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주택처분문의순서 1주택1분양권시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 일시적 2주택 혜택을 말하는 듯 보입니다. 일시적 2주택 양도비과세의 요건은 종전주택을 구매하고 1년이상 경과된 뒤 신규주택을 매수하고 해당 시점으로부터 3년내 종전주택을 매도한 경우 양도비과세가 적용되게 됩니다. 단, 종전주택은 1세대1주택 양도비과세요건 (2년이상 보유 및 12억이하)의 조건에 충족이 되어야 합니다. 질문에서는 구매순서 및 신규주택과 종전주택간 매입시기를 기재하지 않아 어떠한 식으로 매도를 진행해야 하는지를 정확히 설명하기는 어렵습니다. 단순하게 내가 1주택을 보유하고 나서 1년이상지난뒤 분양권 또는 주택을 매수하고 해당시점으로부터 3년내 최초 보유했던 주택을 매도하여야 적용가능할수 있습니다. 만약 두채중 나중에 구매한 주택을 먼저 매도하거나, 각 주택이 1세대1주택 양도비과세 조건에 해당되지 않거나, 위 기간기준을 넘어서는 경우 일시적 2주택에 따른 양도비과세는 적용되지 않아 2채중 먼저 처분되는 주택에 대한 양도소득세를 납부하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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소비쿠폰 2차 대상자 선정은 언제 완료 되는 건가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2차 소비쿠폰 지급대상자 선정에 기준 및 신청기간 지급일은 이미 확정이 된것으로 알고 있습니다. 지급대상기준으은 소득하위 90% 기준이며, 선정기준일은 올 6월 18일기준 주민등록표 등제자입니다. 그리고 대상에서 제외되는 기준은 24년도 재산세 과세표준 합계 12억초과 가구로써 시세기준으로 대략 26억이 넘는 주택을 보유한 경우 제외가 될수 있고, 금융소득(배당, 이자소득)이 2천만원이상인 가구도 제외되게 됩니다. 지급대상자 확인은 신청기간에 직접신청을 하시면 확인이 가능하고 일반적으로는 사전에 각 카드사나 공공기관등에서 문자등으로 대상자일 경우 신청안내를 받는다면 대상자에 포함된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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우리나라의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 다른나라에서는 전세제도 자체가 없는 경우가 많습니다. 전세계적으로 전세제도가 있는 나라는 인도, 볼리비아정도이며, 우리나라와 비슷한 구조는 볼리비아가 유일하나, 그 비중은 높지 않은것으로 나와있습니다. 우리나라의 전세제도는 그 자체로는 매우 유용한 제도라고 볼수 있는데, 특히 세입자 입장에서 월주거비용부담이 없기 떄문에 주거안정에 도움이 될수 있습니다. 다만 주택가격이 급상승하게 되면서 전세보증금시세가 크게 상승되어 전세대출을 통한 입주를 할 경우 월 이자비용의 부담이 곧 주거비용부담으로 이어져 그 본래의 장점이 조금은 낮아지는게 현실입니다, 다만 이러한 경우에도 월세보다는 비용지출이 낮기에 임차인에게는 유리하다고 볼수 있습니다. 또한 우리나라에서는 부동산을 하나의 자본시장의 투자시장으로 보기 때문에 임대인들은 전세보증금을 이용한 갭투자와 같은 투기현상을 주로 하게 되었고 그로 인해 부동산 하락시기에 역전세 '또는 깡통전세가 발생하게 되므로써 최근 전세사기와 같은 이슈가 커져 전세제도 자체에 대한 불신이 많이 쌓여있다는 점은 단점이라고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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2주택 대출 문의하고 싶습니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27대책에 따라 수도권 등에서 2주택자 이상에 대한 신규 주택담보대출은 전면 금지되었습니다. 지방의 경우는 전면금지되어 있지는 않지만 , 실제 대출을 위해서는 매우 엄격한 규제와 조건이 적용되기 때문에 실질적으로 대출 가능성이 낮은 편입니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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아파트 잘 파는 방법이 매우 궁금해요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트를 매도하시려면 이를 구매하고자 하는 사람을 찾는게 우선되어야 합니다. 쉽게 수요가 있어야 매도가 가능한데 이러한 수요는 현재 매물의 입지조건, 시설상태, 동호수등 여러 요인이 충족이 되어야 가능합니다. 특히 지역내 거래수요가 있어야 거래확률이 높아지기 때문에 사실상 매도자의 노력만으로 매매를 빠르게 할수 있는 방법은 매매가격을 조율하거나 부동산 여러곳에 매물을 등록함으로써 매수예정자와 중개인 눈에 잘 띄도록 하는 방법이 최선으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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서울 아파트 공공분양 청약과 금융소득의 관계
