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갑자기뻣뻣한사랑꾼

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부동산 임대차 특약 관련 질문입니다!

제가 민간임대사업 아파트 전세 계약을 2025년 6월 20일 ~ 2027년 6월 19일 까지 계약을 하였습니다. 현재 국민임대에 당첨되어서 임대인에게 사정을 말했더니 임대인이 특약으로 "임차인은 최소한 임대인의 임대사업만기(2026.12.04)까지는 거주하는 조건부 계약이다." 라고 명시해놨다고 못빼준다 하는데 이게 효능이 있을까요?? 저는 국민임대로 꼭 들어가고싶은데 방법이 없을까... 합니다 (서로 동의하에 서명을 하였기에 절대 안된다고 합니다)

물론 저는 세입자 구하고 나갈려고 합니다다만 임대인이 사업만기때 매매할거라 제가 지금 나가면 손실이 발생하며 계획에 차질이 생기며특약으로 조건을 걸어놨기 때문에 안된다 합니다..

6개의 답변이 있어요!

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

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    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    해당 특약이 없더라도 계약기간중 중도해지는 임대인의 동의가 필수입니다. 그에 따라 임대인 중도해지를 거부하면 계약만료까지는 계약을 해지할수 없습니다. 특히나 임대사업자의 경우는 의무기간중에 세입자 바뀔경우 종료시에 조건변동에 따른 세입자를 다시 받기 곤란할수 있고 질문처럼 매매에서도 제한이 걸릴수 있기 때문에 해지동의를 하지 않는 경우가 많습니다. 결국은 임대인이 거부하면 중도해지를 할 방법은 없습니다,

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    우선 임대차계약의 경우 임대인과 임차인의 임대차계약은 의무사항입니다.

    임대인은 해당 기간동안 임차인을 퇴거를 시키지 못하고 반면 임차인의 경우 임대인이 동의를 하지 않을 경우 계약만료일까지 보증금을 반환 받을 수 없습니다. 또한 임차인의 개인 사정에 의해서 중도해지를 해야 될 경우는 임대인의 동의 하에 복비를 부담하고 새로운 세입자를 구해주고 중도해지는 할 수 있습니다.

    감사합니다.

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

    ∙

    제가 민간임대사업 아파트 전세 계약을 2025년 6월 20일 ~ 2027년 6월 19일 까지 계약을 하였습니다. 현재 국민임대에 당첨되어서 임대인에게 사정을 말했더니 임대인이 특약으로 "임차인은 최소한 임대인의 임대사업만기(2026.12.04)까지는 거주하는 조건부 계약이다." 라고 명시해놨다고 못빼준다 하는데 이게 효능이 있을까요?? 저는 국민임대로 꼭 들어가고싶은데 방법이 없을까... 합니다 (서로 동의하에 서명을 하였기에 절대 안된다고 합니다)

    ==> 네 서로 협의후 결정된 특약조건이고 강행법규에 위반되지 않는만큼 해당 조건은 유효하다고 할 수 있습니다.

  • 유현심 공인중개사

    유현심 공인중개사

    우성공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

    2026.12.04까지 거주해야 한다는 특약은

    임차인의 중도퇴거권을 절대적으로 막는 효력은 없다고 합니다

    임차인이 국민임대 입주라는 합리적 사유가 있고

    후임 임차인을 구해 손해를 보전할 수 있다면

    중도퇴거는 법적으로 가능합니다

    임대인이 다툴 경우 분쟁조정위 또는 법원에서도 임차인이 불리하지는 않다고 하니 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    답변드리겠습니다.

    임대인이 계약서 특약으로 임차인은 최소한 임대인의 임대사업 만기까지 거주하는 조건부 계약이라고 명시한 경우 이 특약이 법적으로 효력이 있을지 여부는 특약의 구체성, 당사자 협의 그리고 법률에 위반되지 않는지에 따라 다릅니다.

    특약은 계약의 일부이며 명확하고 구체적이며 사회질서에 반하지 않아야 합니다. 만약 특약이 명확한 조건으로 임차인이 일정기간 거주해야 한다고 되어 있고 임대인과 임차인 서명으로 합의한 경우 법적 효력이 있을 수 있습니다.

    그러나 임대차 계약은 주택임대차보호법에 따라 기본적으로 임차인의 계약갱신청구권 및 묵시적 갱신 권리가 보장됩니다. 임차인은 계약 기간 만료 후에도 최대 4년 간 거주할 권리가 있으며 임대인이 임대사업 만기일을 이유로 강제로 퇴거 시키기 어렵습니다.

    감사합니다.

  • 채정식 공인중개사

    채정식 공인중개사

    롯데손보

    ∙

    안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

    임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신 요구권과 중도해지 권리를 인정하고 있어 특약이 물론 우선하겠지만 무조건 안되는 것은 아닙니다. 실무적으로 본다면 법적으로 대항하신다 하여도 임대인이 뜻을 꺽지 않는다면 시간이 그만큼 길어질 것이고 가장 좋은 방법은 임대인과의 협의를 통한 세입자를 구하고 나가는 방법이 최선이 될 것이라 생각됩니다