답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자의 경우 유주택자 규제가 적용되어 서울 등 수도권 전세대출은 보증금 액수와 관계없이 최대 2억원 까지만 가능합니다. 부부 합산 소득이 9000만원으로 높은 편이기에 3억 7400만원의 기존 디딤돌대출이 있어도 규제 한도인 2억원을 다 받는데에 문제가 없어 보입니다. 보유하신 경기도 아파트의 공시가격이 9억원 이하여야 하며 부부합산 소득 1억원 이하 조건을 충족하므로 대출 대상이 됩니다. 서울 전세로 이주하기 전에 기존 경기도 아파트에 설정된 디딤돌대출의 의무 실거주 기간을 채웠는지 반드시 먼저 확인해야 하며 정리하자면 대출은 최대 2억원까지만 나오므로 입주를 희망하는 서울 전세금에서 2억원을 뺀 나머지 차액을 스스로 마련할 수 있는지 자금 계획을 세우셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시흥시청역 서해선, 신안산선, 월판선이 겹치는 트리플 역세권이 되어 여의도와 판교 등 핵심 일자리 접근성이 획기적으로 좋아집니다. 3개 노선이 집중되는 시흥시청역 인근 아파트들은 향후 시흥시 전체 집값을 이끄는 리딩 단지가 될 것입니다. 철도 개발 특성상 진짜 가파른 가격 상승은 주요 노선들의 개통 약 6개월 전부터 개통 후 1년이내에 눈으로 가치가 확인되면서 일어납니다. 현재는 주변 지역과의 키 맞추기 및 공급 부족으로 완만한 회복세를 보이며 개통 시점까지 에너지를 응축하는 단계입니다. 집값을 올릴 수 밖에 없는 확실한 호재이므로 단기적인 흔들림에 흔들리지 마시고 지하철 개통 시점까지 장기 보유하는 전략이 가장 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네이버 부동산으 중개사가건당 유료 광고비를 내고 올리는 구조라 성사 불확실한 매물이나 간을 보는 매물은 광고비 부담 때문에 인터넷에 올리지 않고 장부에만 숨겨둡니다. 네이버에 올리려면 집주인의 휴대폰 인증이나 서류 확인 등 절차가 복잡하여 바쁘거나 귀찮아하는 집주인들의 매물은 네이버에 노출되지 못한 채 오프라인에만 존재합니다. 의외로 많은 집주인들이 내 집이 얼마에 나와있는지 동네방네 소문나는 것을 싫어해서 네이버에 올리지 말고 살 사람에게만 조용히 보여달라며 단골 부동산에 은밀하게 접수하기도 합니다. 공인중개사들은 일반인이 볼 수 없는 비공개 사설 공동중개망을 통해서 매물을 실시간 공유하므로 현장 부동산에 가면 네이버에 없는 타 부동산의 숨은 매물까지 전부 찾아줍니다. 팁으로 네이버부동산으로는 대략적인 구조와 시세만 파악한 뒤에 해당 아파트 단지 상가 내 부동산 2~3곳에 직접 방문해서 장부에만 있는 비공개 숨은 매물을 보여달라고 요청해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 못 받은 상태에서 이사나 새집 전입신고를 하면 기존 보증금을 보호받을 권리가 소멸하므로 반드시 법원에 임차권등기명령부터 신청해야 합니다. 신청서만 내고 바로 주소를 옮기며 안되며 대략 1~2주 뒤 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후에 새집 전입신고를 해야 합니다. 6월 12일 전입 마지노선 때문에 급하다면 계약자 본인은 기존 집에 주소를 그대로 남겨두고 가족 일부만 먼저 새집으로 전입신고를 시키는 구조를 취해야 대항력이 유지됩니다. 다음 세입자가 들어와야 돈이 빠지므로 당근마켓, 여러동네 부동산, LH 대출 가능 매물로 다양하게 내놓으신 행동은 아주 적절하며 계속 추진하셔야 합니다. 만기일까지 돈을 안주면 임차권등기 설정과 함께 법적 이자 및 대출 연체 손해배상을 청구하겠다는 내용증명을 우체국을 통해 발송하여 집주인을 강하게 압박하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축 이주, 철거가 임박하면 새로 들어올 임차인이 없으므로 만기 시 집주인의 현금 동원력이 부족하면 보증금이 그대로 묶이게 됩니다. 집주인이 조합의 이주비 대출로 보증금을 빼주려고 해도 개인 신용이나 다주택 규제로 한도가 부족하거나 심사가 지연되면 제때 돈을 못받습니다. 계약 도중 관리처분인가가 나면 강제로 이주해야 하는데 이때 집주인과의 자금 갈등을 피하고 즉시 돈을 받아 나오려면 보증보험이 필수적입니다. 전세가율이 41%로 낮아도 재건축은 반환 지연 리스크가 치명적이니 가입하시되 이미 진행 단계가 높아 보험사에서 가입을 거절하지 않는지 계약 전 꼭 조회해봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.6월 1일 전세 만료 시 주소를 비워두면 주소 공백으로 무주택 세대주 자격이 박탈되므로 반드시 가족 집으로 즉시 전입해야 합니다. 