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임차인(식당) 퇴거시 사업자등록 폐업 확인서 달라고 해야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 상가임대차에서 임차인 퇴거시 사업자등록 폐업신고여부는 확인하시는게 좋습니다 , 이유는 해당 주소지로 사업장주소지가 등록되어있기에 폐업이 되지 않으면 새로운 임차인을 구하는데 법적문제가 발생할수 있기댸문입니다. 그래서 폐업신고를 완료하였는지 확인을 위해 폐업사실증명원 또는 세무서에서 밣생한 확인서를 요청하여 보관하시면 됩니다.그외 상가임대차 특성상 영업을 위한 구조변경이나 시설물변경이 많기 떄문에 원상복구에 대한 부분을 꼼꼼하게 살펴보셔야 하고, 각종 공과금에 대한 정산여부도 잘 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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전세보증금 미반환 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재상황은 전세기간이 6개월 연장된 상태입니다. 그러므로 계약이 유효함으로 임차권 등기는 신청하실수 없습니다. 결국에는 계약이 종료된 이후에 임차권 등기를 신청하셔야 할듯 보이고, 더 큰 문제는 주택인도는 반드시 보증금반환이후에 하셔야 하는데 주택인도를 이미하셨다는 점입니다. 전입신고를 남겨두신 상태라면 그나마 대항력이 유지되기에 다행이나 정확히는 점유를 넘긴상태에서의 대항력은 인정되지 않을 가능성도 있는 만큼 최소한 계약을 연장하기로 하셨다면 주택인도 없이 쉽게 현관비번등을 알려주지 않고 계시면서 빈집으로 놔두시는게 맞았을듯 보입니다. 추측컨데, 위와 같은 상황들이 임대인으로 하여금 원상복구 트집들을 근거로 지급하기로한 관리비와 전세대출이자에 대한 부분을 채우려는 의사로 보이기 때문입니다. 기본적으로 원상복구에 대한 부분은 해당하자에 대한 원인이 노후화인지, 임차인과실인지등을 구분하는 기준이 모호하고 원상복구비용에 대한 부분도 결국은 당사자들간 합의에 따라 그 수준을 정하는 것이기에 질문의 상황에 대해서는 대처할 방법을 조언하기도 쉽지 않은게 사실입니다. 그리고 개인적 생각으로는 우선 임대인의 요구을 종합하면 단순히 대화로 약속된 금액을 지급할 의사가 불분명하고, 논쟁의 소지를 만들고 있다는 점, 현 상황이 일반적인 보증금미반환과는 차이가 있다는 점에서 변호사와 같은 법률전문가의 도뭄을 받아 과정을 진행하시는게 유리할듯 보이는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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전세끼고 매매 후 대출 질문있습니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 세입자가 있는 상태에서의 주택담보대출과 구입할떄의 주택담보대출은 상품에 차이가 있습니다. 일반적으로 질문의 경우처럼 세입자 퇴거를 위한 대출은 전세퇴거자금대출에 해당되고 그에 따른 규제와 DSR.LTV규제를 받습니다. 문제는 최근 대출규제로 인해 6.27일 이후 주택을 구매하거나 이후 체결된 임대차에 대해서 전세퇴거자금대출은 수도권 내에서는 1억으로 제한된것으로 알고 있습니다. 즉 현시점에 위와같은 방식으로 주택을 구매하실 경우 전세퇴거자금신청시에 해당 주택이 수도권내 위치해 있다면 한도는 1억으로 제한될것으로 보입니다. 비수도권이라면 종전대로 크게 상관은 없을것으로 보이구요, 그러므로 주택을 구매하기전에 위와 같은 사항을 정확히 확인하시고 구매를 진행하셔야 이후 문제가 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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전세계약 단기연장시 계약서 작성방법 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 자체는 작성시에 필요에 따라 계약기간을 1년이 아닌 1개월로 하시면 되나, 버팀목대출연장을 위한 서류제출시에는 일반적인 1년, 2년단위로 연장된계약서를 필요로 하기 때문에 대부분은 계약기간은 1,2년으로 하고 특약등으로 1개월 후 계약종료를 명시하는 경우가 많습니다. 보통 특약에는 해당 계약은 단기계약이라는 점과 그 기간을 명시하시면되고, 아니면 은행에는 묵시적갱신으로 연장으로 통보하고 기존 임대차계약서에 '본 임대차계약은 동일조건으로 2년간 연장함"이라는 문구와 서명 및 연락처를 기재함으로써 대체가 가능할수도 있습니다. 간혹 은행에서 이런 경우 자체서식을 제공하기도 하기에 이러한 부분은 별도 은행에 확인을 하시면 될듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.10.13
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계약만료 전 이사로 공실에 대한 도배 요청협조
