답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전적으로 본인의 선택입니다. 아파트 분양 시 제공되는 가전, 가구, 조명 등의 유상 옵션은 의무 사항이 아니며 원하지 않는 항목도 모두 미선택할 수 있습니다. 냉장고, 인덕션 등 특정 가전만 빼고 진행하는 것도 가능하므로 필요한 항목과 골라서 실속있게 구성하시면 됩니다. 말씀하신 대로 입주 시점인 2~3년 뒤에는 현재 옵션으로 제공되는 모델이 구형이 되며 성능과 디자인 면에서 최신 제품보다 뒤쳐질 수 밖에 없습니다. 옵션기는 대량 발주임에도 불구하고 시중가보다 비싼 경우가 많으며 입주 시점에 맞춰서 오픈매장이나 입주 박람회를 이용하면 훨씬 저렴하게 최신형을 살 수 있습니다. 요즘 나오는 가전은 규격이 표준화되어 있어 옵션을 선택하지 않아도 키친핏 제품을 구매하면 냉장고장에 딱 맞게 설치가 가능합니다. 가전 중 시스템 에어컨은 입주 후에 설치하려면 천장을 뜯는 큰 공사가 필요하고 먼지가 많이 발생하므로 나중의 번거로움을 피하고 싶다면 옵션으로 선택하는 것이 유리할 수 있으며 시스템 에어컨은 추후 집을 팔 때 집값에 반영되거나 매매가 빨리 이루어지는 장점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인과 세입자 모두 만기 2개월 전까지 연락이 없다면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 별도의 서류 작업이나 연락 없이 기존 조건 그대로 연장이 되며 법적으로 다시 2년의 기간이 보장되며 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있어 자유롭습니다. 해지 통보 후 3개월 뒤에 보증금을 받을 법적 권리가 생깁니다. 구두나 문자로 합의를 할 경우 구두연장도 엄연한 계약입니다. 다만 나중에 생길 수 있는 오해를 막기 위해서 문자 메시지로 기록을 남겨두는 것이 가장 좋으며 2026년 4월 만기 이후 기존 조건 그대로 1년 연장하기로 협의함 이라는 문자를 주고 받으시면 충분합니다. 반드시 계약서를 다시 작성해야 하는 경우는 보증금을 올릴 경우 증액된 금액에 대해서 우선변제권을 보호받으려면 계약서 작성 이후 확정일자를 새로 받아야 합니다. 또한 전세자금대출이나 보증금 담보 대출 연장 시 은행에서 기간이 연장된 종이 계약서를 요구하는 경우도 많습니다. 즉 보증금에 변화가 없고 대출 연장 문제가 없다면 계약서 재작성 없이 문자 한통으로 기록만 남겨두셔도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계단이 없고 출입이 자유롭다는 큰 장점이 있지만 단독주택 1층은 아파트나 빌라와 달리 거주자가 직접 신경 써야 할 부분이 꽤 많습니다. 단독주택은 1층은 지면과 가깝기 때문에 습기와 온도 관리가 가장 중요합니다. 주변 건물에 가려 낮에도 어둡지 않은지 확인하시고 햇빛이 잘 들어와야 우울감을 방지하고 살균 효과가 있습니다. 가구 뒤쪽이나 베란다 구석에 결로나 곰팡이 자국이 있는지 보시고 곰팡이는 호흡기 건강에 치명적입니다. 장판을 살짝 들춰보았을때 눅눅함이 느껴진다면 지면에서 올라오는 습기가 심한 집이며 창문이 이중창인지 문틈으로 바람이 새어 들지는 않는지 확인하시길 바랍니다. 1층 거주시 방범 및 사생활 보호가 가장 신경 쓰이는 부분인데 모든 창문에 튼튼한 방범창이 설치되어 있는지 밖에서 안이 너무 훤히 들여다보이지는 않는지 체크하시고 집 바로 앞이 도로이거나 유동인구가 많은 골목이라면 소음 때문에 숙명이 어려울 수도 있습니다. 도어락 외에 추가적인 잠금장치나 CCTV가 잘 작동하는지 확인하시고 주변과 화장실 배수구에서 냄새가 올라오는지 확인하셔야 합니다. 마지막으로 단독주택은 수압이 약한 경우가 종종 있으니 모든 수도꼭지를 틀어보고 변기에 물을 내려보시고 계약전에 집주인의 채무 상태도 확인하여 내 보증금이 안전한지도 꼭 검토하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 4억 4천에서 세입자 보증금 3억 6천을 뺀 8000만원 투자금과 취득세 등 부대비용만으로 매수가 가능합니다. 세입자 퇴거 시점에 본인이 실거주를 목적으로 전세보증금 반환용 주택담보대출을 신청하여 보증금 3억 6천만원을 마련하시면 됩니다. 대출 시점의 시세가 4억 4천만원 그대로라면 비규제지역 기준 약 3억원 초반대까지만 대출이 나옵니다. 