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역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 질문의 내용만 보고 판단할수 없습니다. 역세권이라도 쳐해 있는 입지상황은 개별적으로 차이가 있기 떄문입니다. 다만 역세권과 일반입지와 비교하였을 때 임대차수요만 보면 더 많을 가능성은 높습니다. 만약 현재 질문에서 말한 입지에 임대차가 활발한 지역내 역세권이라면 말한대로 변경할 경우 수요가 있을수 있고, 반대로 지금도 수요가 없는 역세권이라면 원룸으로 개발한다고 해서 수요가 갑자기 늘어나는 것은 기대하기 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기간등은 정해져 있지 않고 별도 제한요소도 없습니다. 다만 내가 전출한 곳에 다른 세대가 전입을 한 상태라면 본인이 다시 전입을 하는데 제한이 있을수는 있습니다. 쉽게 다가구가 아닌 다세대, 공동주택처럼 구분건물에서 한주택에 두세대가 존재할수는 없기 떄문에 본인이 전출한 이후 다시 전입하는 그 시기에 누군가 해당 주택에 세대전입을 하였다면 이때는 별도 제한이 있을수 있고, 현 전입자가 가족인 경우 동거인이나 세대원으로써 전입은 할수 있으나, 세대주의 동의가 필요한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 주택법상 150세대 이상 공동주택을 건설하때 남녀 공간분리, 화장실 등 조건을 갖춘 경로당을 의무적으로 설치하여야 합니다. 그래서 실제 건축시에는 경로당 용도로써 일정공간 할애가 되지만, 노인복지법상 경로당 등록을 위해서는 회원 20명을 모아야 하고 이런 모집을 입주자대표나 동대표등이 의무적으로 선발하여 등록하는게 아닌 필요성을 느끼는 주민들이 자발적으로 나서야 하는 구조이기에 경로당이 실제 비워져 있고 그대로 방치되는 경우도 적지 않는게 사실입니다. 다만 지금은 우리나라도 노령화사회에 진입하고 있고 그 사용가능 인원들도 이전보다는 아파트내 많기 떄문에 점차 활용도는 높아질수 밖에 없고 과정에서 이용자와 비용자간 관리비를 통한 운영비 부담에 갈등은 발생될수 있으나, 어차피 아파트 주민들이 이용하는 시설인 만큼 주민들간 잘 협의를 통해 운영하도록 하는게 필요한게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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서울의 빌라 거래량도 늘고 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 질문처럼 현재 빌라에 대한 수요가 늘어났다고 하더라도 우리나라의 경우 아파트에 대한 수요도가 높고 비아파트의 경우 대체주택의 역할을 하기 때문에 아파트의 공급이나 정부정책변화에 따라 비아파트의 수요는 크게 변동될수 있습니다. 이는 장기적으로 주택가격상승의 가능성보다는 리스크가 크다는 의미로 볼수 있습니다. 특히 최근 HF보증보험의 전세대출시 공시지가 140%-> 126% 강화에 따라 빌라등의 전세임대차시 전세대출이 제한될 가능성이 매우 커졌고 그에 따라 역전세등의 문제가 예상되기 때문에 갭투자와 같은 투자수요는 더 크게 하락할수 밖에 없고 실거주수요도 적은 상태에서 전반적인 수요감소로 가격하락이 예상되고 있습니다. 또한 어제 정부의 공급대책에 따라 공공아파트의 추가적인 공급이 발표된 만큼 비아파트에 대한 수요는 더 감소할수 밖에 없기에 비아파트의 전망은 개인적판단으로 더 나빠질것으로 예상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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LH가 직접 시행하는 아파트 공급 사업은 어떠한 형태 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 아파트가 개발되는 과정은 다양하나 순서상 기존토지를 건축이 가능한 대지로 만든 다음 해당 토지위에 건물을 짓는 방식으로 진행되게 됩니다. 기존까지는 LH나 민간건설사 모두 두 과정에 참여를 할수 있었고 보통 공공토지의 경우 LH가 대지를 조성하고 , 민간의 토지의 경우 민간건설사가 대지를 조성하게 됩니다. 그리고 LH가 조성한 공공 택지의 경우 건축에 있어 직접 LH아파트를 건설할수도 있고,공공택지 상태를 민간건설사에 판매하고 민간건설사가 아파트를 건설하는 방식으로 진행할수도 있었습니다. 정부에서 이번에 발표한 것은 공공용도의 토지에 대해서 LH가 대지를 조성한뒤 민간건설사에 판매하는게 아닌, 직접 건축을 시행하거나 도급계약을 통해 시공만을 발주하는 방식으로 진행한다는 것이고 이는 결국 완공된 아파트는 모두 공공주택이 되기 떄문에 공공아파트의 공급을 늘리겠다는 의미입니다. 이렇게 될 경우 최종 분양가가 민간건설아파트에 비해 저렴한 가격에 공급이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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우리나라에서도 조립식 주택이 대안이 될 수 있을 까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능한 대체요소로는 보입니다만 문제는 이를 이용하는 구매자의 인식이 아닐까 생각됩니다. 