자녀와 전세 계약을 체결할때의 문제점

Question

2018년 자녀 명의로 산 재개발 구역이

완료되어 구입자금 + 분담금을

그 신축 아파트를 담보로

자녀가 일부 대출받고 일부는 전세로

시세의 절반값으로 부모만 입주 하려는데

생길 문제점이 무엇인지 알고 싶습니다

참고로 자녀는 87년 생입니다

이주비 대출을 활용했기에 투입된 자금은

소액이어서 자녀의 저축액으로 가능했지만

입주시점에는 이주비대출 상환과 분담금으로

금액이 커져서 부모의 자금이 투입되므로

부모도 부모자금에 대한 권리설정이 필요해서

전세계약서로 갈음할 계획입니다

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현재 구상은 부모의 거주 보장과 부모 자금 보호를 한 번에 해결하려는 구조인데 전세계약만으로는 부족할 가능성이 큽니다.

가장 큰 리스크는 형식과 실실이 어긋나 증여세나 허위임대차로 보이는 점입니다.

안전하게 가려면 부모가 투입한 돈은 전세보증금과 별개로 차용증, 금전소비대차 계약, 담보설정 또는 다른 법률 구조로 분리하는 방안을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부모와 자식간 전세계약은 가능하지만 시세보다 지나치게 낮게 거래하면 시가와 거래금액 차이가 3억원 또는 시가의 30% 중 적은 금액을 기준으로 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 가족간에 전세계약시에는 지나치게 낮지 않은 금액으로 일반적인 전세계약과 마찬가지로 공인중개사를 통해 정식으로 전세계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 부모와 동거하지 않아야 합니다. 부모 자식간 전세계약시에는 전세대출이 불가함에도 유의하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

결론적으로 부모님이 자녀명의 주택에 전세세입자로 입주를 하려는 것으로 보입니다. 만약 입주없이 단순 임대계약서만으로 현금을 지급하게 되면 이는 증여로 볼수 있고 만약 자금조달계획서등의 제출을 하는 경우라면 문제가 될 소지가 있습니다 ,원칙상 실제 직계존비속간 전세계약을 체결하는 것은 가능하지만 그만큼 계약서작성과 자금이체에 대한 명확한 입증근거를 남기셔야 하고 전세보증금의 경우 시세보다 크게 낮은 경우 그 차액만큼의 부분에 대해서는 무상거주에 따른 사용수익을 증여로 볼수도 있습니다 , 그에 따라 실제 부모님이 해당주택에 거주를 하지 않으거라면 차라리 현금에 대한 차용증작성을 통한 차용으로 처리하시는게 유리할수 있고, 대신 법정이자만큼에 대한 이자지급을 자녀분이 계속하셔야 합니다.

그래서 보통은 증여비과세 한도인 5000만원까지는 증여처리하고 초과되는 부분에 대해서는 차용증을 작성하여 처리하시는게 일반적인 방법입니다,

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세의 경우 시세 대비 30% 이상 차이가 날 경우 증여의심을 받을 수 있습니다.

따라서 해당 전세 시세가 어느 정도 형성이 되는지가 중요하고 또한 전세가 있을 경우 대출이 어려울 수 있기 때문에

대출을 먼저 실행을 하고 나서 전세를 해야 될 것으로 보이고 만일 대출 실행 시 실거주 조건이 있는 상품일 경우 전세가 불가할 수도 있으니 여러가지를 고려해 보야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세 계약만으로는 부모 자금의 법적 보호가 불완전할 수 있습니다

시세 절반 전세, 자녀 명의, 부모 투입금액은 증여세·법적 권리 문제가 발생할수 있습니다

차용증, 지분 설정, 전세권 설정 등으로 보호 강화가 필요합니다

그러니 세무사나 법무사 상담을 먼저 받아보고 유리한 쪽으로 하시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

시세 대비 절반 수준의 낮은 전세금은 자녀가 부모로부터 임대 수익 차액만큼 증여받은 이익으로 간주되어서 세금이 부과될 수 있으며 자녁의 소득을 초과하는 고액의 분담금이 부모 자금으로 충당될 경우 주택 취득 자금 전반에 대한 고강도 세무 조사가 유발될 가능성이 매우 높습니다. 가족 간의 전세계약은 세무 당국에서 허위 계약으로 의심하기 쉬우므로 단순 계약서 작성에 그치지 말고 반드시 전세권 설정 등기를 경료하여 부모님의 자금에 대한 공적인 우선변제권을 확보해야 하며 리스크를 줄이기 위해 일부 금액은 연 4.6%의 이자를 주고 받는 차용증 형식을 병행하여 정당한 채권 관계임을 객관적으로 입증하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

시세보다 현저히 낮은 금액으로 전세를 체결할 경우 시세와 실제 전세금의 차액 기준인 시세의 30% 또는 3억원을 초과하면 그 차액만큼 자녀가 부모님으로부터 증여받은 것으로 간주되어 자녀에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 1987년생 자녀의 소득 대비 대출 상환금과 분담금이 과도하게 클 경우 국세청은 이를 부모의 편법 증여로 의심할 수 있습니다. 특히 부모님이 입금한 전세금이 자녀의 채무 상환에 고스란히 쓰인다면 단순 임대차가 아닌 실질적 취득 자금 지원으로 보아 전체 자금에 대한출처 소명을 요구받을 수 있습니다. 가족 간의 전세계약서는 세무 당국에서 허위로 의심하기 쉬우니 부모님의 자금 권리를 확실히 보호하려면 단순히 계약서만 작성하기 보다는 실제 계좌 이체 내역을 남기고 전세권 설정 등기를 통해 제 3자에게도 증명 가능한 객관적인 권리 관계를 형성해 두어야 향후 법적, 세무적 분쟁을 방지할 수 있습니다. 요약하자면 시세와의 차액을 면밀하게 계산하여 증여세 범위를 확인하고 모든 자금 흐름을 금융 기록으로 남겨 자금출처조사에 철저하게 대비하는 것이 중요합니다.