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다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6월 27일 이전에 임차인과 전세계약과 임대인의 소유권 이전등기가 완료된 경우라면 현 전세퇴거자금대출 한도 1억원을 초과한 대출이 가능할수 있습니다. 즉 질문의 경우라면 이전 기준에 맞추어 전세퇴거자금대출이 가능할수 있는 조건입니다. 단, 기존대출등이 있는 경우 한도등은 낮아질수 있습니다. 또한 대출취급일로부터 1년 이내에 후속 임차인을 구해아하며 임차인 보호조치 특약도 맺어야 하며, 후속임차인으로부터 받는 보증금으로 전세퇴거자금대출을 상환한뒤 감액이나 말소등기를 하여야 합니다. 거기에 후속임차인의 임차보증금에 대한 반환보증보험에도 가입하거나 보증료를 내는등 임차인 보호조치 의무를 부담하셔야 합니다. 만약 실거주를 하신다면 대출취급일 기준 1개월 내 은행에 전입신고서를 제출하여야 합니다. 관련된 기사의 내용은 아래주소를 참고하시면 될듯 보입니다. 기사 "수도권 다주택자도 이 조건 충족하면...1억 넘는 전세퇴거대출 받는다 - 매일경제"
경제 / 부동산
25.07.15
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전세계약 연장에 대한 질문 (계약갱신청구권)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일주택에 대해서 단1회사용이 가능합니다. 갱신청구권의 사용은 임대료가 5%이내로 인상되었다는 것만으로 사용을 입증할수는 없고 임차인이 스스로 사용의사를 밝히거나 재계약시에 특약등에 이를 명시한 경우 사용하였다고 할수 있습니다, 질문의 경우 2025년 재계약시에는 이미 묵시적갱신이 성립되었기 때문에 갱신청구권을 사용한 것으로 볼수 없고 그에 따라 2027년 계약시에는 갱신청구건을 사용할수 있다 판단이 됩니다. 즉 2023년 최초 계약, 2025년 묵시적갱신 2027년 갱신청구권사용에 따른 연장 순으로 진행하시면 최대 6년까지 거주를 할수 있지 않을까 생각이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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농작물 재배 방식이 체험형으로 바뀌는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유까지는 알수 없으나, 보통 농작물 재배를 통한 주수입원외에 체험을 통한 부수적인 수익활동을 위한 부분이 아닐까 생각됩니다. 즉, 농작물 재배를 통해 수확하여 수입활동을 하는것은 다르지 않지만, 재배하는 과정중에 체험공간으로써 활용하면서 부수입을 올릴수도 있고, 다른 한편으로는 농촌인구 부족등으로 발생하는 노동력이 부족이나 휴유지등에 대해서 체험을 통한 재배활동을 해서 활용도를 높이고, 지역관광활성화와 유동인구 증가등을 노린 전략적인 정책사업일수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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땅 증여 대출에 관해서 질문 드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 말인지 알수가 없습니다, 토지증여를 받으시고 이전등기가 완료되면 소유자의 권한으로 해당 토지를 담보로 대출신청을 하시면 되지, 청약을 해야한다는 무슨의미인지 이해가 되지 않습니다. 일반적으로 청약은 아파트 분양처럼 분양을위한 경우에 청약을 하는 것이지 토지담보대출을 받는데 있어 청약을 할 이유는 없습니다. 혹시라도 증여받는 토지가 농지라면(지목이 전,답,과수원) 이때 별도의 자격으로써 농취증이 필요하여 지자체에서 발급을 받아야할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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재건축조합에 로얄동을 문의하면 알려주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 말그대로 이를 설명하는 사람에 따라 다르지 않을까 생각됩니다. 같은 조합이라도 설명하는 사람이 위와 같이 꼭 찍어서 설명해줄수도 있지만 두루뭉실하게 설명을 해줄수도 있습니다. 보통 재건축사업의 경우도 사업시행과정에서 이미 로얄동으로 예상되는 동수등이 나와는 있고 조합원들 대부분이 알고 있는 상황이기 때문에 특별히 숨길이유는 없어 조합에서도 대략적이라도 설명은 해줄것으로 보이긴 합니다. 참고로 로얄동을 알고 원한다고 해서 마음대로 배정받을수는 없으며 결국 추천을 통해 동호수 배정을 하기 떄문에 그렇게 비밀스럽게 다루는 정보에도 속하지 않습니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약금은 계약서 작성전에 계약을 전제로 지금 지급하여야 하는 금액으로 보이며, 실제 계약서를 작성할때에는 정식 계약금 보통 5~10%에 해당되는 금액을 지급하셔야 합니다. 