즉 보증금 3억 6천만원을 전액 대출로 충당하기 어려울 수 있으므로 약 5000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요해 보입니다. 본인의 연봉과 기존 부채 상황에 따라서 대출 가능 금액이 달라질 수 있으니 미리 은행에서 상담을 받아 보시는 것이 안전합니다. 현 세입자가 이미 계약갱신권을 사용했다는 사실을 매매 계약서 특약에 명시하거나 매도인으로부터 증빙 자료를 받아두어야 내년 하반기에 차질 없이 입주가 가능합니다. 즉 계획하신 루트는 가능하지만 대출 한도가 보증금 전액에 못 미칠 가능성이 크므로 부족분에 대한 자금 마련 계획을 함께 세우셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동국대 주변은 학교와 도보 거리인 필동과 장충동은 통학이 편리하지만 임대료가 다소 높아 가성비를 중시하는 학생들은 지하철로 1~2정거장 거리인 신단동이나 청구동 혹인 4호선 라인을 타고 이동하는 성신여대 인근까지 범위를 넓여 집을 구하는 편입니다. 한양대 주변은 학교 후문과 바로 연결된 사근동이 가장 대중적인 자취촌으로 경사가 있지만 저렴한 방이 많습니다. 교통 편의성을 중시한다면 왕십리역 인근을 선호하며 평지 위주의 쾌적한 주거환경을 찾는 학생들은 행당동이나 마장동 일대를 선택합니다. 서울 대학가에서 6개월 단기 계약은 충분히 가능합니다. 군 입대나 휴학 등으로 남은 계약 기간을 채울 사람을 찾는 에브리타임 등 대학 커뮤니티의 양도 매물을 공략하면 복비를 아끼고 단기 거주가 가능하고 삼삼엠투나 리브어니웨어 같은 앱을 통해 1개월 단위 계약이 가능한 매물을 찾을 수 있으나 일반 월세보다는 1.5배 가량 비쌀 수 있습니다. 서울 주요 대학가의 원룸 시세는 보통 보증금 500~1000만원에서 월세 60~75만우너 선에서 형성되어 있습니다. 6개월 단기 임대의 경우 보증금을 100~200만원을 낮추는 대신에 80~100만원 정도로 높게 받는 경우가 많으며 가장 저렴한 서택지는 보증금이 적고 월세 50만원 내외인 쉐어하우스나 시설이 깔끔한 프리미엄 고시텔도 대안책으로 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인이 가진 전문성이나 노하우를 서비스화하여 판매하는 방식입니다. 초기 자본이 거의 들지 않으면서도 숙련도에 따라서 시간당 단가가 가장 높습니다. 영상편집, 로고 디자인, 번역, 엑셀 문서 작성 등 본인의 기술을 프리랜서 마켓에 등록하여 건당 수십만원 이상의 수익을 올릴 수 있습니다. 업무 노하우나 본인만의 특별한 경험을 전자책으로 제작해서 판매하거나 온라인 강의를 개설하면 한번의 노력으로 지속적인 자동 수익을 창출할 수 있습니다. 특별한 기술이 없어도 몸으로 직접 뛰며 즉각적인 수입을 얻는 배달도 있는데 단순 배달보다는 단가가 높은 피크 시간대나 기상 악화시를 공략하여 수익을 극대화 하는 방법이 있습니다. 또한 가구 재배치나 단순 운반 서비스 등 사람의 손이 필요한 일은 시간당 수당이 매우 높게 책정이 됩니다. 지역 기반 커뮤니티를 통해 집수리, 가구 조립, 반려견 산책, 등하원 도우미 등 생활 속 불편을 대신 해결해주고 높은 보상을 받는 공간 및 생활 및착형 대행 알바도 있습니다. 마지막으로 소액 자본으로 무인 아이스크림이나 무인 세탁소 등을 창업하여 본인이 현장에 없어도 수익이 발생하는 구조를 만드는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공실이 많은 시기는 급매물을 저렴하게 확보할 수 있는 기회일 수 있으나 단순히 경기 회복만을 기다리는 투자에는 신주애햐 합니다. 현재의 공실은 경기 부진뿐 아니라 온라인 소비 확산과 배달 문화 장착이라는 구조적 변화 때문이기도 합니다 따라서 경기가 좋아진다고 해서 모든 상가의 가치가 회복되는 것이 아니라 소비 패턴의 변화에 적응한 선별된 입지만이 수익을 낼 가능성이 높습니다. 실패 없는 상가를 매입하기 위해서는 소비자가 외부로 유출되지 않고 인근에서 소비를 해결하는 주거 밀착형 상권은 위기 상황에서도 공실 위험이 상대적으로 낮으며 공실 리스크를 줄이기 위해 환금성이 높고 업종 제한이 적은 1층 상가를 우선 고려해야 하며 실제 사용 면적인 전용률이 높아야 임차인을 구하기가 수월합니다. 현재 임대료에게 거품이 있지는 않은지 주변 시세와 꼼꼼하게 비교하고 공실을 채우기 위해 임대료를 낮춰야 할 최악의 상황까지 가정하여 수익성을 검토해야 합니다. 