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약 소득산정에서는 개인의 모든 과세대상 소득이 포함이 됩니다. 보통은 근로소득과 금융소득을 합쳐 12개월나눈 값이 월평균 소득이 된다고 보시면 됩니다. 다만 이자소득이나 배당소득등 금융소득이 연간 2000만원이하의 경우라면 소득산정시 포함하지 않는 것으로 알고 있으나, 공공분양이라도 신혼희망타운, 특별공급등 각 청약 유형별로 소득인정범위와 산출기준이 다르기 때문에 구체적인 사항에 대해서는 청약공고문을 받드시 참고하시는게 필요합니다. 그리고 LH나 SH 공사등의 청약알리미 시스템등에서 내 소득범위를 자동검증할수 있기에 이를 통해 확인을 하시는 방법도 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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부동산 어플에 똑같은 집인데요 가격이틀려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 계약에 대한 문제를 제기할 근거는 없겠으나, 질문처럼 더 낮은 가격에 해당 매물이 다른 앱에 올라와있다면 이를 근거로 거래금액에 대해서 조정을 요청해볼수는 있어 보입니다. 특히나 동일 부동산에서 가격을 다르게 올렸다면 중개의뢰인이 낮은 가격까지도 수용할 생각이 있다는 것으로 이해가 되기 때문입니다, 우선 부동산을 통해 위 상황을 설명하시고 더 낮은 가격대로 거래금액을 조율해줄것으로 요구해보시기 바랍니다. 단, 이미 계약을 체결한 상태에서 가격안하가되지 않았다는 이유로는 현 계약을 해지할 법적근거는 되지 않기에 조금 억울한 상황으로 이어질 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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한국 부동산전망에 대해서 알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이재명정부가 들어와서 공급을 중단시키는건 잘못된 의견으로 보입니다, 주택공급의 경우는 건축을 시작해도 2~3년의 계획을 통해 시장내 공급이 되는데, 현재 공급이 시장에 중단되었다면 이는 현정부를 탓하기는 어렵다고 볼수 있습니다. 이전 부동산시장의 하락세로 인해 재건축이나 실제 3기신도시 착공등이 미루어지면서 내년부터는 공급절벽이 예상되는 것으로 올해 취임한 현 정부와는 다소 거리가 있는 부분입니다. 그리고 현 정부에서는 9.7대책을 통해 공급계획을 발표하였고 그 규모나 방식이 있어서는 이전 정부와 다르게 많은 물량공급을 빠르게 공급하는 목표로 설정하였습니다. 즉 공급에 있어 정책적인 노력을 하고 있다고 볼수 있습니다. 향후 부동산 시장의 가격변동성은 정확한 예측이 어려우나, 양극화에 따라 서울 상급지에 대한 가격상승세는 꾸준히 나타날수 있겠으나, 그외 지방은 여전히 가격유지가 어려운 상황에는 크게 변화가 없을 것으로 보이고 수도권내에서는 위 공급물량이 계획대로 공급될 경우 공급량증가에 따라 가격상승에 제한이 있을수 있습니다. 지금은 투자목적의 주택을 구매한다고 한다면 시기상 유리해보이지는 않으나, 실거주목적의 주택을 구매한다면 자금계획에 큰 무리가 없다면 금리 인하의 가능성이 높은 지금도 시기상 나쁘지는 않아보입니다 .
경제 / 부동산
25.09.17
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똘똘한 한채 과연 언제까지, 어디까지 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 현재 시장에서 가격상승 여력이 있는 지역자체가 서울 상급지이고 이러한 지역에 주요 주택들은 고가주택으로 흔히말해 똘똘한 한채라도 볼수 있습니다. 현재까지의 가격변화를 고려할때 이미 지방에 대한 투자가능성은 특별한 호재가 없는이상 어려워 졌으며, 서울, 수도권내에서도 지역에 따른 가격변동성이 크게 나타나고 있기에 향후 가치상승면에서는 똘똘한 한채의 가격변동성이 곧 시장에 주요한 지표로 인식될 것이고 이는 수요의 집중이 계속될수 밖에 없습니다. 다만, 가격이 오르더라도 그 상승폭의 경우는 이전보다 낮아질 것으로 보이는데 이는 시장내 추세적인 변화(인구감소)등은 어쩔수 없이 나타날 부분이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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창업 생각중인데 어떻게 준비해야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.커피 가맹점중에서 현재 가장 유행하는 가맹정은 컴포즈와 메가커피가 아닐까 생각됩니다. 기본적으로 저가브랜드커피로써 최근 인지도 및 선호도가 높고 그만큼 손님유인에 유리할수 있기 때문입니다. 다만 ,어떤 브랜드를 하는지도 중요할수 았지만 이게 성공으로 이어질지는 여러상황에 따라 달라질수 있기에 입점장소나 시장분석등은 개인이 어느정도 하시는게 필요할듯 보입니다. 보통의 프렌차이즈 창업의 경우 비용이 많이 소요되나, 본사로부터 노하우와 마케팅등을 지원받기 떄문에 개인창업보다는 안정적인 매장유지의 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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