즉 전세보증금이 1억이면 계약금은 보통 10% 1000만원이 되고 현재 가계약금 500만원을 지급하고 몇일뒤 임대인과 만나 계약서작성시 남은 계약금 500만원을 추가로 지급하고 정식계약서를 작성하게 되는 구조라고 보시면 됩니다. 그리고 중개사 소개하는 대출상담사의 경우 주 은행이 있긴하지만 그 은행소속이 아닌 경우가 많아서 여러은행 대출상품 중에서 임차인에게 맞는 상품을 선택하여 추천하기 때문에 질문처럼 설명한 것 자체가 의심스러운 부분은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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임대인과 임차인이 합의하여 전세금 감액 가능 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 임대차계약도 결국은 사인간의 계약이기 떄문에 두 당사자간 합의를 우선하게 됩니다. 그에 따라 시세가 위와 같더라도 두당사자간 합의만 되면 거래금액을 조정하는데에는 문제가 없습니다, 정말 문제라면 시세보다 낮은 조건에 임대인이 이를 수용할지 어떻게 설득을 할지 여부가 아닐까 생각됩니다. 보통 질문의 경우라면 전세대출을 위한 보증금으로 조정을 할 경우 차액에 대해서는 월세로 전환하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다. 사실상 전세대출은 임대인과 관계없이 임차인이 스스로 처리해야하는 부분이기 때문에 임대인이 감액에 대해서 긍정적으로 답을 할 가능성이 낮기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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월세계약만료 이전에 이사하면 불리한 점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약이 남아있는 상태에서 본인이 원하여 중도해지를 하는 경우 패널티가 있을수는 있겠으나, 만기해지를 합의한 상태에서 다음 임차인과 기간을 조정해 만기일보다 조금 일찍 나가는 경우는 중도해지가 아닌 만기해지로 보기 때문에 별도 패널티는 없습니다. 그리고 도배나 몇가지 불리한 부분이라는게 정확한 의미는 알수 없으나, 이런 부분은 조기퇴거와 관련한 사항이 아닌 임대차에서 임차인에게 주어지는 원상복구 의무와 관계가 되어 있습니다. 즉 입주한 시점을 기준으로 퇴거시점에 시설물에 대한 파손이나 훼손 도배의 경우라면 찢김등이 발견되어 임대인이 원상복구를 요청하는 경우 적용되는 부분입니다,일반적으로 중도해지에 따른 패널티라면 다음임차인 주선이나 중개수수료 부담이 이에 해당되는 부분이고, 질문에서 말한 부분은 원상복구와 관련된 사항으로 이해가 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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65세 이상 무주택자로 보면 세대원도 무주택으로 보나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.65세이상이라도 주택을 보유하고 있다면 유주택자입니다. 아마도 청약등에서 말하는 무주택기준으로 말하시는 듯 보이는데, 정확하게는 주택을 보유한 부모님의 연세가 만 60세가 넘으셨다면 동일세대를 구성하고 있는 무주택자인 세대원인 자녀에 대해서는 청악시에 무주택자로써 청약이 가능할수 있습니다. 즉 어머니께서 주택소유자이고 동일세대를 구성하고 있는 경우에 만60세가 넘으셨다면 세대원인 질문자님은 무주택자격으로써 주택청약에 신청이 가능합니다. 다만, 임대주택, 노부모특별공급등에서는 무주택으로 보지 않기 떄문에 어떠한 부분에 청약을 하는지에 따라 적용이 달라질수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차3법에 따른 계약갱신청구권이 그 대표적인 예일 듯 보입니다. 임차인이 만기 6~2개월전에 갱신청구권을 사용하면 실거주가 아닌 이상 임대인이 이를 거부할수 없고, 승인되더라도 보증금에 대한 인상은 5%이내로 제한이 되기 때문에 거주기간중 시세가 크게 상승되었다면 본인의 의사를 충분히 반영하기 어렵습니다. 그리고 전세사기에 따른 특별법 제정에 따라 임차인에게 전세승계거부권이 생겨나면서 이전처럼 임차인 의사와 관게없이 임대인 판단에 따라 전세낀 매매를 할수 있었던게 지금은 임차인 동의 없이 매매할 경우 전세승계거부권에 따라 임차인이 승계를 거부하고 계약읋 바로 해지하고 퇴거를 할수 있게 되었습니다. 즉 매매에 제한이 생겨나게 되었기 때문에 질문과 같은 이야기가 나오는게 아닐까 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.07.14
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