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아파트 매매하려고 합니다. 질문 있어서요 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 구매한 이후에 주택담보대출은 사실상 구입자금대출이 아닌 생활안전자금형태로 대출이 되기 때문에 원하시는 만큼의 한도가 나오지 않습니다. 질문처럼 하실 거라면 차라리 부동산 매매계약을 한 이후에 해당 주택을 담보로 해서 초기부터 구입자금대출을 받는게 맞을듯 보입니다. 이렇게 해야 자금조달계획서 작성시에도 특별히 문제가 없을수 있고 직계존비속간 차용등에 따른 절차진행을 하지 않아도 되기 떄문입니다. 만약 이렇게 해서도 자금이 부족하다면 부족한 부분에 대해서만 부모님과 차용증을 작성하여 자금을 조달하는게 현금증여등의 문제를 피하시는데 더 유리할듯 보입니다. 그리고 차용증 작성시 공증을 받는게 좋긴 하나, 공증을하지 않더라도 이자지급과 이체기록등만 명확하게 남겨두시면 이후에 소명요구가 있을 경우 입증이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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현 거주지에서 타 거주지로 미리 전입신고시...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 주택과 신규주택의 이사일정이 딱 맞지 않은 것으로 보입니다. 보통 현 주택 보증금 반환전에 새로운 주택에 전입신고를 하게 되면 현 주택의 대항력을 잃게 되므로 보증금 반환전까지는 다른 곳에 전입신고를 하시면 됩니다. 만약 새로운 주택에 전입신고를 하면 현주택에서 전출되어 대항력을 잃게 됩니다 ,결과적으로 새로운 주택에 전입신고가 대출에 따라 일정기간내 하여야 할 경우 해당 기간이 이전주택 만기일 이내라면 보증금 회수후 전입신고를 해도 무방하겠으나, 그 기간이 초과되는 경우라면 사실상 문제가 될수 있습니다. 이런 경우 일단은 새로운 대출을 실행하는 은행에 문의하여 가능한 대처방법을 문의하시거나, 도저히 방법이 없는 경우 현주택에 가족한분을 전입신고 한뒤에 동일세대구성후 본인만 퇴거를 하여 새로운 주택에 전입신고를 하는 방식으로 대처를 할수도 있긴 합니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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HF 전세대출 3일 연장 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세대출 기간을 확인을 해보셔야 할듯 보입니다. 보통 실제 임대차 기간 만기일과 동일하지 않고 전세대출이 몇일 더 길수도 있기에 일단 해당 기간을 확인해보시고, 만약 기간이 초과되는 경우라면 대출실행을 한 연계은행을 통해 단기연장여부등을 확인하셔야 합니다. 해당부분은 금융기관마다 조금씩 상이하기도 하고 해당과정에서 필요서류등의 요구가 있을 수 있기 때문입니다. 보통 미반환에 따른 단기연장의 경우는 3~6개월단위로 신청이 가능한 것으로 알고 있기 때문에 경우에 따라 단기연장후 중도상환의 형태로 진행하실수도 있으나, 이런 경우 중도상환수수료등의 문제가 있기에 결국 은행에 따라서 어떻게 할지는 문의가 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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저소득층 가구의 안정적인 주거 확보를 위한 부동산 정책은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시간에 따른 주택가격상승을 고려하면 결국은 분양전환이 가능한 공공임대주택을 늘리는게 가장 효율적이고 주거안정에 효과가 높습니다. 우선 임대료에 대한 지원등은 당장은 금전적인 도움이 될수 있으나, 2~4년뒤로 결국 이사를 하여야하고 해당시점에서는 주택가격상승으로 임대료도 상승되기 때문에 장기적으로는 주거안정효과를 줄수 없습니다. 공공임대아파트 처럼 8~10년간 안정적인 주거안정을 돕고 이후에는 해당 주택을 분양전환하여 거주를 할수 있게 하는게 가장 효과가 높다고 볼수 있습니다. 물론 지금도 이러한 정책은 운영중에 있고 임대주택 모집시에도 저소득층 및 특정계층에 대한 우선권을 부여하고 있으나, 그 수요에 비해 공급이 너무 적기 때문에 전반적인 저소득층 주거안정 효과는 기대보다는 낮은 편입니다
경제 / 부동산
25.12.09
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중국인들도 우리나라 아파트에 투자를 많이 한다고 하는데 어느정도 보유하고 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 통계에 따르면 외국인 주택보유현황은 총 10만4천가구에 해다오디고, 이중 56%에 해당되는 5만 8천가구가 중국인들의 소유입니다. 뒤이어 미국인이 2위지만 1위와의 차이는 큰 편입니다. 다만 , 부동산의 가장 핵심지역인 서울 상급지 (강남3구와 한강벨트)의 외국인주택 비율에서는 미국인이 전체외국인중 45%로 1위입니다. 즉 투기성 투자의 경우 흔히 말하는 검은머리 외국인(미국국적보유 한국인)들이 더 많다는 통계가 있습니다. 