답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주초기에 하자의 경우 임차인 과실이 거의 없기 때문에 임대인을 통해 수리요청을 하시는게 맞습니다. 수리부분에 따라 중대하자의 경우에 대해서는 수리거부시 계약해지의 사유가 되고 그외 임대차에는 영향이 적은 하자에 대해서는 임대인과 협의에 따라 결정을 하셔야 합니다. 결과적으로 수리책임은 임대인에게 있다고는 하나, 하자의 종류에 따라서 임대인이 거부를 할수도 있다고 보셔야 합니다. 일단은 하자가 있을 경우 모두 사진을 찍어두시고, 임대인에게 일단 모두 통보 및 수선요청을 하시는게 맞을듯 보입니다. 다만, 노후에 따른 신규교체요구등은 임대인이 거절할수 있기에 실제 발생된 하자에 대해서만 수리요청을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 증여와 매매를 선택하는 과정은 세금에 대한 부담이 어느쪽이 더 적은지를 보고 판단하셔야 합니다. 일반적으로 증여의 경우 증여세의 부담이 , 매매의 경우 양도소득세에 대한 부분과 직계존비속간 증여 추정에 따른 정상거래로의 자금이체등을 명확해야하는 부담이 있을수 있습니다. 일단 증여의 경우도 직계존비속간 5천만원까지는 비과세되지만 초과되는 금액에 대해서는 증여세가 부과되는데 질문처럼 자녀 세명에게 증여를 할 경우 지분에 따라 금액이 구분되고 각 5천원만 비과세를 공제한 5.4억에 대한 증여세는 부담이 될수 있습니다. 물론 지분에 따른 양도가액이 달라지므로 증여세율은 낮게 적용이될수 있지만 세금부담을 피하기는 어려울수 있습니다. 반대로 매매의 경우 자녀분들이 직접 자금을 이체하고 계약서작성등을 하여야 하는데, 사실상 양도차익이 없는 경우라면 해당 방식이 유리한 부분이 있을수도 있습니다 .정확한 결정은 각 세금에 대해서 세무전문가등의 도움을 받아 비교를 해보신뒤 결정을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 산정기준에 대해서는 확인이 필요하나 일반적으로 건강보험료에서 재산등급별 점수 산정방식은 다음과 같습니다. 주택의 경우 제산세 과세표준(공시가격X60%)로 계산이 되고, 기본공제로써 산정된 재산 가액에서 1억원을 공제합니다, 그리고 재산가액을 기준으로 60개등급으로 구분하여 각 등급에 해당되는 점수를 부여하게 됩니다. 그리고 해당 점수에 사진상 211.5원을 곱하여 재산기준 건강 보험료를 산출하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 이미 작성하고 서명 및 날인을 한 경우라면 임대인의 동의없이 추가적인 기재나 수정은 어렵습니다. 다만 내용상 보증보험 가입을 위해 협조한다는 말인데, 이게 특약에 있다고 해서 크게 달라지는 부분은 없습니다. 보증보험은 임대인과 관계없이 임차인이 본인 계약서를 가지고 가입을 하면 되기 때문입니다. 다만 보증보험 가입이 거절되는 경우에 해지특약등이 없다고 보증보험 없이 계약을 유지하여야 하기에 만기시 보증금 미반환이 발생하는경우 보증보험을 통한 구상권청구가 불가할수 있습니다. 그리고 전세임대차로써 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔등이라면 시세하락에 따른 깡통전세위험이 있고, 시세에 대한 기준이 높게 책정되어 있을수 있는 만큼 보증보험 가입이 가능하다면 반드시 가입하시는게 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분담금은 총 개발비에 따른 금액이기에 위 조건만으로는 분담금이 얼마될지 예상하기 어렵습니다. 다만 주상복합으로써 현용적률이 900%라면 사실상 추가적인 용적률적용이 어려워 사업성이 매우 떨어질것으로 보이고, 그에 따라 일반분양을 통해 공사비 분담이 어려운만큼 각 조합원이 분담하는 분담금은 매우 높을 가능성이 있습니다. 사실 조합원들의 분담금은 재건축사업성과 밀접하게 연결되는데, 기본적으로 현재 용적률이 낮아야 개발에 따라 용적율을 최대로 하였을때 새로운 추가물량이 늘어날수 있고 이를 통해 공사비 일부를 충당하여 조합원들 각자의 부담을 줄일수 있는데 위 경우는 이에 해당되기 어려워 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 5월 9일 이전에 규제지역내 주택을 매도하는 경우 다주택자에게 중과세율은 적용되지 않습니다. 