전문가 프로필

답변 내역

어머니 명의 아파트 빚포함 증여시 세금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 상속은 어머니가 사망시에 이루어지는 것이고, 살아계시는 동안 명의변경은 증여라고 하셔야 합니다. 그리고 명의를 넘겨받는 방법은 증여와 매매 방식이 있는데, 기본적으로 직계존비속간 증여는 5천만원까지 비과세되지만 이를 초과한 금액에 대해서는 증여세가 부과될수 있고, 매매의 방식으로 명의를 받으실 경우 어머니에게는 양도세, 본인은 취득세가 부과될수 있습니다. 다만 양도세에 있어 어머니가 1세대1주택이라면 양도비과세 되므로 크게 문제되지 않을 것으로 보이고, 실제 본인 취득세만 부담하면 되기 떄문에 정확한 세금 사항은 확인이 필요하나, 대략적으로는 매매로 하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 상속이나 증여 모두 시세기준으로 이루어지기 떄문에 개발이후에 시가가 더 상승한뒤 진행하시면 지금보다는 세금부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 시기는 현시점에서 매매방식으로 하시는게 가장 유리할듯 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

아파트 전세계약 시 전입세대확인서(전입세대열람서)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 목적물과 상황이라면 크게 문제될 것은 없어보이나 일반적으로 안전을 위해 확인이 필요하시다면 계약서작성이후 해당 계약서를 가지고 주민센터를 방문하여 직접 열람을 해보실수 있습니다. 그리고 해당 확인은 사실상의 선순위 대항력 확보때문인데, 보통은 다가구에서는 여러세대간 대항력이 문제가 될수 있기에 계약전 반드시 확인이 필요하나, 다세대나 공동주택의 경우는 계약서 작성이후나 잔금이후에 확인을 하셔도 크게 문제되지 않습니다
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

주택담보대출 세대분리 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 세대분리의 경우는 단순히 부모님과 주소지를 달리하는 것뿐아니라 단독세대 인정을 위해서는 만30세이상, 기혼, 독립생활이 가능한 소득입증이 가능한 경우에 인정이 가능합니다. 그에 따라 위 세가지 중 하나라도 해당이 되는 경우라면 주소분리만으로도 무주택 요건이 유지가 가능할수 있습니다. 그외 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하고 있어도 무주택자로 인정되는 경우가 있는데, 대표적으로 부모님의 연세가 만60세 이상이고 본인은 무주택이라면 무주택자로써 인정이 가능하고 현상태에서도 대출신청도 가능합니다만 이미 대출상담에서 부모님 유주택여부가 문제가 된다면 사실상 위에 실질적인 세대분리를 하셔야 할것으로보입니다, 참고로 세대분리를 하고 대출신청시 일정기간 의무거주기간등은 적용되지 않는 것으로 알고 있기에 세대분리후 신청을 진행하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

월세 계약 만료 두달 전 퇴거 시 중개수수료 부담 누가 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로는 임차인은 만기일에 퇴거를 하여야 하고 그 이전에 퇴거를 하는 경우는 임대인에 따라 중개보수를 요구하는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 실무적으로 만기퇴거이전이라도 다음임차인이 구해지고 임차인간 일정조율에 따라 몇일 빠르게 퇴거하는 경우는 만기해지로 보아 중개수수료 부담등은 하지 않지만, 임차인이 임의대로 만기전 퇴거를 통보하는 경우에는 만기일과 크게 차이가 없더라도 임대인 중도해지로써 중개수수료 부담을 요구하는 경우도 있습니다. 즉, 질문의 상황이라면 임대인에 따라서 중개수수료 부담을 요구할 가능성은 있으며, 만약 이럴 경우 만기일까지 거주를 하고 퇴거를 하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 임대인인 25일이전에 보증금 반환을 해줄 의무가 없기에 어떻게 보면 조기보증금반환의 조건으로서 중개수수료 부담이 제시되는 것으로 이해라 될수도 있기에 실제 협의를 해보셔야 정확하게 판단이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