가족 집으로 주소를 옮길 때는 부모님의 세대원으로 들어가면 안되며 무주택 자격 유지를 위해 반드시 단독 세대주로 세대 분리 전입을 해야 합니다. 공백 시 대출 거절 위험으로 8일간 주소를 공중에 띄워두면 생애최초 대출 심사 과정에서 주택도시보증공사나 은행에 주소 미확정 부적격 사유로 걸려 대출이 취소될 수 있습니다. 인테리어 때문에 실제 입주가 늦어지더라도 대출 조건 이행을 위해 매매 잔금일 6월 9일 당일에 새집으로 무조건 전입신고를 완료해야 합니다. 즉 6우러 1일 가족 집 단독 세대주 전입으로 대출 자격을 방어한 뒤 6월9일 잔금 처리 직후 새 집 전입신고 순으로 서류 공백 없이 물 흐르듯 진행하는 것이 정석입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.피치 못하게 상속받은 주택 공유지분은 부적격 통보를 받더라도 3개월 이내에 지분은 처분하면 처음부터 집을 가진 적 없는 무주택자로 인정되어 청약이 가능합니다. 공동상속 주택의 경우 본인이 지분이 가장 큰 최다 지분권자가 아니라면 주택도시 기금 대출 심사 시 주택수에 포함되지 않아 무주택자 자격으로 대출을 받을 수 있습니다. 나중에 진짜 내 집을 처음 살 때 받는 생애최초 취득세 감면 규정에서도 상속 소수 지분은 과거 주택 소유 이력에서 제외해 주므로 정상 감면됩니다. 아직 등기전이라면 가족들과 상속재산 분할협의서를 작성할 때 질문자님의 지분을 다른 형제나 아버님께 아예 넘기는 방식으로 등기하는 것이 가장 깔끔하고 안전합니다. 설령 어쩔 수 없이 지분 등기를 올리더라도 1억 미만의 작은 상속 지분은 정부의 각종 무주택 구제 조항 덕분에 향후 내 집 마련 시 걸림돌이 되지 않으니 안심하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성성지구는 거실 호수뷰가 안 나오더라도 삼성 SDI 배후 수요와 쾌적한 신도시 인프라이며 걸어서 호수 산책이 가능해 천안 내 대장주 입지입니다. 2년 후 시점에는 성성8지구 아이파크 등 대형 브랜드 신축 단지들이 차례로 들어서며 호수뷰 유무와 상관없이 강력한 시세 방어와 상승을 기대할 수 있습니다. 반면 두정동 신축은 지하철 1호선 두정역 역세권과 이미 촘촘하게 완성된 구도심 학원가 및 상권을 즉시 누릴 수 있어 대중교통 이용과 실생활이 매우 편리합니다. 다만 두정동은 오래된 빌라촌과 상업지가 섞여 있어 도로가 좁고 복잡하며 성성지구에 비해서 정돈된 신도시 느낌이나 주거 쾌적성과 향후 자산 가치 상승률은 떨어집니다. 최종적인 선택 기준으로 집 안 뷰는 단지 조망으로 만족하고 쾌적한 환경과 미래 가치를 본다면 성성동34평이 좋고 편리한 교통 인프라와 예산 가성비를 최우선으로 둔다면 두정동 신축이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만료 2개월 전까지 서로 말이 없었다면 묵시적 갱신이 된것이며 기존 1년 계약과 상관없이 법적으로 새로운 계약 기간인 무조건 2년이 됩니다. 자동 연장된 순간부터 집주인은 월세를 마음대로 올릴 수 없고 2년 동안 세입자를 절대 쫒아낼 수 없으므로 부동산이나 집주인에게 먼저 연락하지 않는 것이 유리합니다. 반면 세입자는 2년에 얽매이지 않고 언제든지 퇴거 통보를 할 수 있으며 보통 3개월 뒤에 계약이 풀려 발령 등 갑작스러운 이사 시 매우 유리합니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 중간에 나간다고 통보하더라도 다음 세입자를 구하기 위한 부동산 복비는 전적으로 집주인이 부담해야 합니다. 만약 집주인이 만료 2~6개월 전에 정상적으로 거절 통보를 했다면 별도의 유예기간 없이 기존 계약서상의 만료일 당일에 집을 비워주어야 하고 실거주 사유가 아니면 거절할 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자동 연장 중 퇴거 통보를 하면 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 법적으로 해지되므로 집이 안 나가더라도 3개월치 월세만 내면 책임이 끝납니다. 만기를 채우지 못한 중도 퇴거가 아니라 자동 연장 중 정당한 해지 권리 행사이므로 새로운 세입자를 구하는 부동산 중개보수는 전적으로 임대인이 부담해야 합니다. 전화 통화는 나중에 집주인이 말을 바꾸면 해지 시점을 증명하기 어려우므로 반드시 문자나 카카오톡 등을 통해 날짜가 명시된 기록을 남겨야 합니다. 법적 효력은 해지 의사가 임대인에게 도달해야 발생하므로 문자를 보낸 후 집주인으로부터 확인했다, 알겠다 등의 답변을 받아두어야 안전합니다. 팁으로 3개월 계산의 시작점은 문자 발송일이 아니라 집주인이 동의나 확인한 날이므로 이사 결심 즉시 명확한 날짜를 적어서 문자를 보내고 답장을 받아두시기 바랍니다. 감사합니다.