전문가 프로필

답변 내역

오피스텔 투자는 어떻게 생각하시나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔 투자도 리스크는 있습니다. 오히려 오피스텔 투자가 공실에 대한 리스크나 세금에 대한 리스크를 고려하면 주식투자에 비해 결코 단순하거나 쉽지 않은 부분입니다. 특히 부동산은 주식에 비해 시드자금이 크게 소요되고, 대출등을 통한 자금조달이 동반되기 떄문에 한번의 잘못된 투자로도 주식보다 더 큰 손실을 볼수 있는 부분입니다. 보통 오피스텔의 평균 수익률은 전국기준 5.5%정도이며, 현 기준금리보다 높은 수준이나 지역에 따른 수익률 차이가 크고, 입지에 따른 공실리스크가 다르기에 투자시 입지분석과 리스크관리, 특히 자금에 대한 조달과 운영에 대한 확실한 계획을 가지고 투자를 진행하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

서울권 부동산 가격은 장기적으로 우상향인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국내 부동산 가격이 크게 하락하지 않는 이상 서울권 부동산은 장기적으로 우상향할것으로 보이긴 합니다. 다만 현재 인구감소가 심각한 상황이고, 공급에 있어서는 일정부분 시장내 이루어지고 있기에 시간이 흘릴수록 우상향의 각도(상승률)은 점차 줄어들것으로 보이고, 우상향 곡선역시도 언젠가는 멈추지 않을까 생각은 듭니다. 다만 현재 시점에서 투자를 한다면 국내부동산 시장에서 끝까지 수요가 버틸수 있는 지역이 서울이고 타지역과 비교하여 수요의 유지나 가격상승가능성이 제일 높기 떄문에 해당 지역에 투자를 하시는게 가장 안전하지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

수도권 지역의 아파트 가격만 상승하고 있는 이유가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 아파트의 가격상승은 결국은 수요의 집중이 수도권에 나타나기 떄문입니다. 수요가 집중된다는 것은 그만큼 수도권내 주택에 거주하고자하는 또는 투자하고자하는 수요가 많다는 의미이고 이는 수도권 중심으로 직장이나 거주편의성이 몰려있는 특징과 지역간 양극화로 인해 더이상 지방에 대한 투자 매력도가 떨어지면서 풍선효과도 기대하기 어려워진 현실이 시장내 가격으로 나타난다고 보시면 됩니다. 그래서 정부에서는 지방활성화를 위해 각 지방에 주요산업에 대한 이전이나 개발을 정책적으로 운영하려고 하는 중이며 대표적으로 세종의 행정수도 이전이나 부산의 북극항로 집중육성등이 대표적인 예라고 볼수 있습니다. 결국에는 지방 주택가격 상승을 위해서는 지방내 인구가 유입되어야 하고 이는 직장을 통한 일자리 확보를 기본적인 필요사항이기 떄문에 이러한 부분들에 대한 정책적인 노력을 많이 하는듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

요즘도 서울의 갭투자가 활성화가 되어있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자 자체가 불법은 아닙니다. 다만 갭투자로 인한 전세사기등의 급증, 부동산 가격상승등의 단점이 나타나게 되면서 현재 서울지역내에서는 정부가 갭투자가 어렵도록 토지거래허가구역 지정이나 주택담보대출에 대한 규제를 통해 억제하고 있는 추세입니다. 그리고 무자본 갭투자등이 최근 전세사기 발생의 원인으로 지목하게 되면서 점차 빌라등의 갭투자수요가 크게 감소된 게 사실이며 아파트에 대해서는 위와같은 규제강화등으로 인해 전반적인 갭투자의 건수나 비율이 낮아졌다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

과매수, 과매도 구간에 진입하였다는건 어떤 지표를 보고 판단하게 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 과매도, 과매수에 대한 판단은 RSI(상대강도지수)를 통해 참고하는 경우가 많습니다. 해당 지표는 최근 일정기간동안의 가격변동을 비교해 가격이 얼마나 상승,하락했는지를 100이하의 값으로 나타낸 것으로 , 일반적으로 70이상이면 과매수 30이하이면 과매도구간으로 해석하며, 50을 기준선으로 추세전환을 참고할수 있습니다. 다만 RSI는 단기변동성을 반영하기 떄문에 다른 지표들과 함꼐 종합적인 분석을 하셔야 정확도를 높일수 있고, 부동산의 특성상 주식처럼 일정한 기업가치등인 정해져 있지는 않기 떄문에 시장 해석에 있어 해당 지표 단독활용시 그 활용도는 떨어질수 있는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

