답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차의 경우는 일반적으로 1년단위계약을 주로 하게 됩니다, 2년 계약은 주로 주택에 대한 통상임대기간입니다. 법으로도 상가임대차에서는 최소계약기간 1년을 보장하고 있습니다. 그리고 계약기간은 최종적으로 두 당사사간 협의로 정하시면 됩니다. 1년이든 2년이든 관계는 없습니다. 그리고 임대료 인상의 경우 상가임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 10년이 보장되기 때문에 이를 사용하면 5%이내 인상만 가능하고 이를 초과할수 없습니다. (「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).그에 따라 질문자님이 상가최초 임대차 이후10년이 지나지 않은 상황이라면 갱신청구권 사용과 그에 따른 5%인상제한을 주장하여 10%인상에는 거부의사를 밝히시면 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 특약이 없더라도 계약기간중 중도해지는 임대인의 동의가 필수입니다. 그에 따라 임대인 중도해지를 거부하면 계약만료까지는 계약을 해지할수 없습니다. 특히나 임대사업자의 경우는 의무기간중에 세입자 바뀔경우 종료시에 조건변동에 따른 세입자를 다시 받기 곤란할수 있고 질문처럼 매매에서도 제한이 걸릴수 있기 때문에 해지동의를 하지 않는 경우가 많습니다. 결국은 임대인이 거부하면 중도해지를 할 방법은 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가눙합니다 ,일반적으로 공인중개사들은 별도 협의등의 인터넷망을 이용하기 때문에 원하는 지역내 매물을 볼수는 있습니다. 다만, 해당 중개사가 현지 중개사가 아니고, 주택이 아닌 토지의 경우는 사실상 현지중개사만큼의 정보나 소유자와의 친밀도가 없기에 매물을 거래하기에는 어려움이 있을수 있습니다. 앞에서 말한 것처럼 토지의 경우는 매룰이 아닌 원하는 토지가 있을 경우 매수자가 소유자를 찾아 매매를 협의하는 과정으로 이루어지는 경우가 많기 때문에 주택처럼 나온 매물에 대해서 중개를 하는 것과는 다소 차이가 있고, 행정상으로도 토지의 지목이나 이용현황, 용도지역에 대한 부분도 사전확인이 필요하기에 현지 중개사 중 토지를 전문으로 하는 중개사를 통해 거래를 하시는게 더 나을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.찾아보시면 있을수는 있는데, 과목별 모든 수강사항을 무료를 들을수 있는 곳은 없다고 보시면 됩니다. 특히나 공인중개사처럼 법률관련 과목이 대다수인 시험에서 법개정에 따라 매년 교재의 내용도 일부 변경이 되기 때문에 위처럼 떠도는 동영상을 모아 공부를 하시기는 어려우며, 시험범위역시 6과목으로 매우 넓기에 체계젹인 커리큐럼에 따라 공부를 하시는게 합격 가능성을 높일수 있습니다. 그렇기에 비용이 들더라도 인강을 통해 준비를 하시는게 유리하며 보통 인강비용이 적지는 않지만 교재 및 강의, 커리규럼을 모두 제공하기 때문에 실질적으로 그렇게 아까운 정도의 비용은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 특약자체는 법에서 정한 강행규정에 벗어나는 것으로 효력이 없다고 보는게 맞을 듯 보입니다. 계약기간이 종료된 이후에 강제적으로 1개월내 새로오는 세입자를 맞출 필요는 없으며, 계약만료일 기준으로 계약은 종료되고, 임대인은 보증금 반환과 임차인은 주택인도를 하시면 됩니다. 이런 경우에 만기일 퇴거를 하겠다는 의사를 밝히시고, 만기일까지 보증금 반환이 되지 않는 상황이라면 바로 임차권 등기명령신청을 통한 법적절차 진행을 전달하시면서 협의를 이어가시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 유주택자 부모님과 동일세대를 구성해도 예외적으로 무주택자로 인정이되는 것으로 알고 있습니다. 보통은 부모님 연세가 만60세 이상일때 무주택자로 인정될수 있으며, 다른 예외요건의 경우는 청약유형이나 지역에 따라 달라질수 있기에 각 청약공고문을 참고하여 자격을 맞추셔야 할것으로 보입니다. 