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아파트 고층으로 갈수록 수압이 낮다는데 실제로 수압이 낮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 고층아파트이 경우 최고층까지 자연수압으로는 공급이 불가하기 때문에 아파트 지하실등에 펌프실을 두어 각 세대에 물을 끌어올려 공급하게 됩니다. 그렇기에 맨 위 고층으로 갈수록 수압이 약해질수 있고, 또한 아파트 건축년수가 오래될수록 그만큼 펌프의 힘도 약화되기에 수압은 더 약해질수 있습니다. 반대로 이러한 펌프가 없는 빌라등에서는 물탱크등을 옥상에 두기 때문에 자연낙하하는 힘으로 각 세대 수도공급을 하는데, 고층의 경우 물탱크와 가깝기에 자연낙하에 따른 수압이 거리가 가까워 하층보다 더 약해질수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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땅과 같은 토지로 대출을 받을때 그 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택담보대출처럼 주택에 대한 대출에서는 LTV,DSR규제가 정해져 있지만 토지나 다른 부동산에 대해서는 각 은행별, 상품별 한도정도가 다릅니다 .당연히 평가하는 기준 역시도 다르기에 각 은행별로 대출한도에서는 차이가 생길수 있습니다. 제가 알기로는 토지담보대출의 경우 LTV 80%까지도 대출이 가능한 것으로 알고 있습니다, 문제는 토지가격의 평가가 거래대금기준이 아닌 은행별 산정기준순서에 따라 다르게 평가하기에 앞에서 말한 것처럼 동일토지라도 은행별 LTV80%을 적용해도 실제한도에는 차이가 발생할수 있습니다. 보통 감정평가액을 기준으로 하거나, 공시지가를 기준으로 평가하는등 각 은행별 평가산정기준이 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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시판 치킨 원가는 어느정도 되는걸까요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.치킨 원가에는 질문처럼 치킨값고 이를 만들떄 필요한 재료가격도 있지만, 함께 사용되는 봉지나 포장박스 그리고 소금이나 양념가격등의 비용과 매장운영비인 임대료와 브랜드로열티 그리고 전기,수도와 공과금, 소득세등의 세금까지 들어간다고 보시면 됩니다. 즉 한마리 원가에는 많은 비용 항목이 나누어서 들어가 있기에 현 치킨 한마리 마진률은 25~35%수준이라고 보시면 됩니다. 결국 2만원짜리 치킨을 판매하면 5천원~7천원이 남는다고 볼수 있고. 어느기사에는 하루 평균 20마리정도가 판매된다고 하니, 실제 하루 수익은 10만원에서 14만원정도가 되지 않을까 생각됩니다. 물론 물가인상이 되거나 배달비중이 커 각종 수수료가 추가 지출된다면 마진은 이보다 더 낮아지게 됩니다,
경제 / 부동산
24.11.01
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재가발을 반대했는데 비율이 넘어 아파트가 재개발되면 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발을 반대하여 조합에 가입자체를 안하시면 현금청산대상자가 되어 보유하신 주택을 팔고 나가셔야 합니다. 쉽게 사업찬성비율이 일정수준을 넘을 경우 끝까지 가입하지 않고 반대한 사람에 대해서는 매수청구를 할수 있고, 그에 따라 보유주택을 시세에 매도하고 이사를 하셔야 합니다. 이때 거래금액은 합의를 우선하지만, 보통 감정평가등을 통해 적절한 수준의 가치가 정해지기 때문에 무조건 더 요구하면 버틸수 없습니다. 즉, 주택처분 후 이사를 하셔야 한다고 보시면 됩니다. 당연히 조합원이 아니기에 이사비용이나 이주비등은 지급대상이 안되는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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송도와 청라 중간에 있는 미추홀구 많이 별로인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예전보다는 개발이 많이 되어 사는 환경은 좋아진게 사실입니다. 특히 선인재단과 인천시립대 이전으로 해당 지역에 임대아파트 대단지등이 생기면서 인구가 늘어난 효과도 있고, 포스코 아파트등도 위치하여 주거환경이 좋아진것은 맞습니다. 다만 지역내 이미지가 걱정스러운 부분이긴 한데, 뉴스에 나오는 큰 전세사기사건등이 해당구에 집중된것도 사실이고, 이래저래 사건사고도 많은 것도 사실입니다. 다만 어느지역이든 완벽한 곳은 없고, 미추홀구에서 거주를 하는 지인도 있지만 인천내에서는 부평이나 관교동보다는 조용하고 살기에도 나쁘지 않습니다. 그리고 자녀에 대한 교육에 대한 부분에 있어서 개인적 판단에는 환경여건만 생각한다면 인천지역이 아닌 서울이나 주변 주요 학군지로 가시는 것을 고민하는게 맞을 듯 보이고 인천내에서는 크게 차이가 있다고 보기는 어렵습니다. 그리고 질문에서 현주택을 사서 이후에 다른 주택으로 이동시에는 사실 해당 지역시세가 타 지역 상승률과 비슷하게 오를 가능성은 장담하기 어렵기에 갈아타기시 더 많은 자금이 필요할수 있고 임대차 역시도 다소 부정적인 면이 있습니다 ,이유는 간단하게 미추홀구내 빌라나 주상복합등 주거시설이 과잉공급상태라고 볼 정도로 매물등이 많아 임차인 입장에서는 선택권이 넓은 편에 속합니다. 