답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민간임대사업자는 법적으로 임대보증금 보증보험에 의무 가입해야 합니다. 건설사가 돈을 못 돌려줘도 HUG 등에서 대신 받을 수 있어 일반 전세보다 안전합니다. 원칙은 퇴거일 즉시 반환이지만 대형 건설사가 아닌 다음 세입자가 들어와야 돈을 주는 관행이 있어 돈이 묶인다는 말이 나오는 것입니다. 만약 보험을 통해 받게 되면 서류 심사 등으로 수개월이 소요될 수 있습니다. 상담사의 말보다 계약서상에 확정분양가라는 단어와 금액이 명확하게 기재되어 있는지 확인하시고 명시되어 있다면 10년 후 시세가 올라도 그 가격에 살 수 있는 강력한 권리가 됩니다. 장점은 10년 동안 보증금이 묶이는게 걱정된다면 중간에 임차권 전매를 통해 프리미엄을 붙여 팔고 있습니다. 위치가 좋다면 지인들의 우려와 달리 훌륭한 제테크 수단이 될수 있습니다. 즉 보증보험 가입 여부와 확정분양가 명시만 계약서로 확인된다면 큰 리스크 없이 10년 거주권을 확보하는 셈입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.첫번째로 전세 세입자가 1순위이므로 은행에서 주담대를 해주지 않습니다. 보유 현금 1억 + 부족분 7천만원 신용대출로 충당해야 하며 DSR 규제로 인해 본인 소득에 따라 한도가 달라질 수 있으니 사전에 확인이 필수입니다. 두번째로 세입자가 나갈 때 주담대를 신청하고 보증금 3.8억원을 돌려줄 수 있습니다. 울산 기준 LTV 70% 적용 시 최대 3.85억원까지 가능하나 본인의 DSR이 최종 한도를 결정합니다. 자산 현금화시 주의사항은 1억 자산 중 5500만원은 계약 당일 즉시송금하도록 미리 현금화해 두어야 합니다. 취득세와 복비 등 약 1000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요합니다. 요약하자면 자금은 현금 1억 + 신용대출로 사고 나중에 세입자 나갈 때 주담대를 받아 신용대출을 끄거나 보증금을 돌려주면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부가 규제를 강화해도 실거주 1주택자에게는 보유세 감면과 양도세 비과세 혜택을 여전히 유지하고 있습니다. 세금 때문에 내 집 마련을 포기할 수준은 아닙니다. 2026년 하반기부터 다주택자 규제는 강화되나 무주택자가 생에 첫 집을 사는 경우 취득세 감면 등 지원책이 더 많습니다. 2026년 서울 및 수도권 입주 물량이 역대 최저치로 떨어지면서 집값이 하락하기보다는 전세가가 매물가를 밀어 올릴 가능성이 큽니다. 스트레스 DSR 3단계 대출 한도가 줄어들고 있어 사고 싶어도 대출이 안나와서 못사는 시기가 올 수 있다는 우려가 많습니다. 다른사람들은 집을 돈 주고 사는 것이 아니라 나의 쉼터라는 곳이므로 실거주 1채는 인플레이션 방어 수단으로 필수라는 찬성론과 고금리가 유지되고 있어 무리한 영끌은 위험하다고 청약이나 경매를 노린다는 반대파로 나뉘고 있습니다. 즉 7월 만기까지 집주인이 연락이 없다면 묵시적 갱신으로 거주 기간을 확보하여 시간을 버시고 그 사이 본인의 자금력을 점검해 보시고 감당 가능한 수준이라면 공급이 부족한 지역의 급매물을 노려보는 것이 평생 월세보다 자산 형성에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 이란과 이스라엘 미국간의 긴장이 전쟁 수준으로 고조되면서 국제 유가가 배럴당 100~110달러를 돌파했습니다. 