 사실상 동의할 가능성이 없기에 불가능하다고 보시면 될듯 보입니다. 네, 만료가 12월 31일이라면 10월 31일전에 갱신청구권을 사용할수 있고, 임대인의 총4년주장은 법적근거가 없는 틀린이야기 입니다. 주택이라면 임차인은 기간관게없이 해당 주택에 대해서 총1회 갱신청구권 사용이가능하고 이는 임차인이 사용한 적이 없다면 당연히 1회 4년이 지난뒤에도 사용이 가능합니다. 임대인이 10월31일이내 즉 실거주를 이유로 청구권을 거부할수 있는 기간내 등기부상 명의이전이 완료되고 새로운 매수자가 이를 통보하면 연장이 불가능하겠으나, 10월 31일(만기 2개월전)내 명의변경이 되지 않으면 사실상 현 임대인이 실거주를 하지 않는 이상 거부가 불가하고, 임차인은 임대인이 변경되더라도 2년추가 거주가 가능할것으로 보입니다. 즉, 만기6~2개월내 임차인이 갱신청구권을 사용하면, 임대인이 해당기간내 변경완료되고 실거주를 이유로 거부할수 있지만 해당기간이 넘으서면 사실상 실거주라도 거부가 불가합니다.3의 내용을 참고하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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두명이서 같이 사는 전세집에 계약만료 전 한사람만 먼저 이사가도 되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집 명의자가 누구인시지를 먼저 확인하셔야 할 부분으로 보이긴 합니다. 명의자가 질문자님이 아니라면 중간에 이사를 하시거나 별도의 전출을 하여도 아무런 문제가 없고, 반대로 질문자님이 계약상 명의자라면 본인 퇴거에 따라 대항력상실등의 리스크가 있을수는 있습니다. 다만 동거인이 세대원으로 들어가는 혈육관계 즉, 형제관계, 직계존비속이라면 명의자인 본인이 전출을 하여도 대항력은 유지되기 떄문에 문제가 없겠으나, 친척관계등이라면 경우에 따라 대항력상실등에 따른 리스크가 있을수도 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.27
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지방 아파트(서산) 자가 거주중인데요. 일산에 아파트 구입
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일산의 경우 현재 토지거래허가구역이나 규제지역에 해당 되지 않기 떄문에 별도의 실거주요건이 없어 구매에는 문제가 없을 것으로 보이고, 구매시에는 취등록세에 대해서도 중과세 없이 취득세율의 경우 취득가액의 1.1%(지방교육세10%포함) 가 나올것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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내년 1월26일이 전세계약 만료인데 재계약시 다시 계약서 작성하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 보증금의 변동이 없다면 특별히 계약서를 작성할 이유는 없습니다. 다만 재계약 협의를 했던 문자이력등은 반드시 보관을 해두시는게 좋습니다. 다만 ,임차인입장에서 전세대출이나 보증보험 연장을 위해서는 재계약 계약서가 일반적으로 필요하기 떄문에 임차인이 계약서 작성을 요구하는 경우가 많긴합니다. 만약 부동산을 통해 계약서를 작성하게되면 대필료등의 비용이 발생할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.27
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묵시적갱신 및 신생아전세특례대출관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되더라도 재계약을 시작하는 시점에서는 보증보험 가입이 가능합니다 물론 가입시 재계약서가 필요하기 떄문에 묵시적갱신성립이후 임대인과 협의하여 계약서 작성을 하셔야 합니다. 은행마다 요구하는 서류나 양식에 조금 차이가 있는것으로 알고 있어 은행에 사전에 문의를 해보시는게 정확합니다. 묵시적 갱신이라도 계약서작성을 요구하는 경우도 있고 기존계약서에 특약으로써 묵시적갱신으로 언제부터 언제까지 연장되었음을 기재하고 서명 및 날인을 요구하는 경우도 있습니다 .결국은 임대인의 협조는 필요합니다. 2번과 같이 은행에 문의가 필요해보입니다, 보통 신생아특례전세대출로 대환을 위해서는 현 대출은행에 대해서 잔액증서와 대환신청서가 요구되며, 대출이관 시점에서 신생아 기준 확인도 병행되는 것으로 알고 있습니다.그에 따라 출생확인서와 가족관계증명서도 제출이 필요한것으로 알고 있고 당연히 계약서도 필요하기 떄문에 계약서작성은 필수일듯 보입니다. 전세퇴거자금대출은 소유주인 임대인이 신청하는 것으로 이는 주택담보대출의 일종으로 세입자와는 관계가 없습니다. 묵시적갱신이라도 성립이후에는 필요에 따라 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다. 임대인의 협조를 필요로 하지만 법에 따른 갱신이 된 만큼 임대인이 이를 거부하지는 않는게 일반적입니다,
경제 / 부동산
25.10.27
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분양아파트 특별공급 물량 문의입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 특별공급 유형별 미달시 미달된 물량은 다른 유형의 예비당첨자에게 순차배정되는 것으로 알고 있습니다. 즉, 신혼부부공급에서 미달이 발생되게 되면 초과되는 다자녀가구 예비당첨자에게 우선권이 주어지고, 여기서도 미달이 발생하게 되면 그때는 일반분양으로 전환되는 것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
25.10.27
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