[중개사분들 질문] 후순위 대출 중인데 기존 세입자 퇴거 관련 문의
안녕하세요. 아하에 경험 많은 중개사분들이 계셔서 질문드립니다.
제가 이전에 후순위 대출과 기존 세입자 보증금을 토대로 집을 구매했는데요.
기존 세입자가 퇴거하게 돼서 새로운 세입자를 구해야 되는 상황입니다.
현재 후순위 대출을 매수 잔금으로 사용해서 상환하기에 부족한 상황이며,
후순위 대출을 상환하지 못할 경우 선순위가 돼서, 신규 세입자 구하는게 어려운 걸로 아는데요.
최근 부동산 거래량이 증가하여 이런 사례가 많을 듯싶은데, 처리하는 방법/절차가 궁금합니다.
[예시]
1. 신규 세입자의 전세 계약금 및 중도금으로 후순위 담보대출 상환
(질의) 만약에 신규 세입자의 중도금 확보가 어려울 경우 후순위 담보대출 상환 방법이 따로 있을까요?
2. 전세 잔금날 신규 세입자 잔금 및 신규 후순위 담보대출 실행하여 기존 세입자 퇴거시킴
3. 신규 세입자 후순위 담보대출 동의 O
위의 예시는 제가 임의로 가정한 것이고, 실무에서 사용되는 다른 좋은 방법있으면 안내 부탁드립니다.
미리 감사 말씀드립니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
기존 세입자가 퇴거하고 신규 세입자를 구하는 경우 임대인은 새로운 세입자의 전세 계약금 및 중도금으로 후순위 담보대출을 상환하는 방법을 사용할 수 있습니다.
세입자 변경 시 후순위 담보대출 상환이 불가피하다면 신규 세입자 전세 잔금과 함께 신규 후순위 담보대출 실행을 통해 기존 후순위 대출을 상환하고 새로운 대출이 설정될 수 있습니다.
이때는 신규 대출에 대해 세입자의 동의가 필요하며 세입자 동의 미 확보 시 대출 실행이 어려울 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가장 일반적으로는 새로운 전세세입자를 구할 때 기존대출 상환조건부로 구하시고 잔금일에 현 세입자 보증금반환과 후순위 대출상환을 하시는 방법이 있습니다. 복잡하게 중도금을 기재할 게 아니라 잔금일에 이 두가지 선순위 권리를 해결하시면 전세세입자를 받는데 문제는 없습니다.
다만 현 전세시세가 세입자보증금과 후순위담보대출을 상환하기 부족한 경우라면 사실상 전세세입자는 구하기 어려울수 있습니다. 가장 간단하게는 후순위 전세세입자를 구하더라도 전세보증금은 현 보증금 시세에서 후순위대출채권최고액을 뺀 금액보다 낮게 설정하셔야 그나마 입주하려는 세입자가 있을 것으로 보입니다.
그리고 2번은 현실적으로 전세보증금 잔금과 후순위 대출을 받아 기존 전세보증금 반환과 설정되어 있는 후순위대출 상환을 해야하기에 블가한 상황이고, 설령 질문처럼 가능하더라도 대항력에서 전입신고익일부터 대항력이 생기는 특성상 후순위 대출이 결국 선순위대출이 되면서 새로운 세입자는 선순위 임차권이 될수 없습니다. 결국은 단순히 후순위 임차인을 구하는 것과 달라진게 없으며 과정만 복잡해지게 되므로 고려대상이 아닙니다,
간단하게 정리하면 전세세입자 잔금과 본인의 다른 방식의 자금조달을 통해 잔금일에 기존 보증금 반환과 후순위대출을 상환하는 조건으로 하시거나, 그게 어렵다면 전세시세를 선순위가 되는 근저당금액을 고려해 전세보증금을 낮추어 후순위 임차인을 구하시는 방법으로 보입니다.
1. 신규 세입자의 전세 계약금 및 중도금으로 후순위 담보대출 상환
(질의) 만약에 신규 세입자의 중도금 확보가 어려울 경우 후순위 담보대출 상환 방법이 따로 있을까요?
==> 현재 상황에서 후순위 대출을 받을 수가 있지만 기존 임차인이 주소가 퇴거해야 하는 등 복잡한 절차가 있습니다.
2. 전세 잔금날 신규 세입자 잔금 및 신규 후순위 담보대출 실행하여 기존 세입자 퇴거시킴
3. 신규 세입자 후순위 담보대출 동의 O
==> 신규 임차인이 월세인 경우에는 문제가 되지 않지만 그렇지 않는 경우 실행이 사실상 곤란해 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현실적으로 어려운부분은 새로운 세입자가 들어올 때, 그 세입자 보증금이 기존 후순위 담보대출보다 뒤에 위치하면 위험한 편입니다
신규 세입자는 보증금을 보호받지 못하거나,전세보증보험 가입이 불가할 수 있습니다
따라서 대부분의 신규 세입자(특히 전세보증보험 이용자)는 후순위 대출이 남아있는 집에는 입주를 꺼립니다
신규 세입자가 후순위 담보대출에 동의를 한다해도(매우 드문 경우)
이론상 가능하지만, 현실적으로 거의 불가능합니다
신규 세입자가 보증보험에 가입하려고 하면,후순위 담보가 존재하면 보증보험 인수 불가가 대부분입니다
(즉, 보증금 보호가 되지 않음)
후순위 담보가 남아있는데 세입자가 들어오는 건 리스크가 큽니다
대부분의 중개사는 이 조건의 거래를 중개하지 않는 편입니다