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민간임대 분양전환 후 매도전환 세금 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민간임대 분양전환의 경우는 주택임대사업자가 자율적으로 분양전환 자격을 결정하룻 있기 떄문에 반드시 현 임차인에게 우선권이 주어질지는 확답하기 어렵습니다. 그에 따라 분양전환 요건에 대해서 먼저 확이을 하셔야 합니다, 만약 임차인에게 우선권을 주어지는 경우 분호나전환시점에 무주택등의 자격요건을 갖추어야 하는데, 질문처럼 기간 중 다른 주택을 구매한 경우에는 자격이 주어지지 않을수 있고, 전환이 되지 않고 임대가 연장되는 경우에는 임대주택 자격요건에 해당되지 않기 때문에 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 즉, 임대주택거주중 타 지역주택을 구매하는 것은 여러가지로 불리한 상황이 발생할수 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 무주택상태에서 분양전환을 받아 유주택자가 되는 경우 해당 주택의 처분권을 제한하는 매매제한이나 실거주 제한은 없습니다 다만 양도소득세 비과세등을 받기 위해서는 2년보유는 하셔야 합니다. 양도차익이 없는 경우라면 단기매매를 하여도 과세대상에 해당되지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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아파트 증여받을 시 대출은 어떤게 좋을까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여, 매매의 구분은 거래하고자하는 사람들이 정하는 부분입니다. 증여로 할 경우 무상증여로 볼수 있기에 대출을 포함한 부담부증여를 하시면 되고, 매매로 할 경우 질문처럼 본인이 매매대금을 지급하고 해당 대금을 받아 어머님이 기존대출을 상환하시면 됩니다. 단순히 질문의 내용만 가지고 어느게 유리할지는 판단할수 없습니다. 일단 부보님으로부터의 증여는 5천만원을 제외하고는 모두 증여과세가 되기 떄문에 이러한 점을 고려하셔야 하고, 매매의 경우는 거래금액에 따라 어머님이 양도소득세과세 대상이 될수 있기에 각 세금을 비교하여 유리한쪽으로 선택하셔야 합니다. 다만 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 일반매매로 하실거라면 반드시 계약서 작성 및 이체기록등을 확실히 남겨두셔야 합니다. 즉 자금흐름의 근거를 남기셔야 합니다. 대출의 경우도 가족간 거래에대해서는 거절되는 경우가 많기에 이또한 사전에 확인을 해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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월세 만기후 세입자가 2주정도 계약연장원원해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 일수계산은 간편하게는 월세를 30일로 나누어 산정하지만, 해당 부분에 대해서는 임차인과 임대인간 의견마찰이 있을수 있기 떄문에 정확한 일할 계산은 월세x12를 한뒤 365일로 나누시면 됩니다. 즉, 1년을 기준으로 일세를 산정하면 가장 정확합니다. 질문에서 23일이 만기일이라면 15일치 또는 16일 (넘어가는 달이 31일인지 30일인지)에 대해서 일세를 곱하여 나오는 금액을 월세로 지급하고 퇴거하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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보통 수도권에서 10평 카페 운영하려면, 최소 얼마정도의 수익을 내야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 각 매장마다 운영하는 방식에 따라 비용에 차이가 있습니다. 월세의 경우는 각 상점마다 상이하고, 운영하는 인원의 수도 상이하기 떄문에 얼마나 판매를 하여야 수익분기점이 넘어서는지 해당 매장별로 판단하여 계산을 해보셔야 합니다. 즉, 평균적으로 얼마라는 수치는 매장에 따라 적용가능한 부분이 아니기에 혼자 오픈부터 마감까지 근무를 하고, 월세가 저렴하다면 그만큼 적게 팔아도 수익이 가능하지만, 월세가 비싸고 알바등의 인건비가 추가된다면 더 많은 매출을 올리셔야 수익분기점을 넘을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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부동산 계약 중개수수료 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수에서 주택과 주택외(상가)는 다른 요율을 적용하게 됩니다. 실제 지급하신 금액의 요율 0.9%는 상가나 사무실과 같은 주택외 요율로 사무실 계약시에는 해당 요율적용이 맞습니다. 질문에서 말하 환상보증금 5천만원 초과 ~1억이하 요율 0.5%는 주택일때 적용하는 요율로 위 경우에는 적용되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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요새 상가 같은 곳이........
