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집 계약자와 전입신고자가 다를때 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금의 경우 만기시반환은 계약서상 명의자에게 지급하는게 일반적입니다. 이게 누구에게 권한이 있는지를 물어본다면 당연히 최초 보증금을 지급한 사람에게 있으나, 계약서상 명의자가 아닌 b가 보증금을 지급하였더라도 임대인 입장에서는 반환을 b에게 할 경우 문제가 될수 있기에 보통 계약자인 a에게 하게 됩니다. 그리고 계약자가 아닌 타인이 거주를 하는 경우 전입신고에 따른대항력이 발생하지 않기 떄문에 보증금 미반환시 임차권등기등을 할수 없고, 당연히 임대인이 중간에 주택을 매도할 경우 새로운 임대인에게 대항할수 없기에 퇴거요구시 퇴거를 하셔야 할수 있습니다, 질문과 같은 상황은 임차인권리보호에 매우 리스크가 큰 경우라고 볼수 있습니다. 또한 임대인 입장에서는 계약자 a가 아닌 b가 거주를 한다면 전대차로써 의심할수 있고 이럴 경우 계약해지통보 및 손해배상등을 요구할수 있기에 절대 질문처럼 임의대로 하셔서는 안됩니다,
경제 / 부동산
25.06.20
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임대 상가 계약 직거래 주의사항에 대한 궁금증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래에서 확인하셔야 할 부분중에 임대인의 신분증 진위여부가 아닌 등기부상 소유자와 실제 계약자가 일치하는지를 신분증을 통해 확인하시는 과정입니다 . 그리고 등기부등본의 경우 대법원 인터넷등기소를 통해 열람 및 발급받으시면 되고, 건축물 대장이나 토지대장은 정부24를 통해 지번입력후 출력하시면 됩니다. 그리고 임차인은 인감이나 그외 필요서류는 없으며, 보통 임대인의 경우 계약서에 인감을 사용하고 인감증명서를 통해 확인하시면 됩니다. 다만 매매가 아닌 임대차에서는 명의자와 일치여부를 확인하였다면 특별히 해당 부분까지는 확인하지 않는게 일반적이고, 잔금은 건물인도와 동시이행관계이기에 잔금일에 지급하시고 건물은 인계받으시면 됩니다. 임차인 입장에서는 그외 계약서에 대한 작성 및 특약확인을 잘하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.20
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건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물주가 되면 매월 일정한 임대수입이 발생하기 때문에 이를 통해 경제적 자유를 얻는 단계를 기준으로 질문처럼 말하는 것일수 있습니다. 다만 모든 건물주가 그러한 것은 아니며, 일부 소수 건물주가 가능한 부분이고 일반적인 건물주들은 해당 본업이 별도로 있는 경우가 많습니다. 그리고 건물을 소유하고 있을때 해야할 부분들이 많은 것은 사실이나 보통은 임대, 건물관리등을 외주를 통해 할수있고, 세금에 대한 부분도 세무서등을 통해 진행하기 떄문에 부수적인 업무를 직접하는 경우는 많지 않은 편입니다. 물론 그만큼의 비용이 발생되기 때문에 수익을 줄어들수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.20
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공인중개사가 공인중개사한테 전세사기를 치는 경우는 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기라는게 목적을 가지고 발생하는 것도 있지만 대부분은 반환시에 미반환으로 인한 사고가 많기 떄문에 공인중개사라도 충분히 미반환사고등은 당할수 있습니다. 다만 이게 공인중개사가 작정하고 하기 보다는 임대인 경제사정이나 가격변동에 따라 2년 혹은 4년뒤 만기시에 발생하는 부분으로 볼수 있고, 대신 흔히 알고 있는 신탁등기에 따른 전세사기나 권리상 전세사기 가능성, 주택임대차보호법에 따른 권리확보를 하지 않은경우등에 대해서는 중개사라면 기본적은 등기부상 권리판단이나 계약상 주의사항을 알고 있기 때문에 일반인들 보다는 사전에 판단하고 회피할 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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서울 상급지 부동산 불장은 언제까지 이어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 진정가능성은 잘 예측되지 않습니다 질문에서 말한 이유처럼 내년부터는 서울시내 공급물량이 크게 줄어 공급절벽이라는 이야기가 나오고 있고, 시간에 따른 양극화도 심화되고 있기에 투자수요나 실거주수요 모두 서울 상급지에 집중될 가능성이 더 높기 떄문입니다. 거기에 금리인하와 시장내 유동성증가도 가격상승을 압박할수 있는 요인이 될수 있습니다. 다만 정부가 정책을 통한 규제나 공급의 활성화를 얼마나 하느냐에 따라 시장 안정화는 달라질 가능성은 있어보입니다. 