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원룸 계약 만기전 나가고싶을때 월세미납

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약에 대한 해석에는 차이가 있을수있겠으나 개인의견으로는 본인에게 유리하게 해석을 하신것으로 보입니다. 1번 특약에 대한 해석은 통상적으로 임차인이 계약해지를 원할 경우 패널티에 대한 부담이 주요한 내용입니다. 즉, 다음임차인을 구하면 임의대로 계약을 해지할수 있다는 게 아니라 다음임차인을 구하거나 남은기간 월세를 부담하여야 한다는 조건하에서 임대인와 협의를 통해 결정되어야한다라는 의미로 보는게 일반적이지, 해지를 원하는 임차인이 이중 원하는 것을 하나 선택해서 적용할수 있다는 의미가 아니라 판단됩니다. 2번 특약의 경우는 임차인에게 불리한특약이 해당되지 않습니다. 이유는 해당 특약이 임대차보호법에서 정한 강행규정을 위반한 경우나 임차인에게 불리한 내용일 경우 해당되나, 2개월연체시 계약해지는 법에도 명시된 임대인의 권리입니다. 다만 임차인의 짐을 임의대로 빼는 것은 특약이 아닌 법에 따른 절차상 명도소송을 통해 진행하는게 맞을것으로 보이긴 합니다. 그리고 질문에서 말한 2개월 차임 연체가 된다고 해서 특약에 따라 계약이 자동으로 해지되는 부분은 잘못된 부분으로 보입니다. 보통 2개월 연체에 따른 계약해지는 법적 판단상 자동종료가 아닌 반드시 임대인의 의사표시를 필요조건으로 하기 때문입니다. 결국 임대인이 계약해지를 원치않으면 의사통보를하지 않게 되고 그에 따라 계약의 효력이 유지될수 있고 이렇게 되면 월세에 대한 부분은 보증금에서 계속적으로 차감될수 있고, 보증금이 소멸될쯤 임대인이 계약해지 통보를 하게 되면 임차인 입장에서는 손실로 이어질수 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다 계약도 하나의 약속이고, 이러한 약속을 이행하는 의무를 위반하게되는 상대방에서 유리하게 특약을 적용해석하는 경우가 많지 않기에 임대인과의 협의를 통해 해지동의를 받으시고 퇴거를 하시는게 가장 깔끔할듯 보입니다.

경제 / 부동산

25.09.29

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