그만큼 전월세 시세도 생각보다 낮아질수 있다는 의미이기도 합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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납골당 근처 아파트는 정말 걸러야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 질문자님이 걱정스러워 하시는 부분은 본인 뿐아니라 해당 아파트를 구매하려는 예상구매자들도 하는생각입니다. 즉, 구매자입장에서는 해당 납골당으로 인해 아파트의 가치를 낮게 평가할수 밖에 없고, 그에 따라 위치좋고 가성비좋은 주택의 장점을 가격에 반영하기에는 한계가 있습니다, 특히 납골당의 경우 기피시설중에서도 손에 꼽히는 시설이기에 주택가격면에서볼때 가치하락요인으로 크게 작용할수 있습니다,
경제 / 부동산
24.11.01
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중도금 대출 가능여부를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 시행사와 은행이 협력하여 제공하는 것이기에 신용도에 문제가 없다면 대부분은 승인이 되게 됩니다. 다만 중도금 원금과 이자는 잔금시에 일시 상환을 하여야 하기에 중도금대출에 대한 부분보다는 잔금시에 주담대한도등을 잘 고려하시고 계약여부를 판단하셔야 합니다, 잔금대출시에는 DSR등이 적용될 경우 소득이 없다면 사실상 추정소득을 기준으로 해도 한도가 생각만큼 나오지 않기 때문에 잔금시기에 어려움을 겪을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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아파트 공동 명의로 변경 vs 상속받기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 정확한 판단은 세무전문가를 통해 받으시는게 맞을듯 하고 일단은 대략적인 답변만 드리면, 보통 부부간의 공동명의 변경시 증여로 보게 되는데, 부부간 6억까지는 비과세되게 됩니다. 반대로 상속의 경우는 배우자와 자녀에게 법적 상속비율에 따라 상속이 되고 그에 따라 상속세가 부담하셔야합니다, 질문의 요건이라면 아버지가 살아계실때 주택을 공동명의로서 증여를 하시는게 증여세 부담이 없기에 유리하고 공동명의 상태에서 아버님 별세에 따라 상속이 진행될 경우 해당주택 지분금액만큼만 상속이 이루어지기에 상속세 부담이 낮아질 있어 보입니다.쉽게 현재 3억을 공동명의할경우 아버지가 어머니에게 1.5억 증여 -> 비과세아버님 사망시, 상속분 1.5억에 대해서 상속세 부담(자녀분들 상속포기시) 이 절세에 가장 유리할듯 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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용산구가 핫한데 만약 용산 재개발을 보고 입주하기를 원한다면 언제쯤 들어갈 수 있을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 현재 한남뉴타운 4구역은 올 4월말에 건축심의를 통과한 상태로 나와있으며,현재는 시공사 선정을 앞두고 있는 상태로 알고 있습니다. 시공사는 삼성물산과 현대건설이 경쟁중인 것으로만 알고 있습니다. 단계상 거의 초기단계이기 때문에 이후에 사업시행인가와 관리처분인가까지 3년정도에 공사기간 2~3년을 계산하면 실제 입주예상은 2029년쯤이 될가능성이 높습니다. 다만 사업속도는 예상과는 다르기에 이보다 빨라질수도 더 늦어질수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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지역주택조합 아파트가 문제가 많음에 불구하고 계속 조합원 모집을 하는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합 사업에 대한 기준은 있지만 민간사업의 하나인 해당 사업까지 국가가 막을 권리는 없습니다. 특히나 무주택자들이 모여 조합을 만들고 주택보유를 위해 추진하는 사업인 만큼 사업자체가 문제가 있는 것은 아닙니다. 물론 제도개선등은 정부가 나서서 필요한 부분이 있는 것은 사실이나, 대부분의 지주택사업이 실패하는 가장 큰 이유는 조합장등의 불법행위와 토지소유권 확보를 제대로 하지 못하는 경우, 그리고 조합원들간의 마찰등이 가장큰 이유입니다. 즉, 사업건마다 리스크가 존재하는 것은 어쩔수 없는 부분인데, 대부분 사업실패가 많으니 정부가 이를 통제한다는 것은 그만큼의 사업실패시 보상등의 문제에 정부가 일부책임을 가져가야하는 상황이 생길수 있다는 건 예상이 되는 문제이기에 정부에서도 부담이 될수 밖에 없습니다. 특히 기존 사업이 진행되면서 조합원 탈퇴에 따른 추가조합원 모집을 할수 없다면 해당 사업은 대부분 실패를 할수밖에 없고, 그에 따라 남아있는 조합원들의 피해 또한 무시할수 있는 수준이 아니고, 이미 해당 소유권을 확보한 일부토지에 대해 다른 방식의 개발이나 다른 용도로 전환등이 쉽지 않아 점차 슬럼화될수 있다는 점도 함부로 지주택을 통제하기 어려운 이유라고 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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