우리나라의 경우 주택은 튼튼하여야 한다는 인식이 매우 강하고 이는 토지로부터 고정된 고정성, 하나의 건물로써 콘크리트구조와 철근으로 연결되어야 안전하다는 인식이 다수있기에 아직까지는 대중적으로 널리 이용되기에는 시간이 필요하다고 볼수 있습니다. 다만 장기적으로 건축비용이나 시간등에서 현 방식보다는 조립식 공법이 유리하고, 시간에 따라 안전성 역시도 확보가 될 것으로 보이기에 실제 넓은 범위에서 사용되기까지에서는 시간이 더 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요) -> 임대차 보호법에 따라 만기 6~2개월전에 통보를 하여야 하고 해당기간은 4월부터 8월25일전까지로 볼수 있습니다.그에 따라 9/2 최초통보가 왔다면 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약은 연장되었기 때문에 해당 인상을 거부하셔도 임대인이 퇴거를 요구할수 없습니다. 이러한 부분으로 주장을 하시면 될듯 보입니다. 2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?-> 안됩니다. 주택임대차에서 월차임 연체에 따라 계약을 해지 또는 갱신청구권을 거절할수 있는 것은 연체가 2기에 해당될때 이고, 2기는 연속된 두달을 의미하기 때문에 질문의 경우는 해당되지 않고 설령 연체에 따라 위 기준에 해당이 된다고 묵시적갱신은 법적 강행규정으로 임대인이 거절하거나 거부할수있는게 아닙니다. 말그대로 법에 따라 성립된 것입니다. 3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요? -> 안된다고 답변을 드리고 싶지만 현실적으로는 가능한 부분으로 실제 이러한 방식으로 5%제한을 초과하여 월차임을 늘리는 경우가 많습니다. 4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다 -> 임대인이 받아들이지 않을수 없습니다. 법에 따른 강제사항이고 받아들이지 않는다고해서 임대인이 법으로써 임차인을 어떻게 할 방법은 없습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 오히려 이번 정부발표에 따르면 공공분양물량은 더 증가한다고보시면 됩니다. LH가 토지를 민간에게 팔지 않겠다고 하는 것은 기존까지는 대지를 조성한뒤 토지를 팔고 민간이 이에 건물을 세우는 방식이였다면 LH가 이제는 건축까지 직접 진행하여 속도를 높여 공급하는 것이라는 의미이기에 공공분양이 없어진다는 의미는 아닙니다. 그리고 로또분양은 공공분양으로 인해 발생한다기보다 공공택지공급에 따라 분양가상한제 적용이 될 경우 주변시세와 분양가차이로 발생하는것이기 때문에 질문과 연관성은 낮습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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상가주택 중 상가비율이 더 커도 1가구 1주택인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택의 경우 주택의 면적이 크다면 전체를 주택을 보지만, 상가의 면적이 더 큰 경우 주택부분에 대해서만을 주택으로 보게 됩니다. 즉, 상가주택이라도 주택수에는 포함이 된다고보셔야 하고, 그에 따라 추가적인 주택을 구매할 때 2주택으로 볼수 있습니다. 취등록세의 경우는 상가주택을 구매하시는게 아니기 때문에 새로구매하는 부동산이 일반주택이라면 1~3%가 적용되겠으나, 규제지역내 주택 구매시에는 2주택에 따른 중과세가 적용될수 있습니다. 상가주택이 본인 명의라서 안좋은 점이라면 당연히 주택수 포함에 따른 각종 세금의 중과세나 추가주택구매시 무주택에서 1주택 구입에 따른 공공대출 혜택이나 세제혜택등은 어려울수 있고 전세대출시에도 규제로 인해 한도가 제한적일수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주요내용은 5년간 135만호의 주택을 공급하겠다는 계획이고, 기간적으로는 5년(2026~2030년)이고 공급기준이 인허가기준이 아닌 착공기준으로 하여, 단순히 허가만 받은 물량이 아니라 실제 공사가 시작된 것만을 공급물량으로 인정한다고 합니다. 공급방식의 대해서는 공공 주도 방식을 강화하여 기존 LH가 부지를 형성하여 매각하는 대신 직접 건설사업을 시행하여 공급속도와 물량을 늘린다고 것과 현3기 신도시 등 수도권 주요 공공택지에 대해서도 공공주택 분양을 늘린다고 합니다. 부지확보의 경우는 장기간 미사용 상업용지, 학교부지을 주택용지로 전환, 노후ㅇ화, 미사용 유휴부지도 적극적으로 활용할 계획이라도 합니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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