답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험료는 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비하여 보증기관에 납부하는 비용입니다. 보증보험료는 임대인과 임차인이 각각 75%, 25%를 부담하도록 법이 규정하고 있습니다.보증보험료는 일반 보험료와 달리 환급되는 개념이 없습니다. 보증보험료는 보증기관이 임차인의 보증금을 대신 지급하는 대가로 받는 수수료이기 때문입니다. 임차인은 보증보험료를 납부하면 보증기관으로부터 보증서를 발급받게 되고, 이 보증서는 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 합니다.만약 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 한 달 이상 반환해 주지 않는다면, 임차인은 보증기관에 보증금 반환 이행 청구를 할 수 있습니다. 이행 청구를 하기 위해서는 임차권 등기를 완료하고, 임대차 목적물을 반환하고, 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명을 발송해야 합니다. 보증기관은 임차인의 청구를 심사한 후 보증금을 지급해 줍니다. 그리고 보증기관은 임대인에게 보증금과 연체이자를 추심하게 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기명령이란 임차인이 임대차계약이 종료된 후에도 임대차보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 임차권을 등기할 것을 청구하는 제도입니다. 임차권등기를 하면 임차인은 임대인이나 제3자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력과 임대차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있습니다.임차권등기명령을 신청하려면 임대차계약이 종료된 후에 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 사실, 임대차계약의 해지통보가 완료된 사실, 임대차계약의 연장을 하지 않겠다는 의사를 표시한 기록 등이 필요합니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되기 전 2개월부터 6개월 사이에 신청할 수 있습니다.임차권등기명령의 신청은 대법원 전자소송 사이트에서 진행할 수 있으며, 신청 후에는 임차권등기 결정, 임차권등기 촉탁, 임차권등기 설정 등의 절차가 이어집니다. 임차권등기가 완료되면 등기부등본에 임차권이 기재되므로, 이를 확인해야 합니다.임차권등기명령을 신청하기 전에는 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달하고, 이를 기록으로 남겨야 합니다. 또한, 임차권등기가 완료된 후에는 3년 이내에 임대차보증금 반환 소송을 제기해야 합니다. 그렇지 않으면 임차권등기가 취소될 수 있습니다.따라서, 당신의 상황에서는 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 먼저 확인하고, 임차권등기명령을 신청하면 임대인에게 압박을 가할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대주택 신청에는 청약통장이 필요합니다. 공공임대주택은 주택청약종합저축이나 청약저축 통장으로 신청할 수 있습니다. 공공임대주택에 당첨되면 청약통장은 사용하지 못하게 됩니다. 청약통장은 일회용이기 때문에, 다시 청약을 하려면 새로운 청약통장을 만들어야 합니다.공공임대주택에 당첨되면 재당첨제한 기간이 적용됩니다. 재당첨제한 기간은 공공임대주택의 유형에 따라 다릅니다. 예를 들어, 국민임대주택의 경우에는 5년, 영구임대주택의 경우에는 10년 동안 재당첨이 제한됩니다. 재당첨제한 기간이 지나면 다시 공공임대주택에 청약할 수 있습니다.공공임대주택에 살면서 다른 아파트에 청약할 수 있는지는 공공임대주택의 유형과 계약기간에 따라 다릅니다. 예를 들어, 국민임대주택의 경우에는 계약기간이 2년 이상 남은 상태에서는 다른 아파트에 청약할 수 없습니다. 계약기간이 2년 미만 남은 경우에는 다른 아파트에 청약할 수 있지만, 청약에 당첨되면 국민임대주택을 반납해야 합니다. 영구임대주택의 경우에는 계약기간과 관계없이 다른 아파트에 청약할 수 있습니다. 하지만 청약에 당첨되면 영구임대주택을 반납해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시개발사업은 토지적성평가 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제21조제2항제3호바목에 따라, 도시개발사업의 경우에는 토지적성평가를 하지 않을 수 있는 요건이 정해져 있습니다. 이는 도시개발사업 대상 토지의 개발·보전 여부를 판단하기 위하여 필요한 자료가 이미 마련되어 있거나, 토지적성평가가 생략된 용도지역에 해당하는 경우 등에는 토지적성평가를 실시하지 않음으로써 도시·군관리계획과 관련하여 소요되는 비용과 시간을 줄일 수 있도록 하려는 취지가 있습니다.토지적성평가는 토지의 환경·물리·공간적 입지특성을 종합적으로 평가한 후, 검증기관의 검증을 거쳐 그 결과를 도시계획에 활용하기 위한 제도입니다. 토지적성평가는 토지의 보전과 개발을 위해 지역을 구분하고, 도시계획의 기초 자료로 사용됩니다. 이를 통해 국토의 환경 친화적이고 지속 가능한 개발을 보장하며, 선 계획 후 개발의 국토 이용 체계를 구축합니다. 또한 토지적성평가 결과는 다양한 방면에서 활용될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 대항력이란 임차인이 임대차의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매되는 경우 보증금을 우선해서 돌려받을 권리를 뜻합니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 후 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다.대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속됩니다. 월세는 임대차계약이 유효한 동안에는 계속 납부해야 합니다. 