공공주택 특별법 시행규칙 내용을 이해하기 어려워요
https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공공주택 특별법 시행규칙,20251031,별표7)
여기에 1. 분양전화가격의 산정 내용 이해하기 쉽게 알려주실 수 있나요? ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
공공주택 특별법 시행규칙 별표 7을 살펴보면
1.분양전환가격의 산정
가.임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
-> 공공건설임대주택의 분양전환가격은 임대의무기간이 10년인 경우 가격을 너무 높게설정하지 못하도록 감정평가금액을 상한치로 지정한 것입니다.
나.임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
-> 5년 임대주택의 분양전환시에는 건설원가(최초 입주자 모집당시 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비)와 감정평가액을 더한 뒤 2로 나눈 산술평가금액을 적용하는데, 이 금액은 "분양전환 당시 주택 가격(분양전환당시의 건축비 + 입주자모집공고당시 택지비+택지비이자[택지비 x 이자율 x 임대기간]) - 임대기간 중 감가상각비"를 넘지 못하게 제한되는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양으로 전환하게 될 경우 분양전환가격 산정에 대한 내용입니다.
10년 분양일 경우는 감정평가금액 이하로 한다는 내용이 우선이고 또한 5년일 경우는 건설원가에 감정평가액을 더해서
2로 나눈다는 뜻입니다. 건설원가는 최초주택가격 + 자금이자 - 감가상각비로 구성이 되고 감정평가액은 2개의 감정평가 평균값으로 정합니다. 즉 분양전환가격을 정할때 건설원가가 2억이고 감정평가액이 3억일 경우 (2+3) / 2 = 2.5억으로 분양전환가격을 정한다는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양전환가격이란
공공임대주택을 임대한 사람이 나중에 그 집을 사려고 할 때 적용되는 판매 가격입니다
단순히 시장 시세로 정하는 게 아니라 정부가 정한 계산 공식을 기준으로 해서 정해집니다
건설원가와 감정평가액의 평균입니다
정부가 감정평가사에게 시장가치를 평가받고, 실제 지은 비용과 적당히 섞어 가격을 정하기 때문에
입주자(세입자) 입장에서도 무리하게 비싸게 받지 못하도록 되어 있다고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양전환가격의 산정에 대한 내용인데, 쉽게 설명하면 분양전환의 경우 일반적으로 최초 건설시 분양가가 아닌 현 전환시점의 주택가격(시가)을 기준으로 전환가액을 산정 하게 됩니다. 다만 이러한 산정 방식에서 현재 시점의 주택가격을 알기위한 감정평가를 시행하게 되는데 해당 감정평가금액을 분양전환가액이 초과할수 없다는 의미로 만약 현 감정평가액이 8억이라면 분양전환가격은 8억을 넘을수 없다는 의미입니다.
'나' 의 내용은 조금 더 이해가 필요한데 간단하게 임대5년의 경우는 10년보다는 기간차이에 따른 주택가격상승분이 적으을수 밖에 없기에 건설원가와 감정평가금액의 산술평균(예 건설원가 5억 , 감정평가 8억이라면 전환가액은 6.5억)으로 정한다는 의미인데 해당금액이 현재가치에서 5년동안 사용에 따른 가치하락(감가상각비)을 제외한 금액을 초과할수 없다는 의미입니다.
사실 용어에 대한 이해가 충분히 있어야 어느정도 이해가 가능한 상황인데, 결과적으로는 분양전환을 시행하는 시점에 감정평가에 따른 시가보다는 낮은 전환가격으로 분양을 받을수 있다는 의미이고, 그 의미는 시간에 따라 주택가격이 많이 상승된 지역내 일수록 분양가액은 높아질수 밖에 없고 그에 따라 부담할 분양가도 커지게 된다고 보시면 됩니다.
가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
>> 감정평가는 감평사가 하는 일이구요
감평사가 해당 임대주택을 감평해서 나온 금액이 5억이라면
5억을 초과하는 금액으로 분양가격을 정할 수 없다는 내용입니다.
나. 임대의무기간이 5년인 경우 ⓐ 과 ⓑ 중 더 낮은 금액을 분양가격으로 산정한다.
