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원룸에서 이사를 하려는데 한달 전 통보로 가능한지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 최초계약이후 2년이 되지 않았기 때문에 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 그리고 두당사자간 1월에 재계약에 대한 협의를 하셨기에 해당 부분은 합의갱신된 부분으로 볼수 있습니다. 그렇게 되면 계약기간은 결국 25년 7월이고, 이때 만기 2~6개월전 퇴거통보를 하지 않으셨다면 이때는 법적최소기간 연장에 따른 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 결국 개인적판단으로는 법적 최소거주기간에 따른 2년 즉, 26.1월이 만기일로 판단됩니다, 그에 따라 임대인이 요구한 12월 월세까지는 부담하는게 맞을것으로 판단되며, 특약상 퇴거 2개월전 의사통보의 경우 단기든 장기든 효력이 있기 때문에 이에 따라서도 12월까지는 부담의무는 있다고 보는게 맞을듯 보입니다. 2. 전세권등기와 같은 전세권이 아닌 단순 임대차계약에 따른 임차권만 경우에는 임대인 동의 없는 전대차는 불법입니다, 한달이라도 그렇게 했다가 혹시라도 해당 부분이 임대인을 통해 확인될 경우 임대인이 취할수 있는 법적조치등에 따른 손실이 발생할수 있기에 추천드리기 어렵습니다. 3. 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 본인이 보증금 반환을 전액돌려받으면 그때는 임대인이 해당주텍에 출입을 제한할수 없습니다. 만약 본인이 26년1월까지 보증금 반환없이 월세를 지급하고 계약을 유지한다면 해당 기간내에는 임대인이 마음대로 출입을 할수 없습니다. 결국 11월25일 퇴거하면서 보증금 반환을 다 받으며 이때는 월세에 대한 패널티에 대한 부분의 협의일뿐 주택인도는 이미 한것이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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묵시적 갱신 후 퇴거시 복비요구받았습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 묵시적계약 상태에서 중도해지는 해지를 통보한 3개월뒤에 계약은 자동종료되게 됩니다. 이때는 별도의 패널티는 부여받지 않습니다. 질문의 내용상 현 계약상태는 묵시적갱신이 맞으나, 해딩통보를 10월에 하였다면 정식적으로 퇴거는 3개월 뒤인 1월에 퇴거하는게 맞습니다. 문제는 계약이 유효한 3개월이내에 퇴거를 하시는 것이기에 이때는 임대인의 동의를 받아야 보증금 반환이 가능하다고 볼수 있고, 별도의 합의없이 질문처럼 해당 기간내 보증금반환을해주는 상황이라면 계약서상 특약등에 중도해지시 중개수수료 부담등의 특약이 있다면 위 중개보수는 지급하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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부동산 다운 계약서 작성후 적발시 처분은 어떻게 받는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 다운 계약서 작성시에는 계약당사자 및 이를 중개한 중개사 모두 처벌대상이 됩니다. 기본적으로 다운계약서는 실거래 신고위반에 해당되기에 최대3000만원 또는 거래금액의 5%이하의 과태료가 부과될수 있고, 세금에 대한 불이익으로써 취득세에 대한 가산세로써 과소신고세액의 40% 불성실신고가산세가 부과가 될수 있습니다. 그리고 해당 취득과정에서 받은 비과세나 감면등이 있다면 이러한 부분들 모두 추징되거나 배제되게 됩니다. 그리고 조세위반에 따른 형사처벌로써 벌금형 또는 징역형에 처해질수 있습니다. 그리고 이를 중개한 중개사의 경우는 공인중개사법 위반에 따른 자격정지나 등록취소등의 행정처분을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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공공임대 인기가 왜 최근에 오르고 있을 까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공임대는 일반적으로 시세보다 저렴한 임대차조건에 장기간 거주가 가능한게 장점입니다. 말그대로 주거안정을 위한 정부정책에 따른 혜택의 한 종류이기 때문입니다. 그만큼 입주하고자 경쟁이 치열하고, 특히나 주거비용이 큰 서울 및 수도권에서는 더욱 높은 경쟁률을 나타내게 됩니다. 보통 공공임대를 신청하기 위한 요건에는 소득,자산요건이 있고 일정기준초과시에는 신청자체를 하지 못하는데, 소득기준이 완화될 경우 더많은 사람들이 신청자격을 부여받을수 있고 그에 따른 경쟁률은 더 높아질수 있습니다. 반대로 질문에서 말한것처럼 소득조건이 강화될 경우에는 신청가능한 소득기준이 더 낮아졌다는 의미로 기존보다 신청할수 있는 요건의 사람들이 더 줄어들수 있다는 의미이고 그에 따라 경졍률은 기존보다 낮아질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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청약 제도 유불리, 사실혼 vs 혼인신고 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아이가 태어나게 될 경우 출생신고등을 위해 혼인신고를 하실수 밖에 없는 상황으로 보입니다. 물론 출생신고도 혼인신고를 하지 않고도 가능하나, 이후에 인지신고등의 추가 신고사항등 복잡함이 있기에 보통은 출생신고전 혹은 출생신고와 동시에 혼인신고를 하는 경우가 많습니다. 다만 현재 남편분이 유주택자인점을 고려하면 꼭 생애최초 청약을 위해 혼인신고를 미룰 필요는 없다 판단이 되며, 혼인신고를 통한 신혼부부 혜택이아 신생아 특공, 대출등을 이용을 고민해보시는게 나을것으로 판단은 됩니다,
