답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대사업자의 보증보험 가입은 의무이지만 다가구주택은 부채 비율에 따라 일부 금액만 가입될 가능성이 큽니다. 주택 가격 대비 선순위 보증금과 대출이 많으면 보험사가 보증금 전액에 대한 가입을 거절할 수 있습니다. 임대인이 일부 가입을 진행할 경우 사고 시 9천만원 전체를 보장받지 못하는 리스크가 발생합니다. 계약전에 반드시 임대인에게 보증금 전액 가입이 가능한지 확인하고 관련 증빙 서류를 요구해야 하며 안전을 위해 보증금 전액 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약을 기재해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 추천하는 방법은 무주택인 형제집으로 잠시 전입하여 무주택 세대주 요건을 계속 유지하는 것입니다. 유주택자인 부모님이나 형제집으로 전이하면 유주택 가구원으로 분류되어 대출이 거절될 위험이 큽니다. 가장 깔끔한 해결책은 다음 세입자에게 양해를 구하여 실제 입주일인 5월 8일까지 전출을 미루는 것입니다. 전입지에서 본인이 세대주 지위를 유지해야 하는지 여부를 대출 은행 담당자에게 미리 꼭 확인하시고 9일간의 공백기 동안 주소지를 옮기더라도 무주택 요건이 깨지지 않도록 서류상 기록을 철저히 관리하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영유아를 키워야 하는 30대 부부라면 지도상 입지보다 유모차 이동이 수월한 평지 지형인지 지하철역과 마트까지의 동선에 위험 요소는 없는지 직접 걸으며 확인하는 것이 가장 중요합니다. 단지 내 지상으로 차가 다니지 않는 안전한 보행료가 확보되어 있는지 확인하고 아기가 자랐을때를 대비해 큰길을 건너지 않고 등교할 수 있는 초품아 단지를 우선적으로 고려해 보세요. 집 내부를 볼 때는 아기 호흡기 건강에 치명적인 결로와 곰팡이 흔적을 가구 뒤편까지 꼼꼼하게 살피고 이웃과의 인터뷰를 통해 실질적인 층간소음 정도를 반드시 파악해야 합니다. 마지막으로 퇴근 시간 이후인 밤에도 방문하여 단지 내 주차 공간이 여유로운지 확인해야 아기를 태우고 외출했다 들어올 때 겪을 스트레스를 미연에 방지할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.별도 계약서 없이 연장돼썩나 갱신권을 썼다면 해지 통보 후 3개월 뒤에 법적인 반환 의무가 생기며 그전이라도 집주인과 협의해서 나갈 수 있습니다. 조건을 변경해 새로 계약서를 썼다면 임차인이 임의로 해지할 권리가 없으므로 원칙적으로는 직접 다음 세입자를 구하고 중개보수를 부담해야 합니다. 발령이라는 피치 못할 사정을 집주인에게 즉시 알리고 보증금 반환 날짜를 조율하여 하루라도 빨리 다음 세입자를 구하기 위한 매물 내놓기를 시작해야 합니다. 법적으로는 합의시 다음 세입자가 들어오거나 해지 효력이 발생해야 돈을 받을 수 있으니 지금 바로 임대인에게 연락해서 원만한 협조를 구하는 것이 급선무입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동담보 4억 8천만원이 건물 전체 호실에 걸린 총액인지 확인하고 융자와 선순위 보증금 합계가 건물 전체 시세의 70~80% 이내인지 중개사에게 서면 자료를 요구하세요. 도시형생활주택은 시세파악이 어렵고 경매 시 후순위 세입자가 불리할 수 있으므로 반드시 허그 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 보증기관을 통해 직접 확인해야 합니다. 소유주가 아버지와 아들 공동명의이므로 계약 당일 두명 모두 참석하는 것이 원칙이며 한명이라도 불참 시 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고 보증금은 공동계좌나 대표 1인 계좌로 송금해야 합니다. 