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람들이 바빠서 상가의 공실이 줄어든것은 원인관계가 조금 정확하지 않아보입니다. 현재 물가상승등의 여파로 소비자들의 실질소득이 줄어들게 되면서 소비를 줄이게 되었고 그로 인해 내수경기가 악화되면서 일반 소상공인들이 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 그에 따라 장사를 지속하지 못하고 폐업하는 경우가 늘어나고 있고 그로 인해 상가에도 공실이 발생하고 있는 것입니다. 보통 경기가 좋다면 빈 상가에 대한 새로운 임대차가 빠르게 이루어져 공실이 많지 않겠지만 지금은 기존상가는 폐업하고 신규상가는 줄고 있는 상황이기에 공실이 늘어나고 있다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.09
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부동산 계약 시 주의해야 할 점이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래시 유의사항은 우선 중개사를 통해 안전한 계약을 진행하는게 우선되어야 합니다. 그리고 현재 계약당사자가 등기부상 소유자가 맞는지를 확인하고 매물에 대한 사항을 확인한 후에 계약을진행하시면 됩니다. 계약과정에서 권리관계에 대한 사항등은 등기부를 통해 중개사가 설명해주기 떄문에 이에 대해 잘 참고하시고 계약서상 특약에 불리한 부분이 없는지, 그외 필요한 사항등이 잘 작성되었는지를 보고 계약을 진행하시면 됩니다. 계약금의 경우는 두 당사자간 합의 따라 정하게 되는데 일반적으로는 거래금액의 10%정도 보시면 되고, 위약금의 경우는 계약금 지급시부터 잔금전까지는 지급한 계약금을 포기하면 해약금으로써 계약해지가 가능하나, 잔금 또는 중도금 지급시기가 지난 이후에는 두당사자간 합의해지만 가능하기 떄문에 이러한 부분은 반드시 명심하고 계셔야 합니다, 그외 필요한 사항에 대해서는 중개사가 준비하여 확인설명을 해주게 되므로 설명을 잘 듣고 궁금한 부분은 문의하여 최종 마무리를 하시면됩니다.
경제 / 부동산
25.06.08
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부동산 매매시장은 거래량이 줄면 가격이 더 오르나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 매물이 귀해지는 시장환경은 매도자 중심의 시장이고 주로 부동산 가격이 상승하는 시점에 나타나는 현상입니다. 보통 거래량이 증가하면 가격이 상승하게 되고, 가격이 상승되면 매도자는 본인의 매물을 유리한 가격과 조건에 판매를 하려고 하기 떄문에 매도자 중심으로 시장이 움직이게 됩니다. 그리고 추가적인 가격상승을 고려해 매물이 줄어들게 되면 그만큼 시장내 공급도 줄어들기 때문에 시장 가격은 더욱 상승하게 됩니다 물론 그외 다른 요인들에 따라 방향이 전환될 가능성이 있고 부동산 시장자체도 파동이 있기 때문에 시간이 지남에 따라 다시 부동산 매물이 늘고 구매수요가 줄어들게 되면서 가격이 하락하고 매수자중심의 시장이 나타나게 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.08
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월세 살면서 청약 준비, 현실적으로 가능한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.젊은세대에게 청약은 사실상 당첨 가능성이 상대적으로 크지 않는게 사실입니다. 그렇기 떄문에 정부에서도 청년이나 신혼부부를 위한 별도의 청약제도를 운영하고 있고 대표적인 특별공급등을 통해 당첨가능성을 높일수 있습니다. 물론 경쟁이 심할 경우 그마져도 당첨가능성이 높지 않지만 꾸준히 가점을 쌓으면서 기회를 노리는 것도 필요한 부분입니다. 그에 따라 청약통장을 유지하는 것과 일정금액을 매월 꾸준히 납입하는게 필요하고, 각 청약건에 대해서 추첨제비율이 상대적으로 높은 민간청약등을 잘 노리시어 내집마련의 계획을 세우시는 게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.06.08
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우리나라전세제대도는 계속 갈까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 개인적 판단으로 전세제도가 우리나라에서 완전히 사라지기는 어렵습니다. 전세제도 자체는 정부가 만들어서 운영한 제도가 아닌 이전부터 사인간의 합의에 따른 계약형식이 지금까지 발전해온 형태이자, 그 자체로는 주거비용 부담이 적은 장점이 많은 계약형태이기 떄문입니다. 그리고 그동안은 부동산 시장이 상승세를 유지하였기 때문에 깡통전세와 같은문제들이 가시화되지 않았던 부분이 있던것으로 시장하락에 따른 주택가격하락이 사실상 전세사기 증가의 원인이 된것이므로 제도적 보완을 거쳐 부동산 가격회복이 나타나면 점차 개선될 부분이기 떄문입니다. 그리고 전체적인 전세임대차에서 전세사기등의 비중은 매우 미미한 수준이기 떄문에 강제적으로 전세제도를 폐지할 경우 현재 전세계약중인 그많은 계약건들의 문제를 해결할 대체정책이 없고, 그에 따른 시장혼란으로 인한 경제적 손실을 고러하면 전세제도 자체를 강제하여 폐지하기는 어렵다 생각되어 집니다
경제 / 부동산
25.06.08
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