A. 건설원가
B. 감정평가금액
( A + B ) / 2 = ⓐ 산술평가금액
ⓐ 금액은 아무리 높아도
다음 금액을 초과할 수 는 없다
C. 산정가격 = 공공임대주택의 건축비 + 택지비를 기준으로 분양전환 시점 기준으로 계산한 주택가격
D. 감가상각비 = 임대기간(5년) 동안 주택이 노후화된 만큼 차감하는 금액
( C - D ) = ⓑ
예를들어 ⓑ금액이 5억이 나왔다면
ⓐ 금액이 18억이 나왔더라도
ⓑ 5억을 초과하는 금액으로 분양가격을 정할 수 는 없다
즉 ⓐ 과 ⓑ 중 더 낮은 금액을 분양가격으로 산정한다.
자~ 문제를 내볼께요
A . 건설원가 10억
B. 감정가금액 6억
C. 산정가격 12억
D. 감가상각비 5억
이때의 분양가격을 계산하시오
1) ( 10억 + 6억 ) / 2 = 8억
ⓐ = 8억
2) (12억 - 6억 ) = 6억
ⓑ = 6억
그렇다면 ⓐ 와 ⓑ 중 6억이 낮은 금액이니
6억으로 분양가를 산정한다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
원가, 시세, 기 납부 임대료를 섞어서 계산하고 시세에는 일정 상한을 둔다. 정도만 구조로 이해해 두시면 됩니다.
나중에 실제로 분양 전환 안내문을 받으시면 그 숫자를 가지고 원가가 얼마로 잡혔는지, 시세 대비 몇 % 수준인지, 내가 낸 월세, 보증금이 분양가에서 얼마나 반영됐는지를 하나 씩 같이 계산해 드릴 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
공공 건설 임대 주택을 분양으로 '전환'할 때의 분양 전환 가격은, 쉽게 말하면 " 이 집을 새로 지을 때 들었을 법한 비용(건축비 + 땅값 +이자)을 기준으로, 임대 기간 동안 떨어진 가치(감가 상각)를 반영해서 상 한을 씌운 가격"이라고 이해하면 됩니다.
1. 분양 전환 가격 산정 기준 :
공공 건설 임대 주택의 분양 전환 가격은 크게 임대 의무 기간에 따라 다르게 산정 됩니다.
10년 임대 의무 기간 주택의 경우 :
분양 전환 가격은 감정 평가 금액을 초과할 수 없습니다. 즉 전문가가 평가한 주택의 현재 가치보다 더 비싸게 팔 수 없다는 뜻입니다.
5년 임대 의무 기간 주택의 경우 : 이때의 분양 전환 가격은 건설 원가와 감정 평가 금액을 기준으로 산정하게 됩니다.(여기서 건설 원가와 감정 평가 금액을 어떻게 조합하는 지는 구체적인 법령에 따라 더 자세히 정해져 있습니다.)
2. 일반적인 산정 방식 (분양 전환 당시의 표준 건축비 + 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지 비 + 택지 비 이자)
대부분의 경우 분양 전환 가격은 다음과 같은 요소들을 합하여 계산됩니다.
분양 전환 당시의 표준 건축비 : 임대 주택이 팔리는 시점의 건축비를 국토 교통부 장관이 고시한 가격으로 반영합니다.
최초 입주자 모집 공고 당시의 택지 비 : 해당 주택이 지어진 토지의 비용을 입주자를 처음 모집하던 때의 가격으로 책정합니다.
택지 비 이자 : 택지를 확보하기 위해 미리 납부한 돈(선수 금, 중도금 등)이 있다면, 이 선 납 일로부터 최초 입주자 모집 공고 후 6 개월 까지의 기간 동안의 이자를 포함합니다. 이때 이자 율은 최초 입주자 모집 공고 당시 은행의 1년 만기 정기 예금 평균 이자 율을 적용하며, 일할 계산하게 됩니다.
그 외 필요 경비 : 제세 공과 금(세금, 공과 금), 등기 수수료 등 토지 관련 필요 경비들도 포함될 수 있습니다.
결론적으로, 공공주택의 분양 전환 가격은 임대 기간, 건설 당시의 비용, 땅값, 그리고 여기에 따른 이자와 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입주 민의 부담을 줄여주면서도 합리적으로 정해지는 것이라고 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
간단하게 설명을 드리면 취득원가 + 분양가 상승분 +보전비용을 더하시고 지역별 가산율을 곱하시는 구조로 생각하시면 될 것으로 보여집니다