현재 서울에서 중국인 보유 비중이 높은 지역은 주로 서남권의 구로 영등포에 집중되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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아파트의 매매가 전세가 질문있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매가 아닌 임대차에 대해서는 보증금에 대한 별도 규제가 없습니다. 즉 질문처럼 저렴하게 계약을 한다고 해도 크게 문제가 되지않고 무상 임대차를 진행해도 그 계약자체는 문제가 되지 않습니다 다만 세법상 무상거주의 경우는 무상사용이익이 증여로 추정되는데, 별도의 기준으로써 계산법이 있지만, 쉽게 이해하기 위해 시가 13억을 초과하는 주택이 아닌 그 이하 시가주택이라면 크게 문제되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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조만간 토지거래허가구역이 해제되는 곳이 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기적으로 그럴 가능성은 없다고 판단이 됩니다 .현재 서울전역을 토지거래허가제로 묶은 것은 갭투자등의 투자수요를 막고, 이를 통해 부동산 상승효과를 피하기 위해서인데, 질문에서 말한 노도강을 해지할 경우 서울내라는 특성상 상급지의 수요가 일부 해당지역으로 쏠려 다시 가격상승세가 나타날수 있고 이럴 경우 부동산 가격통제가 더 여려워질수 있기 떄문입니다. 정부에서도 현재 강력한 규제자체가 시장안정화보다는 상승세에 대한 브레이크효과를 위해 설정해두었고 ,이후 공급대책을 통해 시장안정화를 만들겠다는 의지가 있기에 별도의 공급대책 및 대책에 따른 실행사항등이 어느정도 성과로 나타나지 않는이상 서울지역에 대한 부분 해지는 기대하기 어렵지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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전세계약 만료전 퇴거 시 중개비 누구한테 입금?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 중도해지에 따른 중개수수료 부담은 정확히 새 세입자의 부담부분이 아니라 새세입자와 임대인간 계약에 따른 임대인의 중개보수분입니다. 그에 따라 새로운 계약이 체결될 경우 임대인이 부담할 중개보수를 임대인 또는 중개인에게 지급하시면 되는 것이고 질문처럼 본인이 새로운 임차인의 중개보수를 내는 것이 아니기 때문에 중복수령등의 문제는 발생되지 않습니다. 임대인도 본인의 중개보수는 현 임차인이 내는것으로 알고 있기에 별도 지급을 중개사에게 하지 않고 중개사는 임대인의 중개보수를 직접 질문자님에게 전달하고 받을수도 있고 임대인을 거쳐 받을수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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주택재개발에 포함될시에 발생하는 이익 분담금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 개발지역에 원소유자의 경우 보통은 조합으로 가입이되며, 개발후 아파트에 대한 입주권을 부여받게 되고, 해당 입주권을 통해 새 아파트에 입주하기 위해서는 분담금을 내셔야 합니다. 보통 분담금은 단순 계산으로 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산 감정평가액)을 제외한 금액을 부담하게 됩니다. 보통 조합의 경우 개발비에 대한 부담을 하는 것이기에 공사가 지연되거나 공사비가 상승하는 경우 , 최악으로 개발이 엎어지는 경우에는 당연히 추가분담금등을 통해 비용부담을 하셔야 하기에 잘못될 경우 손실이 발생할수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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전세 5천이하는 보호받을수 있는법 있나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 5천만원 이하라도 세입자가 스스로 보증보험에 가입을 할수는 있습니다. 다만 임대차보호법에 따른 소액임차인 최우선변제가 가능한 금액단위인 서울 내 주택에 대해서는 보증료를 부담하면서까지 가입을 하는 경우가 많지 않을 뿐입니다. 만약 최우선 변제금이 5천만원이 되지 않는 대부분의 지역에서는 보증보험에 가입을 하는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 여기서 최우선 변제금이란 주택이 경매에 넘어가더라도 최우션 배당이 가능한 금액을 말하는데, 이를 초과하는 보증금의 경우 권리관계나 낙찰금에 따른 순위배당에서는 배당이 되지 않을 가능성이 있습니다. 결국, 5000만원이하 라고 무조적으로 전액 우선배당을 받을수 있는 것은 아니기 때문에 지역에 따른 소액임차인 기준과 최우선 변제금을 확인하고 각 권리사항에 따른 말소기준권리 설정기점의 최우선 변제 금액을 확인하여 최종적인 가입여부를 판단하시는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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