그리고 이전과 다르게 가격상승이 나타나더라도 급등이 나타나기에는 현 시장상황이나 추세적상황이 제한적이기 떄문에 급등보다는 완만한 기울기로 나타날 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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‘~할 유인이 크다‘라는게 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제학적으로 보면 유인이 크다라는 것은 어떤일이나 현상을 일으키는 원인이나 동기로써 작용될 가능성이 높다라고 해석하시면 될듯 보입니다. 즉 ~~큰사업을 선택할 원인이나 동기가 될수 있다는 의미로 보시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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돈이 없어서 갭 투자하려는데 집사는 게 가능한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)부모와 동거하면서 전세낀 아파트를 사서 약 5년뒤에 본인이 2년간 실거주하면 양도세 비과세가 되는지 ?-> 양도소득세 비과세의 경우 기본적으로 2년보유, 12억이하주택 1세대 1주택이면 가능합니다.실거주여부는 사실상 규제지역내 주택에만 해당되기 때문에 구입시 규제지역이 아니라면 실거주의무는 없습니다. 반드시 아파트 매수전에 세대가 분리되어야만 나중에 비과세 혜택을 받을 수 있는지 -> 동일세대를 구성한 부모님이 주택을 소유한 경우 1세대 2주택이 될수 있기에 안정적인 비과세를 위해서는 다른 주소지 전입을 통해 세대를 분리하는게 확실할듯 보입니다. 참고로 누나네 집에 전입해도 가능합니다,(형제,자매는 주택수산정시 영향을 주지 않습니다.)전세낀 아파트 매수후 옆동 누나네 집에 전입신고 하고 나중에 2년이상 거주후 매도시 양도세 비과세 여부 -> 규제지역이 아니라면 가능합니다. 다만 전입신고시점은 당장이 아닌 매도시점전에 하시면 됩니다,건강보험도 따로 납부를 해야 된다고 하는데 맞는지? -> 보통 직장건강보험이라면 관계가 없고, 지역의료보험이라면 재산이 늘어난것이기에 보험료가 높아질수는 있습니다. 다만 보험료를 따로 납부한다는것은 정확히 무엇을 말하는지 알수 없습니다.아파트 매수후 전입신고를 친척집이나 친구집도 가능한지요 ? -> 구매시 취득세에서 주택수 산정시 부모님 보유주택이 있는 경우라면 동일세대로 합산되기에 구매전에 하시는게 맞을듯 보이고,만약 부모님 주택이 없거나, 만60세가 넘으셨다면 주택수 산정에 포함되지 않기에 현상태로 구매하시고 매도시점에 5,2처럼 하셔면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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아파트를 매매할려고 합니다. 대출 관련해서 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조건에 해당이 된다는 가정하에 주택구입자금대출은 정부가 제공하는 저금리 공공대출이 가장유리합니다. 특히 생애최초 디딤돌대출등은 저금리로써 대출이 가능하고 한도가 낮은 단점은 있으나, 질문자님의 필요금액에는 문제가 없을것으로 보여 가장 유리할듯 보입니다 .다만 신청요건에 해당이 되어야 하기에 해당 부분은 은행을 통해 사전심사등을 받아보시는것을 추천드립니다. 그리고 생애최초 주택구매의 경우 취득세 감면등의 혜택이 있기에 함께 알아보시는게 유리할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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전기난방과도시가스난방어느것이비용이적게드나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떻게 사용하는지에 따라 차이는 있겠으나 동일사용량을 기준으로 본다면 전기보다는 가스사용료가 더 낮지않을까 생각됩니다. 그리고 도시가스는 보일러를 통해 실내 전반의 온도를 높이는 것이지만 전기난방이라고 하는게 전기장판등을 말하는 것이라면 부분적으로만 온도유지가 가능하기에 효율성이 낮을수 있습니다. 난방비를 절약하고 싶다면 두가자중 한가지가 아닌 보일러를 최소로하여 일정온도를 유지하면서 취침등을 할때 부분적으로 전기장판등을 이용하는게 비용절감에 유리할지 않을까 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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몇달째 아파트가 비어있는데 관리비는 내야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 관리비는 부담하셔야 합니다. 해당 사유로 관리비를 할인받는 경우도 보지 못한듯 보입니다. 보통 일반관리비의 경우 주택사용과 관계없이 세대별 청구되는 부분이기 떄문입니다. 다만 별도관리비로써 가스,수도요금등은 실제 사용자체를 하지 않기 떄문에 실사용에 따라 부과되는 만큼 기본요금정도로만 나올듯 보이긴합니다, 위와같은 경우에는 주택을 매도하기 어렵다면 임대차등을 통해 주택을 사용케하고 관리비부담을 없애는게 최선으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.19
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