답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.특별한 사유가 업는한 경전철 역세권 구축 대단지 아파트를 추천드립니다. 가려는 아파트 아래쪽에 대단지가 들어온다는 것은 해당 지역의 인프라가 통째로 업그레이드된다는 뜻입니다. 신축 대단지가 가격을 끌어올리면 바로 옆 구축 대단지는그 가격을 따라가는 커플링 현상이 강하게 나타납니다. 2호선 초역세권이라도 빌라나 나홀로 아파트는 매수 대기층이 얆은 반면에 대단지 아파트는 거래 데이터가 쌓여 있어 내가 원하는 시점에 제 값을 받고 팔기 훨씬 수월합니다. 현재 가격이 비싸게 느껴지는 이유는 이미 시장이 미래의 입지 개선을 선반영했기 때문입니다. 하지만 입주가 시작되고 인프라가 완성되면 그 프리미엄은 실질적인 시세로 굳어지게 됩니다. 빌라나 나홀로 아파트 선택 시 고려할점은 집 내부 구조는 리모델링으로 바꿀 수 있지만 빌라가 가진 대지 지분이나 주변 환경은 개인이 바꿀 수 없습니다. 구축 대단지는 장기수선충당금 등을 통해 건물 관리가 체계적이지만 나홀로 아파트나 빌라는 노후화가 진행될수록 관리 효율이 급격하게 떨어져 자산 가치 하락 방어가 어려운점도 유의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부의 승인 여부와 상관없이 지금 즉시 철거를 시작하셔도 됩니다. 현재 시스템은 사장님이 먼저 철거 비용을 결제하고 사후에 환급받는 방식이므로 월세 부담을 줄이기 위해 바로 진행하시는 것이 유리합니다. 철거를 모두 마치고 업체에 비용을 지불한 뒤 관련 서류(세금계산서, 이체확인증 등)을 정부 홈페이지에 제출하면 보통 1개월 내외로 지원금이 입금됩니다. 가장 중요한 주의사항은 철거 업체가 공사를 시작하기 전에 매장 내부의 전체적인 모습과 간판이 잘 보이는 외부사진을 반드시 촬영해 두셔야 하며 이 사진이 없으면 나중에 지원금을 청구할 때 증빙이 어려울 수 있습니다. 업체 선정 시 유의점은 반드시 사업자등록이 된 정식 철거 업체를 이용해야 하며 현금 결제가 아닌 계좌이체나 카드 결제를 통해 투명한 결제 증빙을 남겨야 지원을 받을 수 있습니다. 즉 이번달 안에 철거를 끝내고 싶으시다면 사진 촬영 후 바로 업체를 불러 공사를 진행하시고 공사가 끝난 후 정부 홈페이지에 정산 신청만 꼼꼼하게 접수 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세가 전세보다 상대적으로 안전한 이유는 월세는 보증금 규모가 작아 집이 경매에 넘어가더라도 법에서 정한 최우선변제금 범위 내에 있다면 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어 원금 손실 위험이 매우 낮습니다. 전세는 목돈 자체가 집주인에게 묶여 사고 발생 시 타격이 크지만 월세는 매달 비용을 지불하는 방식이므로 집값 하라이나 집주인의 경제적 위기 상황에서 비교적 자유롭습니다. 월세 계약 시 주의해야할 사기 유형은 건물 관리인이나 가짜 대리인이 집주인과는 전세로 계약하고 세입자와는 월세로 계약하여 중간에서 보증금을 가로채느 방식입니다. 반드시 실소유주와 직접 계약하고 신분증을 대조해야 합니다. 부동산 중개소 없이 온라인 커뮤니티 등을 통한 직거래 시 집주인이 아닌 사람이 서류를 위조해 보증금만 받고 잠적하는 사례가 있으므로 주의가 필요하며 퇴거 시 소모품 파손 등을 이유로 보증금에서 과도한 수리비를 공제하거나 월세는 낮추고 관리비를 비정상적으로 높게 책정하는 편법 계약이 종종 발생하니 주의하셔야 합니다. 안전한 월세 계약을 위해서 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로만 입금해야 하고 현금 지급이나 대리인 계좌 입금은 절대로 피하시고 계약 전후로 집 내부 상태를 사진이나 영상으로 상세히 남겨두어 퇴거 시 불필요한 원상복구 분쟁오 방지하시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세금은 등기부보다 무섭습니다. 집주인이 세금을 안 냈더라도 압류 전까지는 등기부에 나타나지 않습니다. 하지만 집이 경매로 넘어가면 당해세 등은 보증금보다 먼저 배당되어 한푼도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있습니다. 다가구의 경우 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액이 집값의 일정 수준을 넘으면 경매 시 내 보증금은 후순위로 밀려 보호받기가 어렵습니다. 