서울에서 금관구란 어느지역을 말하는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 뉴스나 부동산시장을 설명할때 말하는 금관구는 실제 행정구역을 말하는게 아닌 몇개의 구를 묶어 표현한 말로대표적으로 노도강, 금관구, 마용성등이 있습니다,금관구는 금천, 관악, 구로구를 합친 의미이고, 노도강은 노원,도봉, 강북구, 마용성은 마포, 용산, 성동구를 합쳐 부르는 말입니다. 이를 묶어서 말하는 것은 해당지역의 부동산 급지가 비슷하기 때문인데, 주로 마용성은 상급지, 금관구는 중급지, 노도강은 중하급지를 의미하고 어떻게 보면 지역에 따른 부동산 계급도처럼 부르는 말이기에 사실상 공식적으로 공표된 표현은 아니나 은근히 다 알고 있는 지역별 서열을 구분하는 역할도 합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

우수관이 검정색으로 변했어요ㅠㅜㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주변이 검정색으로 변하는 원인은 내부에 부패물이나 곰팡딩등 이물질이 쌓여 검은색 슬러지드으로 변한것이 원인이고 그에 따라 고압세척등을 진행하시거나, 뜨거운물에 베이킹소다와 식초등을 혼합하여 청소를 해주시는 방법이 있습니다 다만, 아예 검은색으로 변화된 상황이라면 후자의 방법으로는 제거에 한계가 있을수도 있기에 전문장비를 보유한 업체등을 통해 한번정도는 완전히 제거를 해주시고 이후에는 후자방법으로 예방하는게 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

4억5천 아파트형 오피스텔 매매, 신혼부부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택담보대출의 경우 서울전역과 경기도 12개지역에서는 생애최초가 아닌 이상 ltv40%로 제한이 되며, 그외 지역은 ltv70%로 보시면 됩니다. 그에 따라 4.5억주택 기준으로 규제지역은 1.8억 , 비규제지역은 3.1억정도가 한도로 나올것으로 보입니다. 물론 은행이 평가하는 주택평가가액과 본인의 소득여부에 따른 한도는 이보다 낮아질수 있고, 풀한도가 되더라도 방공제등이 잇을 경우 이보다 대출한도는 더 낮아질수 있습니다. 즉, 정확한 사항은 은행을 통해 상담받아보셔야 하며, 대략적인 현 규제수준으로만 답변드립니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

미국 금리 인하가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국 기준금리 인하는 우리나라 기준금리 변동에 영향을 주게 됩니다. 그리고 우리나라 기준금리 변동은 대출금리와 예적금 금리에 영향을주기 때문에 일반적으로 금리인하가 진행되면 시장내 유동성이 공급되고, 대출에 따른 금리가 낮아지면서 부동산에 대한 수요도 증가하게 됩니다 ,이럴 경우 부동산시장에서는 가격상승이 나타날수 있는게 일반적이나, 가격에 영향을 미치는 요인이 다양한 만큼 다른 요인이 더 강하게 시장에 영향을 주게 되면 다르게 나타날수도 있습니다. 그리고 금리인하에 따라 시장유동성이 커지면 반대로 화폐가치는 낮아질수 있기에 물가상승이 나타날수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

재건축과 리모델링의 수익성 차이는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 일반화하여 비교할수는 없습니다. 각 사업별로 어떤게 유리할지는 달라질수 있기때문입니다. 다만 일반적으리모델링의 사업의 경우 사업속도가 빠르고 규제나 절차가 다른 사업에 비해 복잡하지 않기에 사업기간측면에서는 유리하나 수평,수직 증축에 대한 한계가 있는 만큼 추가일반공급물량이 적어 사업비충당이 재건축에 비해 적게 되고 그에 따라 분담금등이 재건축에 비해 불리할수는 있습니다. 그래서 기존 소유자 즉 조합원들은 아무래도 용적률 완화등이 있다면 재건축사업이 더 유리할수 있는게 일반적입니다. 단, 재건축이냐 리모델링이냐는 조합의 일방적인 선택사항은 아니며, 안전진단등급에따라 할수 있는 요건이 달라지기 때문에 이러한점도 참고가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.12.14
0
0

아파트 매매에서 직거래시 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 문제될 부분은 없습니다. 보통은 안전한 거래를 위해 중개사를 통해 거래를 하게 되나, 질문처럼 이미 거주를 하고 있고 임대차계약을 통해 임대인이자 매도자를 알고 있는 상황이라면 별도의 중개사 없이 직거래를 진행해도 문제가 없을 것으로 판단이 됩니다 , 다만 등기이전과 서류작성등의 부분은 법무사를 대리하여 진행하시면 될듯 보이고, 현상태에서의 등기부 확인등은 필요할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.13
0
0