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청약 미분양 단지에 계약해서 계약금까지 낸 경우 청약자가 계약 취소를 할 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 분양계약에서는 중도계약철회시에는 분양계약서상 약관에 따른 패널티를 부여받게 됩니다. 그에 따라 분양계약이후에 본인 의사에 따라 해지하는 경우 대부분 계약금 반환은 어렵다고 보시면 되고, 시기에 따라서는 이보다 더 큰 패널티를 부담하셔야 할수 있습니다. 다만 분양계약의 철회등의 사유가 시행사나 건설사에게 있는 경우에는 돌려받을수 있다고 보시면 됩니다. 물론 이와같은 경우은 극히 드물고 대부분은 변심에 따른 계약포기,철회가 많기 때문에 지급한 계약금은 포기를 하셔야 된다고 보시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.06.25
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전세제도는 다른 나라도 있나요? 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세계의 전세제도가 있는 나라는 우리나라와 인도, 볼리비아 정도입니다. 인도의 경우는 사실상 우리나라 전세제도와는 차이가 크고 전체 주거비중도 크지 않은 편이고, 제도 자체가 유사한 나라는 볼리비아가 유일합니다. 볼리비아의 경우 우리나라처럼 주택담보대출이 용이하지 않고 대출자체가 어렵고 주택임대를 통한 소득자체가 낮기 때문에 전세제도가 생겨나고 유지가 되는 것으로 알고 있고 우리나라와 다르게 임차인 보증금 미반환시에서 해당 주택소유권을 임차인에게 넘기도록 하는 규정이 있는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 경기가 향후 어떨지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방부동산의 미래는 결국 해당지역의 경제발전과 밀접한 연관이 있습니다. 인구감소는 추세적인 부분이므로 장기적으로 서울이나 지방 모두 동일하게 맞이하게 될 미래이지만, 현재 인구의 유입과 유츨에서는 수도권과 비수도권 차이가 크게 나타나고 있고 이는 곧 양극화로 이어질수 있습니다. 서울 ,수도권의 경우 타지역에서의 인구유입이 지속적으로 되고 있기에 단기적인 인구감소의 영향은 시장가격에 크게 영향을 주지 않지만, 지방에서는 기존인구의 유출이 가속화되면서 수요감소에 따른 부동산 가격하락 및 하락세가 이어지고 있습니다. 결국은 지방인구의 유출을 최대한 줄여야 하고, 반대로 인구가 유입되게 끔 하는게 지방도시의 큰 과제인데, 이를 위해서는 지역내 경제활동이 가능한 일자리를 만들고 그에 따른 생활편의인프라를 구축하는게 장기적인 관점에서는 지방활성화를 위해 반드시 필요한 부분입니다.개인적으로 다행인 점은 현 정부가 단순히 부동산 규제를 통해 시장을 조율하려고 하기 보다는 이러한 근본적인 문제를 인식하고 지역별 다른 산업군에 대한 육성정책을 가지고 진행할 예정으로 알고 있기에 현정부가 잘 운영관라힌다면 지금보다는 양극화나 지역소멸화 문제가 완화되지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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수도권 아파트 집값이 계속 상승하는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 서울 수도권내 주택가격이 상승하는 이유는 구매심리상 민주당이 집권하면 부동산이 상승된다는 과거 경험등이 작용되어 상승심리가 커진게 이유가 될수 있고 상황적으로는 경기부양을 위해 시장내 유동성을 늘릴것으로 예상되고, 금리가 인하되고 있다는 점이 향후 자본시장에 상승을 가져올수 있다는 부분이 주택구매심리를 높이는 것 때문입니다,또한 다음달 시행예정인 스트레스 3단계DSR 도입을 앞두고 대출한도 규제전 주택을 구매하여 대출을 받으려는 수요가 늘어남에 따라 주택거래가 늘어난 부분도 이유가 될수 있습니다,
경제 / 부동산
25.06.25
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몇십년전 토지 혹은 건물 관련하여 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고 당사자간 구두계약만 했을 뿐 실질적인 자금이체나 등기부이전등이 없었다면 법적으로 해당 토지나 건물에 권한이 있다고 보기 어렵습니다. 그리고 우리나라의 경우 건물과 토지는 별개로써 보기 떄문에 건물이나 토지를 별도로 구매할수 있는 구조입니다. 다만 아파트처럼 공동주택은 대지권설정등을 통해 토지와 분리하여 처분을 못하게끔 하고 있고 그외 단독주택이나 다른 건물에 대해서는 토지소유자와 건물소유자가 불일치할수도 있습니다. 개인적 판단으로 질문의 경우가 사실이라도 구두계약에 따른 매매가 실제 진행되었는지를 먼저확인하시는게 맞을듯보입니다. 참고로 기존 집이 철거되고 도로가 생겼다는건 이미 등기부상 소유자가 다른 사람이였다고 볼수 있고 도로관리주체가 토지에 대해 정당한 방법으로 통해 권리를 얻어 만들었다고 볼수 있기에 단순히 구두상 계약을 했었다는 것만으로 권리를 주장할수는 없을것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.25