외국인들이 이동하고, 방문 통계치는 어떤식으로 잡게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 외국인들의 방문은 항만이나 공항을 통해 이루어지기 떄문에 해당 시점에 입국심사를 거쳐 입국한 외국인들의 수가 통계로 잡히게 됩니다. 다만 국내입국후에 외국인 각자의 이동경로등은 별도 통계가 잡히지는 않는 것으로 알고 있습니다. 그리고 방문 목적에 따라서도 분류하여 통계를 내는 것으로 알고 있으며, 주로 관광, 비즈니스, 유학, 취업등으로 나누어 통계를 내고 있습니다. 그래서 외국인 방문통계는 대부분 관광공사 또는 출입국관리사무소등에서 발표하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

황리단길과 같이 상권이 활발한 곳에서는, 상인들간의 텃세도 실제로 존재하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 장소든 기존 입주자들의 텃세는 있을수 있습니다. 특히나 동일업종간에는 이러한 부분들이 더 심해질수 있고 질문처럼 상권이 어느정도 형성되어 있고, 별도의 상가운영위원회나 번영회등 해당 지역 상인들의 모임이 별도 구성된 곳일수록 새로 입점한 상인에 대한 텃세가 심한 경우가 많습니다. 물론 대부분 요구하는 사항이 원칙상 법적 근거가 없기에 법적 강제성이 없는 부분들이 많지만 소수 상인입장에서 다수가 참여하고 있는 운영위원회나 번영회 횡포에 쉽게 거절하면서 대응하기는 쉽지 않아 대부분 울며겨자먹기식으로 따라 가는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

원룸 반전세로 계약하려는데 근저당 및 전세권
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당건물은 구분건물이 아닌 다가구와 같은 건물 한채가 하나의 등기부로 되어 있는 듯 보입니다. 이런 경우 다른 세대의 보증금과 대항력은 본인 순위에 영향을 주게 되기 떄문에 경매가 진행되거나 할 경우 배당순서와 최우선 변제시 영향을 줄수 있습니다. 앞에서 말한 것처럼 본인보다 먼저 계약을 하고 들어와 있는 세대 전체의 보증금이 본인 순위에 영향을 주기 떄문에 경매발생시 이로인한 배당에 문제가 발생할수는 있습니다. 다만 낙찰금액을 현시점에 알수 없고 질문의 제시한 내용만으로는 안전성여부에 대한 판단을 정확히 하기는 어렵습니다. 예상거래가는 17억 5천도 결국은 예상치이고, 확실한 선순위는 근저당, 전세권 2건 그리고 전세권등기를 하지 않고 먼저 입주한 세입자보증금이 될수 있습니다. 그렇게 되면 눈에 보이는 근저당만으로 안전성을 판단하기는 어렵습니다. 만약 근저당 + 전세권2건 + 선순위 임차권 보증금을 모두 더한 금액이 얼마인지를 확인해보시고 시세와 비교를 해보셔야 합니다. 즉, 등기부상 눈에 보이지 않는 선순위 임차인이 몇세대이며 보증금이 얼마인지가 우선적으로 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

동거인이 주택담보대출 실행하여 단독명의로 수도권아파트를 매매하려 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 영향은 없습니다. 만약 정부제공 저금리 대출상품을 이용할 경우 자격조건에 무주택세대주등의 요건이 있다면 현상태에서는 이용이 어렵겠으나, 그외 해당요건이 없는 시중은행 대출상품을 이용하는데 문제가 없습니다. 그리고 실질적인 사실혼 관계라도 혼인신고를 하지 않은 상태에서는 서로간의 주택수 영향을 받지도 않기 떄문에 크게 문제될 여지는 없을것으로 판단됩니다
경제 / 부동산
25.10.12
0
0

민생지원금은 나라에서 어떻게 매꾸나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민생지원금의 경우 정부추경을 통해 재원을 확보하여 지원한 것으로 사실상 정부 추경은 어려경로를 통해 조달이 되나, 대부분 국채발행과 같은 국가의 채무로 이어진다고 보시면 됩니다. 정부도 세수외 자금이 부족하다면 빚을 통해 이를 충당하기 때문입니다. 그리고 계엄으로 인해 발생된 손실의 경우 눈에 보이는 손실과 눈에보이지 않는 손실이 있을수 있는데, 주식시장 하락과 내수경기침체, 대외적인 이미지 하락등 눈에 보이지 않는 손실들이 실제 더 크고, 이러한 부분들이 결국 경제하락이나 국채 금리 인상등 실질 손실로 이어지기에 결국은 계엄한번으로 손실되는 부분은 매우 크다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
0
0