특히 주요 원유 수송로인 호르무즈 해협 봉쇄 우려가 현실화되면서 공급 불안이 가격에 즉각 반영되었습니다. 원달러 환율이 1500원선에 육박하면서 원유를 수입해오는 비용 자체가 크게 늘어 국내 기름값을 더 밀어올리고 있습니다. 정부가 유류세 인하 조치를 4월말까지 연장하긴 했으나 과거보다 인하율이 낮아져 소비자가 체감하는 세금 부담은 이전보다 커진 상태입니다. 단기적으로 보았을때 서율 휘발유는 가격이 리터아 2000원 중반까지 치솟고 있습니다. 중동의 군사적 충돌이 해결 기미를 보이지 않는한 당분간은 현재의 높은 가격이 유지되거나 더 오를 가능성이 큽니다. 장기적으로는 이사태가 진정된 이후에야 하락세로 돌아설 것으로 보입니다 단기적으로는 내려가기 힘든 구조이므로 유류비 절감 카드를 활용하거나 알뜰주유소를 찾는 등의 방어적인 관리가 필요합니다. 차량 선택의 경우 경유 가격이 휘발유와 비슷해진데다 환경 규제와 관리비 부담이 커진 경유차는 비추천하며 고유가 시대에 가장 경제적인 대안인 하이브리드나 휘발류차를 선택하는 것이 장기적으로 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아닙니다. 부동산에서 편의상 또는 관례라는 이유로 한 달치 월세를 요구하는 경우가 있으나 이는 법정 수수료보다 과하게 책정된 경우가 많습니다. 임차인은 새로 들어올 임차인과 임대인 사이의 법정 중개보수만 지불하면 됩니다. 중개보수는 보증금에서 월세에 100을 곱하여 계산하여 보수 요율에 맞게 곱해주면 되고 네이버 복비 계산에서도 쉽게 구할 수 있습니다. 계산식으로 나온 금액보다 월세 한 달치가 더 크다면 법정 요율대로 계산한 금액만 주겠다고 협의하셔야 합니다. 법적으로 중개보수는 임대인이 내는게 맞지만 만기 전 퇴실은 임차인이 계약을 위반한 것이므로 임대인의 손해배상액 성격으로 임차인이 대신 내주는 관례입니다. 한 달 월세를 내라는 말은 법적 기준이 아닌 임대인의 요구일 뿐이니 반드시 네이버 부동산 계산기 등에 본인의 조건을 넣어보시고 그 금액만큼만 이체하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 대출 규제와 고금리 영향으로 강남 3구의 낙찰가율이 하락하고 일부 급매물이 나오며 일시적 조정기를 겪고 있습니다. 전문 대다수가 2026년 서울 집값 상승을 예견하고 있습니다. 특히 강남은 재건축 본격화와 삼성동 GBC 개발등 대체 불가능한 입지 조건 때문에 하방 경직성이 매우 강합니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저치를 기록할 전망입니다. 살집은 부족한데 수요는 여전해 가격이 크게 꺾이기 어려운 구조입니다. 지난 30년간 시중에 풀린 통화량이 급증했습니다. 90년대 가격은 자산 가치 상승보다 화폐 가치 하락이 반영된 결과라 과거 수준으로 회귀할 가능성은 희박합니다. 서울 핵심지는 신고가를 경신하는 반면에 외곽이나 지방은 보합, 하락하는 지독학 양극화가 2026년 부동산 시장의 최대 특징입니다. 현재의 하락은 폭락의 전조라기보다 고점에 따른 일시적 피로감일 확률이 높으며 강남은 여전히 가장 안전한 자산으로 평가받고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일산 직장에 분당이나 강도구 거주를 하시면 출퇴근 맥시멈 수준을 넘어서는 매우 힘든 경로입니다. 편도 시간 1시간 30분~2시간, 왕복 3~4시간 이상입니다. 서울을 가로지르거나 외곽순환도로를 타야 하는데 이구간은 출퇴근 시간 정체가 극심합니다. 특히 강변북로나 올림픽대로를 경유할 경우 지옥철 이상의 스트레스를 겪을 수 있습니다. 