빌라 매수시 자세한 순서가 궁금합니다.

Question

어제 1.2억짜리 빌라를 보러 갔다가 맘에 들어서 생애 처음으로 부동산매수를 하려합니다.

보통 매수인 매도인 모두 만나서 계약금 10퍼센트를 입금하고 계약서를 작성한다고 봤습니다.

월세만 살아보다가 제겐 그래도 엄청 큰 계약인데 궁금한 점이 있어 글이 길지만 질문 드려 봅니다.

질문1.

계약금입금하고 계약서 작성하지말고 그냥 한 날에 1.2억을 입금해버리고 계약서 작성하면 그건 위법인가요?

질문2.

매수인,매도인, 중개인 모두 만나서 계약금 10퍼센트 입금하고 계약서를 작성하고나서

잔금지급일에 제가 입금한 후 매도인이랑 저랑 중개사랑 다시 만나야 하나요?

질문3.

잔금까지 다 치른 후에 제가 부동산중개인분이랑 매도인분에게서 받는 서류는 정확히 무엇인지요?

질문4.

법무사도 필요하단 걸 처음 알았는데 법무사는 계약의 어느 시점에 필요하며

부동산중개인께서 법무사도 다 알아봐주시고 해주시는지요?

제가 법무사 전혀 알지도 못하고 법무사마다 가격이 천차만별이라 바가지쓰기 쉽다는 글이 보이네요.

질문5.

법무사분께서 채권구매, 기타등등 다 처리해주신 후엔 제가 그분에게서 무슨 서류를 받게 되나요?

질문6.

생애처음구매자라 국민채권인가하는게 면제라던데

그러면 처음부터 그건 안내도 되는지 아니면, 일단 납부하고 나중에 반환신청해햐하는지요?

질문이 너무 많아 죄송합니다.

등기부등본은 보니 깨끗한데요, 일단 제가 뭐라도 알고 다시 만나야 도움될 것 같아서요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

한영현 · Accepted Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약금을 한꺼번에 입금하고 나중에 계약서 작성하는 것은 위법은 아닙니다.잔금 지급 이후 매도인, 매수인, 중개인이 반드시 다시 만날 필요는 없지만 매도인이 잔금영수증을 작성해 주어야 하며 잔금 지급과 서류가 동시에 진행되는 경우가 많습니다.매도인으로부터 인감증명서, 인감동장, 주민등록초본, 등기권리증, 등 소유권 이전에 필요한 서류를 받습니다.법무사는 소유권 이전 등기, 채권 매입, 취득세 신고 등을 대행하며 보통 중개인이 추천해주지만 본인이 직접 선정할 수도 있습니다.생애 첫 주택 구매자의 경우 매입 면제 혜택이 있고 보통 취득세 신고 시 자동으로 면제 되거나 일단 납부 후 환급 절차가 안내됩니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

질문1.

계약금입금하고 계약서 작성하지말고 그냥 한 날에 1.2억을 입금해버리고 계약서 작성하면 그건 위법인가요?

==> 위법하지 않지만 계약서를 작성하지 않고 잔금까지 전액 입금하는 것은 물건상 하자가 있는 경우 다소 복잡해질 수도 있습니다.

질문2.

매수인,매도인, 중개인 모두 만나서 계약금 10퍼센트 입금하고 계약서를 작성하고나서

잔금지급일에 제가 입금한 후 매도인이랑 저랑 중개사랑 다시 만나야 하나요?

==> 그렇지 않습니다. 최초 계약서를 작성한다면 그대로 진행됩니다.

질문3.

잔금까지 다 치른 후에 제가 부동산중개인분이랑 매도인분에게서 받는 서류는 정확히 무엇인지요?

==> 소유권이전등기를 위한 서류를 받아야 합니다. 매도용 인감증명서, 주민초본, 등기권리증 등 입니다.

질문4.

법무사도 필요하단 걸 처음 알았는데 법무사는 계약의 어느 시점에 필요하며

부동산중개인께서 법무사도 다 알아봐주시고 해주시는지요?

제가 법무사 전혀 알지도 못하고 법무사마다 가격이 천차만별이라 바가지쓰기 쉽다는 글이 보이네요.

==> 네 가능합니다. 그러나 2-3군데 비용을 고려하여 판단해 보시기 바랍니다.

질문5.

법무사분께서 채권구매, 기타등등 다 처리해주신 후엔 제가 그분에게서 무슨 서류를 받게 되나요?

==> 견적서, 영수증을 받으시면 됩니다.

질문6.

생애처음구매자라 국민채권인가하는게 면제라던데

그러면 처음부터 그건 안내도 되는지 아니면, 일단 납부하고 나중에 반환신청해햐하는지요?

==> 납부시에 제외이고 취득세도 200만원까지(입주시) 면제입니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 부동산 계약도 사인간의계약으로 그렇게 하셔도 관계는 없겠으나, 보통은 계약시점에 잔금일을 정하고 해당시점에 잔금을 지급하는게 일반적입니다, 상대방입장에서 누군가 해당 빌라에 거주중이라면 잔금시 소유권과 주택점유를 넘겨야하는데 당장 이사갈곳이 없다면 계약과 동시에 잔금지급은 어려울수 있기에 상호간의 협의를 거쳐정하시면 되고 상대방도 위처람 동의를 한다면 계약과 동시에 전액을 지급하셔도 괸계가 없습니다.  질문2. 보통은 계약시점에만 만나서 계약서에 서명 및 날인을 하고 법무사를 낀 경우 잔금전에 이전등기에 필요한 서류를 미리 받아두고 잔금지급확인후 바로 등기이전을 하기 때문에 별도 당사자간 만나지는 않아도 됩니다. 다만 만나셔도 관계는 없기에 협의를 따라 정하시면 됩니다. 질문3. 2에서 처럼 등기이전에 필요한 서류이며 해당서류는 본인이 셀프등기를 할게 아니라며 본인이 아닌 법무사가 사전에 매도인에게 필요서류 요청하거나 하여 수령할 것으로 보입니다. 물론 본인에게도 필요한 서류를 잔금일까지 제출하러고 할 가능성이 높습니다. 질문4.  법무사비용은 대부분 일정수준 정해져 있습니다. 물론 비용에 대해서 차이는 있을수 있겠으나 바가지라는 표현까지 비싸게 받지는 않습니다. 불안하시면 본인이 직접 법무사를 섭외하시면 되고, 일반적으로 부동산 사무소와 연계된 법무사를 통해 진행하는 경우가 많습니다. 질문5. 최종적으로 등기권리증만 받으시면 되나 보통은 해당 등기권리증이 당일이 아닌 몇일후에 등기로 받은 경우가 많고, 취득세영수증이나 채권할인영수증등은 그날 받으실수 있습니다. 다만 중요하게 받을 서류는 등기권리증입니다.  질문6. 처음듣는 이야기 입니다.  생애최초주택구매의 경우 취득세에 대해서 200만원까지 면제를 해주는 정책은 있으나 의무적인 매입에 해당되는 국민주택채권의 경우는 면제는 없는 것으로 알고 있습니다.