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 세입자 입장에서 보증금 반환없이 주택인도를 하는 것은 위험한 게 맞습니다. 다만 질문의 과정에서 다음 세입자와 조율하는 과정에 발생한 부분이라면 조기퇴거를 하시더라도 해당 주택에 대한 전입신고상태는 유지를 하시는게 필요할듯 보입니다, 그리고 관리비정산의 경우는 질문자님 퇴거일자를 기준으로 정산할 것을 요청하시면되고 이는 너무나 당현하게 부동산에서도 충분히 조율가능한 부분으로 보입니다. 보통 도매만을 이유로 한다면 잔금일 기준 하루,이틀정도만 먼저 퇴거를 하면 되기에 특별히 문제가 되지 않는 경우가 많지만, 조기퇴거가 이보다 길어지는 경우라면 이에 대해서는 거절의사를 밝히시는게 맞습니다. 이유는 합의라고는 하지만, 원칙상 잔금을 치루지 않고 해당 주택점유를 이전받을수는 없는 것이고 현 세입자입장에서는 보증금 반환전 주택인도를 할 이유는 없는 것이고 위 세입자간 협의사항은 계약상 합의라기 보다는 서로간의 이해조정이나 배려차원이라 판단되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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경품으로 받은 아파트같은 경우에는 세금을 띠나요 어느정도 띠는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 경품에 당첨되어 5만원이상을 받는 경우 제세공과금 22%가 붙습니다. 그에 따라 아파트를 경품을 받은 경우에도 분양가 또는 시세를 기준으로 22%에 달하는 현금을 세금으로 부담하여 하고, 등기가 되는 아파트의 경우 취득세가 별도로 과세되기 때문에 이에 대한 취등록세도 내야 합니다. 보통 주택의 취득세율 1~3%가 적용될것으로 보입니다. 이는 취득시이고 이후에 매도시 내야할 양도소득세가 있을수 있는데 , 양도세의 경우 취득가액에서 매도가액을 뺀 양도차익에 대한 세금을 부과하는데, 취득가액이 낮기에 양도차익이 커지고 그에 따라 6~45% 세율중 높은 세율구간에 해당되어 부과되는 세금 역시 커질수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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강력한 부동산 대책이 나온다고 하던데.. 어떤 내용을 예상하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 관련 전문가들의 예상으로는 우선 공정시장가율 인상을 통해 보유세 증세에 대한 부분과 국토부장관의 토지거래허가구역 지정권 부여를 통한 한강벨트(성동, 마포)에 대한 토지거래허가구역 확대지정, 그리고 마지막으로는 현 주택담보대출 총량 제한 한도 6억에서 4억으로의 규재강화가 많이 나오는 예상시나리오입니다. 물론 예상인 만큼 실제 적용될지는 알수 없는 부분입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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외국인 토지거래 허가제는 어떠한 내용인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국인 토지거래허가제도 주택구매와 실거주 관련해서는 일반적인 토지거래허가제와 동일하다고 보시면 됩니다. 해당 외국인 토지거래허가제도는 서울전역과 인천7개구, 경곧 23개 시군에서 시행중이면, 기간은 26년 8월 25일까지 1년간 시행이 됩니다, 이러한 외국인 토지거래허가제를 시행한 이유는 주택구매에 있어 내국인과의 형평성 문제와 최근 외국인들의 서울 부동산 투기가 늘어남에 따라 이를 차단하기 위한 목적으로 도입되었으며, 이를 통해 장기적인 시장안정효과보다는 단기적인 주택가격상승을 일으킬수있는 외국인 수요를 통제하고자 하는 이유가 더 강하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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버팀목 전세자금대출 무주택자, 기준 !
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 버팀목전세대출에서도 세대주와 세대원 전원이 무주택자이여야 하는 기준이 있지만, 직계존속의 나이가 만60세가 넘으셨고 유주택자인 경우 보유주택이 없는 질문자님은 예외적으로 무주택 요건에 해당되어 대출을 신청할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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전세 계약기간 내 보증금 변경 계약서 재작성 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 이미 대출이 실행한 이후 보증금을 변경해 계약을 다시할 경우 우선적으로 은행에 이를 알리고, 일정조건과 절차에 따라 진행하셔야 합니다. 보통은 은행과 사전협의를 하여 그에 따른 준비를 하시는게 필요한데, 일반적으로 증액이 아닌 감액의 경우는 전세대출금액에 따라 다르겠으나, 변경된 보증금에 따라 대출금액이 조정되기 때문에 초과분에 대해서는 상환을 하여야 할수 있습니다. 아니면 은행에 따라서는 기존대출을 상환하고 신규대출에 대한 재심사를 통해 신규대출을 받는 방식의 대환으로써 처리될수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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