직장인 출퇴근 맥시멈 기준은 보통 편도 1시간 왕복 2시간을 한계치로 봅니다. 편도 1시간 30분을 넘어가면 수면 부족, 만성 피로, 개인 시간 부재로 삶의 질이 급격히 떨어집니다. 질문하신 경로는 이 건강 한계선을 매일 넘나드는 수준입니다. 그 뿐만 아니라 장거리 운전에 따른 기름값, 통행료, 차량 소모품비 지출이 월세 차액보다 커질 수도 있습니다. 하루의 1/6을 길에서 보내게 되는데 가급적이면 마포나 강서,은평 등 일산과 접근성이 좋은 중간 지역을 선택하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재 부산은 전체적인 회복기지만 수요가 상급지로만 쏠리는 양극화가 심화되었습니다. 인구 감소로 인해 어디든 오르는 시대는 끝났고 입지별 차별화가 뚜렷합니다. 과거처럼 10년마다 무조건 오르는 사이클은 힘을 잃었으며 이제는 이랒리와 교통 등 확실한 미래가치가 있는 곳만 선별적으로 반등합니다. 사상구는 공사비 상승으로 재개발 수익성이 예전만 못하지만 이미 확정되었다면 하방 경직성은 확보한 상태입니다. 사상구에는 사상~하단선 개통 (2027년 예정)과 서부산 행정복합타운 완공이라는 굵직한 호재가 몰려 있습니다. 이 시점에 서부산권 인프라가 재편되며 가격이 한차례 바능할 가능성이 큽니다. 즉 10년 전 가격이라 아까운 마음이 크시다면 주요 인프라가 완성되는 2027년을 매도 결정의 기점으로 삼으시는 것이 좋습니다. 그때도 반응이 없다면 자산 가치 상승 가능성이 낮다고 판단하고 상급지로의 갈아타기를 진지하게 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금이 같다면 월 5~10만원 차이가 가장 흔합니다. 역 앞 월세의 10~15% 정도 저렴하다면 한 블럭 뒤를 선택할 메리트가 충분합니다. 실제로 역 바로 앞은 편리하지만 생활 만족도는 한 블럭 뒤가 높을 때도 많습니다. 역 바로 앞 오피스텔은 심야 시간 버스 소음, 행인들의 소음, 상가 음악 소리에 노출 되기 쉽지만 한 블럭만 뒤로 가도 훨씬 조용합니다. 역 앞은 건물이 오래된 경우가 많지만 한 블럭 뒤에는 신축 오피스텔이 더 좋은 컨디션과 넓은 평수로 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 고려해야할 단점은 단순히 거리만 볼게 아니라 경사와 신호등을 보셔야 합니다. 한블럭 차이라도 큰 대로면 신호등을 건너야 하거나 가파른 언덕이라면 체감 거리는 2~3배로 늘어납니다. 퇴근길이 어둡거나 유흥가를 지나야 하는 동선이라면 월세 5만원을 더 내더라도 역 앞이 나을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 낙후된 지역의 도로 상하수도 등 기반시설까지 통째로 바꾸는 공공적 성격이 강하면 재건축은 기반시설은 양호하나 노후한 아파트 단지만 새로 짓는 민간 사업 성격이 짙습니다. 보통 재개발이 더 오래 걸립니다. 재개발은 토지주, 상가 세입자 등 이해관계자가 복잡하여 보상 협의에 긴 시간이 소요되며 기반시설 설계까지 포함하기 때문에 평균적으로 재개발은 15~20년, 재건출 10~15년 정도 소요됩니다. 시공능력은 삼성물산 (래미안)이 부동의 1위이며 현대건설, 대우건설 순으로 뒤를 잇습니다. 브랜드 인기는 현대건설(힐스테이트) 이 평판 1위를 기록중이며 푸르지오, 자이, 래미안이 최상위권에 포진해 있습니다. 즉 사업 규모가 큰 재개발이 기간이 더 길며 현재 기술력은 래미안, 인지도는 힐스테이트가 가장 높습니다. 감사합니다.