답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 분양가 4억원 중 분양가의 10%인 4000만원은 계약금으로 당첨 직후 한달 안으로 무조건 본인 순수 현금으로 납부해야 합니다. 공사 기간 동안 발생하는 중도금 60% 약 2억 4천만원은 건설사 알선 대출로 임시 대체가 가능하며 당장의 현금은 들지 않습니다. 완공 후 입주할 때는 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하게 되며 이때 대출 한도는 분양가가 아닌 입주 시점의 시세 기준으로 결정됩니다. 따라서 대출을 최대한 받더라도 취득세와 대출이자, 남은 잔금을 치르기 위해서는 최소 1억원에서 1억 5000만원 정도의 총현금이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도로 옆 담장을 설치할 때 높이가 2m 이하라면 별도의 허가나 신고 없이 설치가 가능합니다. 하지만 담장 높이가 2m를 초과하는 경우에는 관할 구청에 공작물 축조 신고를 반드시 해야 합니다. 만약 단순 담장이 아니라 흙을 지탱하는 옹벽 형태라면 2m 초과 시 똑같이 신고 대상이 됩니다. 높이 조건보다 중요한 것은 담장이 단 1cm라도 내 땅 경계선을 벗어나 도로를 침범하면 안된다는 점입니다. 특히 집 앞 도로의 폭이 4m 미만으로 좁다면 건축법에 따라 담장을 뒤로 물러서 설치해야 합니다. 도로 중심선에서 최소 2m를 확보해야 하므로 내 땅이더라도 도로 후퇴 구간에는 담장을 못세우며 이를 위반하고 무단으로 설치할 경우 아무리 낮은 담장이라도 불법건축물로 간주되어 철거가 될 수 있습니다. 따라서 공사 전에 관할 구청 건축과에 번지수를 문의해서 정확한 건축선 위치를 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거의 불법 뒷돈 대신 사업을 성공적으로 이끌어 조합원에게 이익을 안겼다는 명분으로 총회 의결을 거쳐 수억에서 수십억원대의 합법적 성과급을 챙길 수 있습니다. 재개발 사업지의 대표이사로서 연봉 7000만원~1억원 이상의 기본급과 상여금을 받으며 매달 수백만원 상당의 업무추진비를 판공비로 사용할 수 있습니다. 무능한 조합장 때문에 사업이 지연되어 공사비 폭등이나 분담금 폭탄을 맞는 것을 막고 내 전 재산이 걸린 아파트의 가치를 직접 높이고 기간을 단축하겠다는 목적이 큽니다. 수천억에서 수조원이 움직이는 대형 정비사업의 총책임자로서 대형 건설사나 협력업체들을 좌지우지하는 권한을 누릴 수 있으며 이 과정에서 파생되는 인맥과 명예를 얻기 위해 많이 나섭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도금 지급 전이라면 매도인은 받은 계약금의 2배를 상환하고 계약을 일반적으로 해지할 수 있는 법적 권리가 주어집니다. 매도인이 배액 배상을 실제로 입금하기 전에 매수인이 중도금의 일부나 전부를 계좌로 먼저 송금하면 이행의 착수가 인정되어 매도인은 더 이상 일방적 해지를 할 수 없습니다. 매매계약서 상에 약정일 전 중도금 선입금을 금지한다는 별도의 특약 문구가 없다면 지급일 전이라도 매수인의 중도금 송금 효력은 완벽히 인정됩니다. 계약을 유지하고 싶다면 매도인이 계좌를 막기 전 즉시 중도금의 일부를 송금하고 계좌가 막혔다면 법원에 중도금을 변제공탁하여 매도인의 해지 시도를 방어해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 전세 임대 지원금은 오직 도배와 장판 시공에만 한정되므로 몰딩이나 걸레받이 시공비는 물론 직접 시공을 위한 재료비 지원도 불가능해 보입니다. LH 지원금은 개인이 재료를 사고 영수증을 청구하는 방식이 아니라 LH 등록 전문 시공업체가 작업 후 LH로부터 대금을 직접 지급받는 구조라 현금 정산이 안됩니다. 재비용을 들여 몰딩과 걸레받이를 셀프 시공하더라도 집주인의 사전 허락 없이 진행하면 나중에 이사 갈 때 원상복구 비용을 물어낼 수 있으니 꼭 먼저 협의해야 합니다. 