그런데 예비신혼부부 전형의 경우는 두분의 혼인예정사실을 입증하여야 하고 두분중 한분만 대표로 신청하셔야 합니다. 또한 현재 유주택자 부모님 밑에 세대원이라도 부부가 당첨된 주택에 입주하여 혼인신고를 하고 별고 가구구성시 신청자격이 부여되는 것으로 알고 있어 질문에서 말한 세대분리 문제로 낙첨이 되는 것은 아니라 판단이 됩니다. 아무래도 청약가점자체가 경쟁자에 비해 낮은 게 더 큰 이유일수 있습니다. 그래도 세대분리를 원하는 경우라면 우선 부모님과 다른 주소지로 전입을 하시는게 필요하고 이렇게 하더라도 본인이 만30세이상이거나, 기혼인 경우, 독립적인 생계가 가능한 일정소득이 있어야 부모님과 새대분리가 가능합니다. 동일주소지에서 세대분리도 가능은 한데 이떄는 독립된 현관문과 부엌 화장실등이 갖추어져 하기에 보통 아파트나 빌라등에서는 불가하고 다가구주택의 경우로써 호수가 분리된 경우에만 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택의 경우 지분일부를 소유해도 주택수에 포함이 되기에 해당 지분을 정리하면 무주택자로써 위에서 말한 혜택적용이 가능할수 있습니다. 물론 각 혜택별 세부요건에는 충족이 되셔야 합니다. 2. 명의이전이란게 결국은 매매나 증여를 통해 등기를 옮기는 것이므로 등기를 접수하시면 해당시점부터는 무주택자가 되실수 있습니다. 단, 매매로 할지 증여로 할지는 각각의 세금여부에 따라 가장 합리적인 방법을 선택하셔야 합니다. 참고로 해당 주택자체가 상속에 따라 지분상속을 받은것으로 보이는데, 상속개시로부터 시간이 너무 많이 지났기에 무주택자 예외 요건에는 포함되기 어려워 보이기에 결과적으로는 매매를 어머니나 동생분에게 하시던, 어머니께 증여를 하시던 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주 목적의 주택구매시 가장 우선하여야 할 부분은 자금에 대한 조달계획입니다. 특히나 지금처럼 대출규제가 강화되어 스트레스 3단계 DSR과 LTV한도제한등이 있는 경우 자기자금과 잘 고려하여 계획을 잘 세우셔야 합니다. 그외 입지적 요인이나 향후가치상승가능성등도 판단이 필요하지만, 이러한 부분들을 우선 고려해도 자금조달 가능성이 없다면 원하는 매물을 구매할수 없기 때문입니다, 결국은 본인이 현재 구매가능한 주택가격대를 판단하고 해당 가격대를 기준으로 최상의 입지를 고려하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약에서 당첨된 이후 자금지급방식은 계약금 10% 중도금 60%(대출40%+자기자본20%)+ 잔금30%로 구성되는 경우가 많습니다. 중요한건 최종 입주를 위한 잔금시에 중도금대출은 상환하여야하는 만큼 결국은 주택담보대출을 통해 받을수 있는 한도를 제외한 현금은 가지고 계셔야 합니다. 남양주의 경우는 현 규제지역에 포함되어 있어 생애최초가 아닌 이상 ltv40%제한이 적용되기 때문에 대략적으로 대출은 최대2억, 그에 따라 자기자금 3억정도는 있으셔야 합니다. 다만 질문에서 말하는 잔금전까지의 운영 즉 중도금대출까지는 가능할수 있으나, 입주전시점까지 규제가 지속되는 경우에는 잔금조달을 위해 다른 계획이 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존까지 금융기관이 해주는 이주비대출의 경우는 주택구매용도로는 사용이 불가하였으나, 건설사들이 추가 이주비대출등을 진행하면서 이를 주택구입자금으로 이용하는 경우가 상당히 많았던게 사실입니다. 사실상 건설가 제공하는 추가이주비대출은 정부규제의 직접적용을 받지 않기에 용도에 제한도 없다고 보시면 됩니다. 다만 정부의 이주비대출 규제에 따라 금융기관 이주비대출의 한도가 적용되면서 건설사들이 나머지 차액분에 대한 추가이주비대출을 떠 안아야 하는 상황으로 건설사마다 현재는 추가이주비에 대한 다른 제한을 둘 가능성도 있기에 해당부분은 사실상 추가이주비대출을 하는 건설사를 통해 사용용도에 대한 제한이 있는지를 한번더 확인하시는게 필요할듯 보입니디