이제 주택임대차보호법과 공인중개사법에 따라서 집주인은 계약 체결 시에 납세증명서와 확정일자 부여 현황을 임차인에게 제시할 의무가 있습니다. 중개사는 이 서류들을 확인해서 임차인에게 설명하고 중개대상물 확인 설명서에 명기해야 합니다. 중개인에게 당당하게 요구하시면됩니다. 보증금이 1000만원을 초과한다면 계약 체결 후 잔금 전까지 임대인의 동의 없이도 임차인이 직접 세무서에서 미납 세금을 열람할 수도 있습니다. 이제는 법적으로 집주인이 세금 정보와 보증금 현황을 알려줘야 할 의무가 있으니 만약 집주인이 정당항 사유 없이 서류 제공을 거부하거나 불편해한다면 그 집은 계약하지 않는 것이 가장 확실한 재산 보호입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 2억원 이상 6억원 미만 구간의 법정 상한 요율은 0.4% 입니다 5억 9천만원에 대해 최대 236만원(부가세 별도)이 발생하며 부가세 10%를 포함하면 총 259만 6000만원이 상한선입니다. 이미 거주 중인 집을 매수하는 경우 중개인이 새로운 매물을 수색하거나 집을 보여주는 수고를 하지 않았으므로 법정 상한액의 5~70% 수준인 약 120~160만원으로 협의를 시도하는 것이 관례입니다. 해당 대출을 받기 위해서는 반드시 공인중개사가 작성하고 직인을 찍은 부동산 검인 계약서가 필요합니다. 개인 간 지거래 계약서로는 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 가격 협의가 끝난 상태라면 중개인에게 계약서 작성 및 공제증서 발급만 요청하는 대필료 약 30~50만원 협의도 가능하지만 5억원대의 큰 거래이므로 안전을 위해서 정식 중개 절차를 밟고 수수료를 할인받는 쪽을 더 권장드립니다. 매수시 주의할점은 총 매매가 5억 9천만원에서 현재 살고 계신 전세 보증금을 제외한 차액만 집주인에게 지급하면 됩니다. 대출 심사 시 이 잔금 구조를 은행에 정확하게 설명해야 하며 계약서 작성 시 본 계약은 신생아 특례대출 승인을 전제로 하며 대출 부적격 판정 시 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 대출 미승인 시 해제 특약을 넣는것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 목적이라면 타이밍보다는 조건이 우선입니다. 대출 원리금 상환액이 가구 월 소드의 30~40% 이내로 감당이 가능하다면 시장의 저점을 맞추려 애쓰기보다 본인의 필요에 따라 매수하는 것이 현명합니다. 부동산은 단기 등락이 있어도 입지가 좋은 곳은 장기적으로 우상향해 왔습니다. 5~10년 이상 거주할 계획이라면 현재의 일시적인 가격 조정에 너무 일희일비할 필요는 없습니다 정부가 부동산 대책을 통해 규제를 푸는 시기는 대개 시장이 침체된 때입니다. 이때는 급매물을 잡기 좋은 기회가 될 수 있지만 반대로 대출 규제가 강화되는 시기라면 무리한 영끌은자산에 독이 됩니다. 내가 사려는 지역 인근에 향후 2~3년 내 대규모 입주가 예정되어 있다면 가격이 더 내려갈 가능성이 크므로 조금 더 관망하여 기회를 엿보는 것이 좋습니다. 지금사면 잘못된 것인가에 대한 판단 기준은 금리가 변동될 가능성을 염두에 두지 않고 소득 대부분을 이자로 내야 하는 상황이라면 지금 매수하는 것은 위험하며 실거주가 아닌 시세 차익만을 노린 투자가 목적이라면 현재의 고금리와 취득세, 양도세 등 세제 혜택을 꼼꼼하게 따져보고 신중하게 접근해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세가 더 유리한 경우는 전세는 만기 시 보증금 1억원을 그대로 돌려받기 때문에 매달 나가는 이자는 아깝더라도 원금을 지키며 목돈을 유지할 수 있는 강력한 장점이 있습니다. 향후 시장 금리가 5% 밑으로 떨어진다면 월세는 고정인 반면에 전세 대출 이자는 줄어들어 실질적인 주거비 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 무주택 세대주라면 전세 자금 대출 원리금 상환액에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있어 세금절감 면에서 월세보다 유리할 수 있습니다. 월세가 더 유리한 경우는 최근 기승을 부리는 전세 사기나 역전세 위험으로부터 자유로우며 보증금이 적기 때문에 내 소중한 자산을 떼일 걱정이 없으며 만약 본인 자본 1억원이 있다면 이를 전세에 묶어두는 대신에 주식, 사업, 채권 등에 투자하여 연 5% 이상의 수익을 낼 수 있다면 월세로 사는 것이 경제적으로 더 이득입니다. 