현실적인 인테리어 대안으로 집주인이 동의한다면 값비싼 시공 대신 시중에서 쉽게 구해 가위로 잘라 붙일 수 있는 스티커형 걸레받이 테이프나 폼블럭을 활용해 저렴하게 셀프 보수하는 방법을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전자계약으로 확정일자가 먼저 자동 신청된 것은 매우 바람직하며 순서상 확정일자를 한 달 먼저 받아두어도 법적으로는 아무런 문제가 없습니다. 효력 발생의 기준은 대항력과 우선변제권(실제 이사+ 전입신고+확정일자) 세가지가 모두 충족되어야 완성되며 세 조건 중 마지막인 전입신고를 마친 다음날 0시부터 법적 효력이 발생합니다. 이사 후 전입신고를 미루면 그 공백 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정할 때 보증금이 후순위로 밀릴 수 있으므로 반드시 이사 당일 아침에 전입신고를 해야 합니다. 한 달간의 공백기는 걱정하지 마시고 이사 당일 인터넷이나 주민센터를 통해서 전입신고를 마침으로써 이사 다음날 0시부터 보증금을 완벽하게 보호받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근의 시세 움직임은 금리 인하 기대감과 공사비 급등에 따른 미래 신축 공급 부족 공포 심리가 선제적으로 반영되어 시장이 자극받은 결과입니다. 시장 전체가 온전히 풀린 대세 상승이라기보다는 대출 규제와 고금리를 견딜 수 있는 현금 자산가들이 서울 강남권과 상급지 신축으로만 진입하는 독식 장세입니다. 과거 저금리 시절처럼 전국이 동반 폭등하는 형태가 아니라 입지가 좋은 신고가를 경신하고 외곽과 지방은 미분양으로 침체하는 극단적 양극화가 앞으로 더 심해질 것입니다. 따라서 무리한 추격매수보다는 하반기 국내 기준금리의 추가 인하 속도와 정부의 가계부채 규제 강도 변화를 지켜보면서 철저히 상급지 위주로만 선별하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.마포구 대흥동 마포태영은 용강초를 품은 초품아 단지이자 대치, 목동 부럽지 않은 마포 학원가가 바로 앞이며 6호선 대흥역과 공덕역을 통해 여의도는 10분, 강남은 30분대로 출퇴근이 가능합니다. 영등포구 당산동 당산삼성래미안은 2,9호선 더블 역세권으로 9호선 급행 이용시 여의도 1정거장, 강남 15분대라는 최고의 직주근접을 자랑하며 당성초가 가깝고 목동 학원가 셔틀 이용이 쉬워 편리합니다. 동작구 흑석한강센트레빌 2차는 준신축의 쾌적함과 서달산 녹지를 누릴 수 있고 9호선 흑석역을 통해 여의도와 강남 모두 10~15분 내외로 이동이 가능하며 향후 반포 학원가 인프라를 그대로 공유할 수 있습니다. 세 곳 모두 15억 안팎으로 매매가 가능하며 부부의 직장 이동 피로도를 최소화하는 핵심지이니 사교육 환경이 최우선이라면 마포, 출퇴근 시간이 1순위면 당산, 강남권 인프라 공유를 원하면 흑석을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출 진행 시 은행 계약서용 수입인지세와 중도금 대출 보증료와 잔금 대출 시 발생하는 주택채권 할인 비용이 부과됩니다. 소유권 이전 등기를 할 때 가장 큰 비용인 취득세는 주택수와 평형에 따라서 1.1~13.4%가 들며 등기용 채권 매입 할인료와 법무사 대행 수수료가 발생합니다. 기존 단독에서 부부 공동명의로 변경 시 10년간 6억원까지 증여세가 면제되어 세금 부담이 없으며 아파트 전체에 부과되는 취득세 총액은 단독명의일때와 동일합니다. 공동명의는 종합부동산세 인별 공제와 양도소득세 분산에 따른 누진세율 완화 효과가 있어서 고가 주택일수록 보유, 처분 시 절세에 매우 유립합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국 카페의 회전율과 매출을 고려할 때 음료 한잔으로 머물기 가장 적당하고 점주와 손님 모두가 납득하는 마지노선은 2시간입니다. 2시간 이상 더 머물러야 한다면 음료나 디저트를 추가 주문해 매너늘 지켜야 하며 이 경우 총 3~4시간 까지는 편안하게 이용해도 괜찬아 보입니다. 점심시간 직후나 주말처럼 자리가 부족해서 들어가는 손님이 있을 때는 추가 주문을 했더라도 2시간 이내에 자리를 양보해 주는 것이 좋아 보입니다. 혼자 방문했을 때는 단체 손님을 방해하지 않도록 4인석보다는 콘센트가 있는 1인석이나 바 좌석을 선택하는 것도 센스 있어 보입니다. 감사합니다.