단순한 판매 시설보다는 최근 수요가 많은 무인점포나 공유 오피스, 병원 등 목적형 업종이 들어오기가 적합한 구조인이 살펴보는 것이 유리하며 고금리 상황에서는 대출 이자 부담이 크므로 이자 비용을 제외하고도 은행 예금 금리 이상의 순수기익 확실하게 보장되는지 확인한 후 매입을 결정하셔야 성공적인 투자가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약이 유지되고 있고 질문자님이 월세를 부담하는 기간 동안은 해당 방을 점유하고 거주할 정당한 권리가 있습니다. 월세를 낸다는 것은 그 공간을 사용할 대가를 지불하는 것이므로 집주인이 방을 비우라고 강요하면서 동시에 월세를 내라고 요구하는 것은 법적으로 양립할 수 없는 부당한 주장입니다. 집주인이 매물을 빨리 빼기 위해 공실 상태를 원하는 경우가 많으나 질문자님이 짐을 빼고 나가는 순간 해당 방에 대한 사용권을 상실하게 됩니다. 실제 거주하지도 못하고 방의 월세를 내는 것은 임차인에게 일방적으로 불리하며 임대인이 임차인의 사용 수익을 방해하면서 차임을 청구하는 것은 원칙적으로 금지됩니다. 현실적인 대응 방법으로 새로운 세입자가 들어와 제 월세 납부가 사라지는 날까지는 제가 계속 거주하며 방을 사용하겠다고 명확하게 의사를 전달하시고 만약 집주인의 요청대로 짐을 먼저 빼고 공실로 두기로 합의한다면 반드시 짐을 완전히 빼는 날부터는 더 이상 월세를 지급하지 않는다는 조건으로 합의해야 금전적인 손해를 막을 수 있습니다. 가장 합리적인 방법은 새로운 세입자가 구해질때까지 현재 방에서 계속 거주하며 부동산 방문에 협조해주다가 새로운 세입자의 입주 날짜에 맞춰서 이사하는 것입니다. 이때 중도 해지에 따른 중개보수는 관례에 따라 질문자님이 부담할 확률이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LTV는 내가 사려는 집의 가치를 담보로 얼마까지 대출이 가능한지를 나타냅니다. 서울이나 경기 일부 규제지역은 보통 40%, 그 외 비규제지역은 70% 정도가 적용됩니다. 생애 처음으로 집을 사는 무주택자라면 지역에 상관없이 최대 70~80%까지 우대를 받을 수 있습니다. 단 대출 총액 제한이 있을 수 있습니다. DSR은 내 소득에서 빚 갚는 돈이 차지하는 비중을 따집니다. 정부가 번 만큼만 빌려라고 강제하는 규제입니다. 보통 40% 규제가 적용이 되며 1년 동안 갚아야 할 모든 빚의 합계가 내 연봉 40%를 넘으면 더 이상 대출이 나오지 않습니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등 내가 가진 모든 빚을 다 합산하기 때문에 다른 빚이 많을수록 한도가 크게 줄어듭니다. 2026년 현재는 스트레스 DSR 3단계가 시행중입니다. 실제 대출 금리에 가상의 금리를 더해서 대출 한도를 계산합니다. 은행은 나중에 금리가 올라도 네가 이 빚을 갚을 수 있는지 묻는 셈입니다. 이때문에 실제 금리로 계산했을 때보다 한도가 10~15% 정도 더 깎이게 됩니다. 즉 집값이 아무리 비싸도 LTV상으로는 많이 빌릴 수 있어도 내 소득이 적거나 다른 빚이 있어 DSR에 걸리면 대출은 그보다 훨씬 적게 나게 됩니다. 은행은 두 기준 중 더 낮은 금액을 최종 한도로 잡습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오는 4월부터 적용되는 유류할증료는 최근 10년 내 가장 가파른 상승폭을 기록할 것으로 보입니다. 주요 항공사의 유류할증료 단계가 3월 6단계에서 4월 18단계로 수직 상승합니다. 일본이나 중국같은 단거리 편도 기준 약 1.4만원에서 4.3만원대로 약 3배 인상이 될 예정이며 미국이나 유럽등 장거리는 편도 기준 약 8~10만원선에서 25~30만원대로 급등합니다. 4월에 발권할 경우 왕복 기준 유류할증료만으로 인단 50~60만원을 추가 부담해야 합니다. 유류할증료는 한 달 단위로 갱신됩니다. 유류할증료는 비행기를 타는 날이 아닌 항공권을 결제하는 날을 기준으로 적용되니 5~6월에 여행을 가더라도 3월 31일 이전에 결제를 마치면 현재의 낮은 할증료를 적용받을 수 있습니다. 현재 중동 사태가 장기화될 조짐을 보이고 있어 5월 유류할증료 산정 기준이 되는 3~4월 유가가 더 오를 경우 단계로 추가로 상승할 가능성도 제기되고 있습니다. 이번주가 저렴한 유류할증료로 발권할 수 있는 마지막 기회로 보이니 여행 계획이 확정 되었다면 4월 1일이 되기 전에 서둘러서 예매를 마치는 것이 가장 현실적인 절약 방법입니다. 감사합니다.