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전세 계약 시 보험을 위한 근저당 설정, 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다. -> 근저당설정은 임차권에 비해 강력한 권한이 생기는 부분이나, 결과적으로 100%안전성을 확보하지는 못합니다. 결국 근저당은 해당 주택경매등을 따라 순위배당을받는 것이기에 주택낙찰 금액등에 따라 보장되기 어려울수도 있습니 다. 2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요? -> 정확히는 이면계약에 해당이 된다고볼수있고, 해당 부분이 계약상 문제가 될 여지는 적으나, 최근 판례등에 따라서 보증보험에 맞추어 계약서를 작성하고 다른 방법으로써 보증금 차액을 지급하는 방식에 대해서는 보증보험의 지급 거절을 인정한 사례가 있기에 해당 부분은 유의를 하셔야 합니다. 3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요? -> 전자계약이라고해서 당사자를 안만나도 되는것은 아닙니다. 전자계약은 기존과 같은 종이계약서를 대신해서 전자계약을 하는 것일뿐 당사자간 만나서 계약자를 확인하는 과정은 필수적으로 거치셔야 합니다, 결국 전자계약이라는건 당사자간 만남없이 진행되는 온라인 계약이 아니라 단순하게 기존 종이계약서를 대신하는 하나의 종류일뿐입니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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4기 신도시 공약을 제외한 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.4기신도시에 대한 공약이 공약집에서 마지막에 제외된 이유는 계획이 없었다기 보다는 역대 정권에서도 공약으로 발표하였더라도 실제 공급으로 이어지기까지 긴 시간이 걸리면서 실제 주택가격을 안정화효과나 불안감을 잠재우기에는 한계가 있었다는 판단이 있었기 때문으로 알고 있습니다. 특히 문재인 정부시절 3기 신도시의 경우 2025년 첫입주가 목표였지만 현실은 착공지연등으로 인해 입주시기가 줄줄이 밀려나고 있습니다. 그래서 전문가들이나 국민들 입장에서는 장기적인 신도시계획도 필요하지만 그보다 주택시장 안정화 효과가 빠르게 나타날수 있는 공급계획등이 필요하다는 입장이 강하여 정책공약집에서는 제외를 한듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 상황만 보면 서울의 경우 금리인하와 민주당 집권에 따른 부동산 상승기대감으로 가격상승이 나타나고 있고 지방의 경우는 지방소멸화문제등으로 인해 가격회복이 되지 않는 상황입니다. 2025년 5월 기준으로 전국주택가격 동향조사 결과 매매가격 지수는 전국적으로 -0.02%, 수도권은 0.1%, 서울은 0.38% 상승하였고, 지방은 -0.12%하락하였습니다. 그리고 25일 한은이 발표한 금융안정보고서에 따르면 2023년1월부터 2025년 4월까지 서울 매매가격은 16.1%상승한 반면, 비수도권은 1.7% 하락했고 같은 기간 수도권 전체상승률은 9.6%입니다. 자료에서도 나타나듯 향후 서울지역의 주택가격상 상승세가 강해질고 반면 양극화는 심화될거라는 의견들이 많아 정부에서도 예의주시를 하는 것으로 알고는 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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광주·전남 아파트는 미분양이 속출하고 있다는데요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 광주,전남뿐 아니라 대부분의 지방도시지역의 부동산 가격은 침체되어 있고 그에 따라 미분양등의 문제가 심화되고 있습니다. 이는 지방내 지역경제 침체와 인구유출 및 감소가 현실화되면서 발생하는 것이고 현 이재명정부도 이러한 주택양극화를 줄이기 위한 지역활성화정책으로써 산업도시 육성과 대규모 기반시설 신축등의 공약을 발표하고 진행중에 있습니다. 장기적으로 이러한 노력들이 근본적인 지역소멸화 문제를 예방해야만 지방부동산의 회복도 기대할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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대구 수성구 신축아파트매입후 매매 기간
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역이 아닌 지역에서 양도소득세 기준 1주택자라면 2년보유만 하고 매도할시 양도소득세는 비과세되는게 일반적입니다. 문제는 질문의 경우처럼 신축아파트의 경우는 각아파트에 따라서 전매제한이나 실거주요건이 별도 존재할수 있어 지역규제여부 뿐아니라 해당 아파트분양건별 제한사항을 확인하셔야 합니다. 보통 전매제한이나 실거주의무가 있는 경우 기간내 임의매매를 할 경우 분양이 취소되거나, 매매계약이 취소되고 소유권이 LH에게 강제 매수청구를 당할수 있고, 의무위반에따른 벌금이나 심하게는 형사처벌을 받을수 있습니다. 만약 아무런 규제가 없는 아파트 분양일 경우 언제 매도를 하더라도 제한은 없으나, 양도차익이 있는 경우 비과세를 위해서는 2년간 보유후 매도를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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