전세계약 먼저하고 4개월 후 현임차인 계약만료후 입주해도 위험하지 않을까요?

Question

이번주에 전세계약을 하기로 했는데

지금 살고 있는 분이 4월말에 나가셔서 그때 80% 내고 남은 20%는 수리끝나고 실제로 입주하는 시점인 5월 중순에 내기로 했어요.

근데 생각해보니 입주하기 4개월전에 계약을 하는거라 이것에 대한 위험성이 있진 않을까 걱정이 되더라구요. 특히 4월말에 먼저 80%금액을 내고 전입신고를 못하는 상황에서 수리가 끝나고 실입주할 때까지 기다리는 것도 리스크가 있는 것 같구요.

어떤 위험이 있고, 계약서 작성시 예방할 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전입신고는 원칙상 계약서상 잔금까지 모두 치룬 이후에 부담하는 부분입니다. 즉, 4월에 잔금전체를 치루지 않기 떄문에 당연히 전입신고도 임대인동의없이는 할수 없습니다, 임대인의 동의를 얻고 4월말에 전입신고를 하시면 대항력이 생기기 때문에 수리후 입주까지는 그나마 안전하다고 할수는 있습니다. 다만 현 상태에서 계약상 안전을 높이기 위해서는 전입신고등의 문제보다는 계약서상 특약을 잘 기재하여 계약상 안전사항을 설정해두시는게 필요해 보입니다. 주로 잔금청산전까지 현 등기부등본 권리상태를 유지한다 라든지, 전입신고전일까지 다른 물권을 설정하지 않는다등이 대표적인 예로 볼수 있습니다. 중개사가 있다면 이러한 부분을 명시하여 계약안전을 높이기 때문에 중개사를 통해 특약에 대한 기재를 요구하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세계약이 수리를 해주는 조건인거 같습니다

전임차인 내보내고 나머지 기간동안 수리를 하고 질문자님이 들어가는 계약인거 같습니다

계약 조건을 특약에 잘쓰시면 되는데 만약 잔금 20%까지 다된다면 잔금을 미리 치르고 그날자에 전입신고와 확정일자를 갖추는 방향으로 계약을 하시고 수리후에 입주하셔도 됩니다

또 잔금다음날까지 대출이나 다른 제한물권을 안잡는 조건을 특약으로 기재 하시면 됩니다

부동산과 협의를 잘해서 계약하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

현 임차인이 거주하고 있고 4개월 뒤 임차 예정이라면 기존임차인이 퇴거하지 않을 시 계약 해지 조건을 넣으시는 것을 추천드립니다. 

계약 해지 요건을 특약사항으로 기재하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않으므로 전입신고전에 임대인이 대출을 받는다면 후순위로 밀릴 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 특약을 추가하는 것이 필요합니다. 4월말부터 어차피 공실이되고 80%의 전세금도 지불하므로 임대인에게 양해를 구해서 먼저 전입신고를 하시는 것도 방법일 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

보통 실무에선 이런경우 계약금 10%만 넣고 수리후 입주할때 나머지 잔금을 치는것이 일반적인데 80%은 기존임차인에게 보증금을 돌려줘야하는 내용 때문에 그런상황이 발생한것 같습니다. 계약하는 중개사에게 꼼꼼히 챙겨달라고 하시면 될것 같습니다.

Answer 6

현재 상태에서 그렇게 계약을 진행할 수도 있지만 오랜 기간이 소요되는 만큼 가급적 입주할 무렵에 계약을 진행하시는 것이 적절해 보입니다.