만약 월세를 납부하지 않으면 배당요구를 할 때 미납된 월세가 차감되거나, 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 월세를 지불해야 합니다.대항력이 있는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 배당요구를 하고 보증금을 받으면 이사를 가야 하고, 월세를 납부하지 않으면 배당금에서 공제됩니다.대항력이 없는 임차인은 배당요구를 하기 힘들고, 보증금을 돌려받을 수 없을 가능성이 높습니다. 월세를 납부하지 않으면 전소유자인 임대인이 청구할 수 있습니다.따라서, 경매 넘어간 집에 계속 살고 있는 경우에 월세를 납부해야 하는지는 임차인의 대항력과 우선변제권 여부에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실거주의무 기간 전 지방 발령시에는 다음과 같은 경우에 거주의무를 이행한 것으로 간주합니다.거주의무자가 근무, 생업, 취학, 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우특별공급을 받은 군인으로 인사발령에 따라 해당 주택건설지역이 아닌 다른 지역에 거주하는 경우이 경우에는 거주의무기간이 보류되는 것이 아니라, 남은 기간을 승계하는 세대원이 있거나, 거주의무자가 복귀하여 거주하는 경우에만 거주의무를 해소할 수 있습니다.증빙서류로는 다음과 같은 것들이 필요합니다.거주자증명서 발급 신청서거주의무자의 근무, 생업, 취학, 또는 질병치료를 증명할 수 있는 서류특별공급을 받은 군인의 인사발령 증명서거주의무자의 주민등록증거주의무자의 세대원 증명서

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자란 매매가와 전세가의 차이를 활용하는 부동산 투자 방식입니다. 예를 들어, 한 아파트의 매매가가 10억이고 전세가가 8억인 경우, 투자자는 2억의 ‘갭’을 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다. 즉, 투자자는 2억을 내고 아파트를 산 후, 8억에 전세를 내어 전세보증금을 받습니다. 그러면 투자자는 2억으로 10억짜리 아파트를 소유하게 되는 것입니다. 만약 아파트의 가격이 오르면, 투자자는 시세차익을 얻을 수 있습니다. 반대로, 아파트의 가격이 떨어지면, 투자자는 손실을 입을 수 있습니다. 이렇게 갭투자는 임대차 보증금과 매매 가격과의 차이의 갭으로 투자를 한다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정과 보증보험은 전세금을 보호하기 위한 두 가지 방법입니다. 전세권 설정은 임대인의 동의를 받아 등기부에 세입자의 권리를 기록하는 것이고, 보증보험은 보험회사가 전세금을 보증해주는 것입니다. 두 방법의 차이점과 장단점은 다음과 같습니다전세권 설정은 보증보험보다 강력한 권리를 가집니다. 전세권 설정을 한 경우, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하거나 주택이 경매에 넘어가면, 세입자는 법원에 경매를 청구할 수 있습니다. 하지만 전세권 설정을 하려면 임대인의 동의가 필요하고, 비용과 절차가 복잡하고 번거롭습니다. 전세금의 0.2%가 설정비로 들고, 법무사 비용도 추가로 들어갑니다. 또한 전세계약이 변경되면 등기부 조건도 변경해야 하고, 계약이 끝나면 해제비용도 세입자가 지불해야 합니다.보증보험은 전세권 설정보다 간단하고 저렴한 방법입니다. 보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험회사가 세입자에게 전세금을 먼저 지급해줍니다. 보험료는 전세금의 0.1% 정도이고, 인터넷이나 모바일 앱으로 쉽게 가입할 수 있습니다. 하지만 보증보험은 확정일자와 반드시 병행되어야 하고, 주택이 경매에 넘어가면 보증보험의 효력이 사라질 수 있습니다.따라서 전세권 설정과 보증보험은 각각 장점과 단점이 있으므로, 세입자의 상황과 임대인의 의사에 따라 선택해야 합니다. 보증보험 가입이 안되는 이유가 무엇인지 모르겠지만, 임대인이 전세권 설정에 동의한다면, 전세권 설정을 하는 것이 더 안전할 수 있습니다. 전세권 설정을 하려면, 이사+확장일자+전입신고를 한 후, 임대인의 인감증명서와 주민등록증, 세입자의 주민등록증을 준비하고, 등기소에 방문하여 신청하거나, 법무사에게 위임하여 신청하면 됩니다.더 조취할 수 있는 것은, 전세계약서를 작성하고, 임대인의 소유권과 부채 여부를 확인하고, 전세금 입금 전에 임대인의 계좌번호와 예금주를 확인하는 것입니다. 전세계약서는 세입자와 임대인이 모두 서명하고, 전세금의 입금일과 반환일, 전세권 설정 여부, 보증보험 가입 여부 등을 명확하게 기재해야 합니다. 임대인의 소유권과 부채 여부는 등기부등본이나 신용조회서를 통해 확인할 수 있습니다. 전세금 입금 전에는 임대인의 계좌번호와 예금주가 일치하는지 확인하고, 전세금 입금증을 잘 보관해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 해지 통보는 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인에게 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지해야 합니다. 통지 방법은 문자나 카카오톡 등으로 상대방의 확인을 받을 수 있는 방법이 좋습니다.질문하신 상황에서는 중개사님을 통해 세입자분께 전세계약 해지 통보를 하셨다면, 그것으로 충분합니다. 단, 중개사님께서 세입자분께 통보한 내용과 시기가 법적으로 요구되는 내용과 시기와 일치하는지 확인하시고, 세입자분이 통보를 받았다는 답장을 보내셨는지도 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년부터 아파트 매입 장기일반임대(10년) 제도가 복원될 예정이라고 합니다. 이는 비(非)아파트 주택에 대해서도 적용되며, 주택임대사업자로 등록하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.하지만, 이 제도는 신규등록에만 해당되고, 기존에 등록한 주택임대사업자에게는 소급적용되지 않는다고 합니다. 즉, 2년 전에 빌라 10년 임대등록을 하신 경우에는 10년 동안 의무임대기간을 준수해야 하며, 6년으로 줄일 수는 없습니다.