안전이 최우선이라면 전세보증보험 가입이 불가능한 집이거나 집주인의 부채가 많다면 지출이 비슷하더라도 무조건 월세를 선택하시고 목돈 마련이 목적이라면 보증보험 가입이 가능하고 안저한 집이라는 전제하에 대출 이자를 내더라도 전세를 선택해서 원금을 보존하는 것이 자산 증식에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강력한 장점은 2호선 구디역은 강남, 신도림, 홍대 등 주요 거점으로 이동이 매우 편리하며 향후 신안산선 개통호재까지 있어 맞벌이 부부의 출퇴근 시간을 획기적으로 줄여줍니다. 인근에 이마트 구로점과 대형 병원, 각종 은행 및 관공서가 밀집해 있어 아이들을 키우며 급한 일이 생겼을 때 대처하기가 매우 좋습니다. 직장인 수요가 많은 곳이라 맛집이 정말 많으며 주말이나 저녁에 아이들과 외식하기에 선택지가 넓다는 것은 큰 즐거움입니다. 단점으로는 구로디지털단지는 전형적인 업무지구입니다 퇴근시간대나 주말 밤에는 유흥가 인근 소음과 취객 문제가 발생할 수 있어 아이들의 정서에 부정적일 수 있으며 대규모 아파트 단지와 달리 오피스텔 숲은 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있는 단지 내 놀이터나 공원이 부족합니다. 보라매공원이 멀지 않지만 집 바로 앞 마당 같은 공간이 없다는 점은 아쉽습니다. 또한 업무용 차량과 배달 오토바이 통행량이 매우 많아 어린 아이들이 혼자 걷거나 자전거를 타기에는 다소 위험한 도로 구조가 많습니다. 교육 및 육아 환경으로 오피스텔 밀집 지역은 초등학교와 거리가 먼 경우가 많으니 학교에 갈 나이가 된다면 등하굣길 안전을 최우선으로 체크해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 제도를 유지해야 하는 이유는 매달 지출되는 월세를 아껴 자산을 형성할 수 있는 강제 저축 효과가 있어 서민들의 주거비 부담을 낮춰줍니다. 임대인에게는 주택 구입 자금을 무이자로 융통해주고 임차인에게는 상대적으로 저렴한 비용으로 상급지 주택에 거주할 기회를 제공합니다. 민간 임대 시장의 활성화를 통해서 정부가 감당하기 어려운 대규모 임대 주택 공급을 민간 자본이 대신 해결해 주는 측면이 있습니다. 반대로 전세 제도를 없애야 하는 이유는 집값 하락기에 발생하는 깡통전세나 전세사기는 세입자의 전 재산을 한순간에 앗아가는 사회적 재난이 될 수 있습니다. 전세 보증금을 지렛대 삼는 갭투자가 성행하면서 주택 가격을 비정상적으로 끌어올리고 시장의 변동성을 키우는 원인이 됩니다. 은행 시스템이 아닌 개인 간의 거래이므로 사고 발생 시 법적, 금융적 보호를 받기가 매우 까다롭고 복잡합니다. 현실적으로 전세를 당장 없애면 수조원에 달하는 보증금 반환 대란과 월세 가격의 폭등으로 이어져 서민 주거 환경이 더 악화될 수 있습니다. 전세를 완전히 없애기보다는 에스크로 도입, 전세보증보험 가입 의무화 등을 통해서 보증금의 안전성을 금융권 수준으로 높이는 방향이 논의되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률은 높이로 대지 면적 대비 건물 전체 층의 바닥 면적 합계로 얼마나 높이 짓느냐를 결정합니다. 높을수록 집을 많이 지어 수익성이 좋아지지만 동 간격이 좁아질 수 있습니다. 건폐율은 넓이로 대지 면적에서 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율로 땅을 얼마나 빽빽하게 덮느냐를 의미합니다. 낮을수록 단지 내 빈땅인 조경이나 산책로가 많아집니다. 현재 재건축 전 재건축 단지에서는 용적률과 건폐율이 모두 낮을수록 좋습니다. 현재 낮게 지어져 있을수록 나중에 새로 지을 때 늘릴 수 있는 면적이 많아져 세입자의 추가 분담금이 줄어들기 때문입니다. 미래 재건축을 봤을때는 용적률은 높고 건폐율이 낮은 것이 베스트입니다. 얇고 높은 건물을 듬성듬성 배치하여 사업성은 챙기면서 단지 내 조경 공간과 개방감을 극대화한 쾌적한 명품단지가 됩니다. 피해야 할 조합은 둘 다 큰 경운데 용적률도 높은데 건폐율까지 높으면 건물들이 다닥다닥 붙어 있는 일명 닭장 아파트가 됩니다. 이 경우 일조권사 사생활 침해 문제가 발생하고 녹지 공간이 부족하여 주거 가치와 향후 자산 가치가 상대적으로 떨어지게 됩니다. 감사합니다.