경제
삐닥한파리23
최근 서울 부동산 시장이 초고가 시장은 내리고 중저가 시장은 올라가는 이유가 뭔가요?
요즘 부동산 시장 기사를 보면 강남을 비롯한 초고가 시장은 급매가 나오고 가격이 하락하고 있더군요. 근데 서울에서 10억 정도 아파트들은 엄청 상승하고 있다고 하더군요. 보통 서울 부동산 시장은 초고가 단지들이 주도하는 거 아닌가요? 왜 두 시장에서 차이가 발생할까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 서울 및 수도권의 경우 수요억제정책의 일환으로 강력한 대출 규제를 실시하고 있습니다.
대출 한도 역시 구간별로 15억 이하 일 경우 6억, 15억 ~ 25억 일 경우 4억, 25억 초과일 경우 2억으로 대출 한도를 제한하고 있는 영향이 크다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
초고가 시장의 하락 이유는 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 절세를 위해 강남권 급매물을 쏟아내고 있습니다 고가 주택에 대한 보유세 강화 정책이 발표되면서 덩치가 큰 초고가 단지들의 투자 심리가 위축되어 있고 규제 지역 내 초고가 주택은 대출 활용이 거의 불가능해서 금리 인상가에 매수세사 붙기가 어렵습니다. 중저가 시장의 상승 이윤느 신생아 특례대출 등 정부의 저금리 정책 대출이 9억~12억 이하 아파트에 집중되면서 실수요자가 몰리고 있으며 서울 전세가가 폭등하며 매매가와의 격차가 줄어들자 상대적으로 저평가된 외곽 지역을 중심으로 차라리 사자는 수요가 늘었습니다. 상급지 가격이 너무 올라 부담을 느낀 수요자들이 대출 가능한 범위 내의 차선책을 선택하며 가격이 따라 오르고 있습니다. 즉 강남은 세금 규제로 급매물이 늘어 잠시 숨을 고르는 중이고 중저가 시장은 대출 지원과 전세난 때문에 실수요가 뒷받침되며 오르는 현상입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지금 서울 초고가주택이 몰린 상급지에서는 다주택자들의 양도세중과유예 중단에 따른 매물이 급증하면서 시세가 하락하고 있는 상황입니다. 특히나 매수자입장에서 대출이 묶여 있는 상황에서 이러한 매물을 구매하기 위한 자금조달이 쉽지 않고 거기에 앞으로 5월이 되기 전 더 많은 매물출현에 따라 시세하락이 예상되기에 구매를 서두르지 않는 모습이라 시세하락이 크게 나타나고 있습니다. 그에 반해 중위권내 주택의 경우 매물소화가 어느정도 되고 있는상황이나 실제 가격상승세는 이전보다 높지 않게 나타나고 있습니다. 그리고 서울 상급지의 가격하락이 점차 주변 중삼급지에 영향을 주면서 같이 하락세로 돌아선 모습이 나타나기에 질문과 같은 차이는 단기간으로 나타날수는 있지만 중장기적으로 같은 방향으로 나타날 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
서울 부동산에서 초고가 하락과 10억대 상승이 공존하는 이유는 초양극화 때문입니다. 초고가는 다주택자 규제 + 대출 LTV 제한으로 급매 나오고 10억대는 실수요자 + 전세 수요로 매물이 빠르게 소화되기 때문입니다.
초고가는 세금 공포, 10억대는 실수요 공백 때문입니다. 전자는 규제 피해 급매, 후자는 공급 부족 상승이 공존하는 구조입니다. 실거주 목적이라면 지금 10억 대 급매를 노리시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
초고가 아파트(강남권, 일부 한강변 재건축 단지 등)는 가격이 워낙 높기 때문에 대출 의존도가 높지 않은 경우가 많습니다
그러나 최근 한국은행 기준금리가 3년 만에 최고 수준까지 오르면서 초고가 매수자는 현금 부담이 크고, 대출이 필요해도 금리가 높아 구매 부담이 커져서 급매가 나오고 가격이 하락되고 있습니다
반대로 10억대 중저가 아파트는 대출을 통해 매수하는 실수요층이 많습니다
금리 부담이 있어도 중저가 시장에서는 실거주 수요가 강하게 존재하고 가격 상승이 지속되고 있는거 같습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
서울부동산시장에서 나타나는 초고가 하락 중저가 상승 현상은 매우 이례적으로 보이지만
세제 정책과 대출 규제 그리고 전세 시장의 변화가 맞물린 결과입니다.
양도세 중과 유예종료와 급매 출현으로 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들이 강남권 고가 아파트를 중심으로
매물을 내놓고 있습니다.
최근 송파구 파크리오나 강남구 일부 단지에서 전 고점 대비 5-6억원 낮은 하락 거래가 터지는 이유입니다.
25억 초과 주택은 대출 한도가 2억원으로 극단적으로 제한되었습니다.
아무리 자산가라도 현금만으로 수십억 원을 동원하기는 부담스럽다 보니 매수세가 끊기며 거래절벽이 발생한 것입니다.
중저가 시장은 공급 부족이라는 근본적인 문제때문에 오르는 현상이 있습니다.