경제 / 부동산
25.11.18
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월세 계약 갱신 건(보증금 상향, 월세 하향)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신의 경우는 부동산을 통해 진행하더라도 실질적으로 계약서만 대필하는 정도입니다. 즉, 신규계약보다는 안전성면에서 이미 거주하고 있던곳이기에 크게 문제는 없으나, 재계약시점을 기준으로 등기부등을 다시 살펴보는 정도는 필요할수 있습니다. 그리고 질문처럼 동일조건으로 연장된 게 아닌 보증금 인상과 월세변경등 조건변경이 있는 경우 별도의 전월세신고등이 필요하기에 계약서 작성은 반드시 하셔야 하고 두 당사자간 계약서 작성에 어려뭄이 있다면 중개사무소를 거쳐 대필료를 지불하고 계약서 작성을 맡기는게 편리한 부분이 있을수 있습니다. 그리고 계약서를 작성하거나 서명 할때에는 반드시 특약등에 추가된 부분이 있는지를 확인하시고 현 등기부상 권리변동여부등도 함께 확인하신뒤에 진행하시는게 안전할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.18
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재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축과 리모델링의 차이를 설명드리면 재건축은 건물을 모두 철거후 다시 건축하는 방식이고, 리모델링은 기존 건물의 뼈대를 남겨둔채 철거한뒤 수평,수직으로 증축하는 사업형태입니다. 각 사업별 장단점이 있는데 재건축의 경우는 모두 철거후 다시 건축하는 만큼 용적률에 따른 더 높게 건축이 가능하기에 새로운 추가세대가 크게 늘어나고 이는 기존소유자 분담금에 있어 유리한 부분이 있습니다. 그에 반해 리모델링에 비해 개발 기간이 길고, 절차상 더 까다로운 단점이 있습니다. 질문에서 말하는 리모델링 사업의 경우 장점은 재건축에 비해 개발기간이 짧고 절차나 제한이 적어 빠르게 사업이 진행될수 있으며, 이러한 부분들은 결국 사업비용 감소에 유리한 측면이 있습니다. 물론 새로운 일반분양 물량은 재건축에 비해 적기 때문에 기존 소유자들이 부담할 분담금은 재건축에 비해 높아질수 있는 단점은 있고, 수직증축은 기존건물 높이에 따라 차이는 있으나, 최대 3층으로 제한이 되는 단점이 있어 초고층 건물로 탈바꿈은 사실상 불가합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세계약 만료 한달전 계약 내용 변경요청
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 두 당사자간 이미 합의를 하였기 때문에 보증보험 가입불가 이유로 계약조건을 무조건 바꿔야하는 것은 아닙니다. 즉, 보증보험의 경우 임차인이 보증금 안전을 위해 가입을 하는 부분이지, 해당부분에 가입이 불가하다고 해서 계약서상 특약에 별도의 가입불가시 해지등의 내용이 없는 이상 먼저 체결된 당사자간 합의가 우선되어야 할것으로 판단됩니다. 즉, 해당 임차인의 요구는 거절하셔도 계약유지에는 문제가 없으며, 만약 임차인이 보증보험 미가입을 이유로 해지를 요구한다고 해도 이미 체결된 계약의 해지는 별도의 갱신청구권을 사용하여 연장된 게 아닌 이상 임대인 동의없이는 불가합니다. 결국 질문자님은 이미 체결된 계약이기에 보증보험 가입불가 이유에 따른 보증금 인하요구는 거절하시면 될것으로 보입니다. 다만 질문자님도 보증금 반환에는 어려움이 있다고 판단되기에 적절한 선에서 요구를 들어주시는게 좋을듯 보이고, 차액 천만원에 대한 반환이 당장 어렵다면 협의를 통해 일정기간까지 상환하는 방식으로 합의를 하시는것도 방법이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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집값 올라간다고 아우성 치는 인간들이 왜 집사는데 자금출처 조사한다고 하니까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국인 주택구매시 실거주용도 및 허가제도에 대해서는 현재 정치권에서도 크게 쟁점화된적은 없는 것으로 알고 있습니다. 그 필요성과 이유는 모두 공감하고 있기 때문입니다, 질문에서처럼 공산당이라는 약간 과격한 표현들이 나오는 것은 현재 정부의 강력한 부동산 규제에 대한 반발을 말씀하시는듯 보이는데, 이는 개인의 재산권에 대한 부분을 정부가 규제하고 있다는 점에서 나오는 듯 보이는데, 사실 부동산시장은 정보의 비대칭성과 부의 불균형등 전반적으로 공익을 위한 사익을 제한할 필요성이 있는 재화로 볼수 있기에 결국은 현 정부를 비판하기 위한 하나의 이유로써 과격한 표현을 하는게 아닌가 생각은 듭니다. 어느정부든 정도와 규제방식의 차이만 있지 전혀 아무런 통제도 하지 않은 적은 없기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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정부 주거비 지원, 고시원이나 셰어하우스에서도 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고시원등에서도 주거비 지원 신청은 가능하나, 신청시 세부사항을 확인하셔야 합니다. 이유는 고시원의경우 임대차계약이 명확하지 않기 떄문에 정식적인 임대차계약서를 체결한 상태에서 거주를 하셔야 하고, 각 지역마다 지원기준이 조금씩 상이하기 때문에 신청전에 해당 지역 주민센터등에 문의를 해보시는게 필요할 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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