중개사에게 해당 호실에 할당된 실질 부채가 얼마인지와 혹시 모를 경매 시 내 보증금이 법적으로 보호받을 수 있는 최우선변제금 범위에 드는지를 명확하게 물어보고 답변을 들으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 연장 시 중개사가 새로운 매물을 찾거나 권리분석을 하는 수고가 거의 없으므로 통상적인 대필료 수준인 5~10만원 내외로 협의하는 것이 관례입니다. 현재 명시된 19만원은 증액된 보증금과 월세를 기준으로 법정 중개보수 상한율을 적용한 금액으로 보이나 이미 살고 있던 집의 재계약임을 고려하면 과한 측면이 있습니다. 집주인이 멀리 있어 전자계약을 진행하더라도 중개사가 시스템 등록 이상의 큰 역할을 하지 않는다면 기존 세입자 재계약이니 수수료를 조정해달라고 중개사에게 정중하게 요청해 보세요. 만약 협의가 되지 않는다면 중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 임대차신고 시스템의 전자계약 기능을 활용하거나 증액된 부분에 대해서만 계약서를 새로 작성하여 확정일자를 받으셔도 무방합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집값 8억 대비 융자금과 본인의 보증금 합계가 4.8억으로 집값의 60% 수준이라 수치상으로는 비교적 안전한 축에 속합니다. 본인보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액을 합산했을 때 전체 부채가 집값의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 부동산의 말만 믿기보다 HUG 등의 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환 특약을 넣으셔야 안전합니다. 융자금 3.3억이 실제 채무액인지 채권최고액인지 확인하고 계약 당일부터 잔금날까지 추가 대출을 받지 않는다는 조건을 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 신고는 임대인과 임차인 공동의 의무이며 계약이로부터 30일 이내에 신고하지 않을 경우 양측 모두에게 최대 100만우너의 과태료가 부과될 수 있습니다. 세입자가 계약서를 제출해 신고를 완료하고 귀하에게 접수 확인 문자가 왔다면 공동 신고로 인정되므로 집주인이 추가로 하실 일은 없습니다. 하지만 세입자가 신고를 누락할 상황에 대비해서 신고 여부를 반드시 확인하시고 기한내에 진행되지 않았다면 관할 주민센터나 온라인으로 직접 신고를 하셔야 합니다. 만약 일반 임대인이 아닌 등록 주택임대사업자이신 경우에는 이번 신고와는 별도로 렌트홈을 통해 임대차 계약 변경 신고를 추가로 하셔야 함을 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현행법상 임대인의 조세 체납 확인은 임차인의 권리일뿐 강제 사항은 아니므로 상호 합의하에 생락한다면 재계약 시 다시 제출할 의무는 없습니다. 하지만 첫계약 이후 임대인의 세금 체납이 새로 발생했을 수 있으므로 보증금 액수가 크거나 안전을 기하고 싶다면 최신 시점의 증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 일정 금액을 초과하는 경우 임대인의 동의 없이도 직접 미납 국세를 열람할 수 있으나 원만한 관계를 위해 임대인에게 직접 발급을 요청하는 편이 수월합니다. 즉 보증금이 적은 월세라면 생략하는 경우가 많지만 전세 사기나 경매 리스크를 방지하고 싶다면 재계약 시점에도 증명서를 확인하여 보증금 우선순위를 점검하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원칙적으로 직장명은 건강보험에 등록된 A를 적고 소재지는 실제 근무지인 B를 입력하는 것이 정석입니다. LH 행복주택은 실제 근무지의 지역을 기준으로 우선공급이나 거주지 요건을 판단하기 때문에 실근무지 주소가 중요합니다. 다만 서류 심사시에 제출할 재직증명서 상에 실제 근무지인 B의 주소가 반드시 명시되어 증빙이 가능해야 합니다. 본사의 근무 지역이 달라 당락에 결정적인 영향을 미친다면 신청 전 반드시 LH 콜센터를 통해 해당 공고의 세부 지침을 재확인 하시길 권장드립니다. 감사합니다.