그에 따라 4월중에 1주택을 먼저 매도하는 경우 기본세율이 적용될것으로 보입니다. 양도소득세의 경우 정확힌 계산이 필요하겠으나 대략적으로 양도차익이 6.7억이고 공동명의이기에 각각 3.35억에 대한 양도차익이 확정되고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제로써 공제율 30%(1억 50만원)을 적용하면 과세표준은 각각 2.32억이 될것으로 보입니다. 여기에 양도세 구간별 기본세율인 38%가 적용되고 누진공제액을 제외하면 양도소득세는 명의자별 6800만원 정도로 두분이 합쳐 1.36억 정도로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택임대차에서는 월세가 2기 연속 두달 연체될 경우 계약해지통보가 가능한기에 해당 시점까지 연체를 하지 않는 이상 계약상 문제는 없을수 있습니다. 다만 계약서상 월세 연체시 그에 따른 연체료등이 기재되어 있을수 있기에 이에 따른 추가비용부담은 발생될수 있습니다. 그러므로 계약서상 월세 연체시 특약등이 있는지 확인을 해보시면 되고, 일단 5일정도에는 반드시 납부를 하시는게 필요할듯 보입니다. 만약 연체가 지속되면 독촉장발송 및 위 기간까지 연체되면 계약해지예고 및 통보가 이루어질수 있기 때문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전기자의 경우 유지비용면에서 현재까지는 내연차보다는 유리한게 사실입니다. 다만 내연차에 비해 초기구매비용이 높고, 고장시 수리비용 또한 높은게 사실입니다. 그리고 충전을 위한 인프라가 지금은 많이 확장되고 있으나, 경우에 따라 충전시간에 따른 불편함이 단점이 될수 있습니다. 어느게 합리적이라고 딱히 말하기는 어렵지만 추세적으로 이제는 내연차보다는 전기차로 변화되고 있다는 점에서는 전기차로 전환하는게 과정상 맞을듯 보이긴 합니다. 단, 현재 기름값인상은 특정이슈애 따라 발생하는 부분으로 단기적인 이슈만을 고려하기는 어렵습니다. 내연차의 경우 전기차와 비교하여 확실한 장점도 현재는 있기 때문입니다 .결국은 장기적으로 전기차로의 전환이 맞을수 있겠으나, 현재시점에서는 잘 비교를 하여 선택을 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지는 주택을 우선 구매하고 대출을 상환하는게 유리한게 사실이였습니다 . 추세적으로 주택가격은 단기적으로 파동은 있으나, 장기적으로는 우상향하는게 일반적이기 떄문입니다. 그리고 해당 기간동안 원리금을 상환하면서 대출원금을 줄이고 있고 장기거주를 통해 주거안정효과를 누릴수 있고, 사실 임대차의 특성상 2~4년마다 이사시 들어가는 비용또한 적지 않은게 사실이기에 이러한 비용적인 부담도 줄일수 있기 때문입니다. 그리고 미래집값이 어떻게 될지 알수 없다고 해도 내가 실거주는 하는 1주택은 사살상의 투자목적이 아닌 주거안정을 위한 본래의 목적으로 사용하는 만큼 주택시세 변동을 크게 신경쓰실 필요는 없습니다. 투자처럼 반드시 올라야 내 수익이 생기는 것과는 다르기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.적당한 가격이라는게 사실 기준이 없습니다. 이유는 개별성이 있기 떄문에 각 부동산별 가치가 다르기 때문입니다. 다만 동일지역에 비슷한 비교매물과 시세를 기준으로 현재 해당 오피스텔의 시세가 높은지 낮은지를 판단하는정도로 가늠할수는 있습니다. 물론 이 기준으로 단순히 비싸다고 판단을 하기에는 한계가 있을수 있습니다. 그리고 오피스텔 전세입주를 위한 경우에는 사실상 전세가율(주택시세와 전세보증금의 비율)을 기준으로 현저하게 높은 경우 위험할수 있고, 특히 신축이라는 점때문에 주변시세보다 현저하게 높은 경우는 조심하셔야 하는데 이유는 신축이라도 결국은 주변시세대로 수렴하는 경우가 많고, 오피스텔 특성상 부동산 하락시 가격방어가 어려워 빠르게 하락될수 있기 때문입니다 . 이런경우 깡통전세와 같은 위험이 나타날수 있습니다. 그리고 전세가 잘없고 반전세가많은 것은 보시고 있는 해당지역내 특성에 따라 그런 매물만 있는 것일수도 있고 최근 전세사기 이슈등으로 보증금을 높게 받기 어려워 전세보증금을 일부 낮추고 그만큼 월세로 전환한 매물이 늘어난 부분도 있습니다 .