경제
융자금 있는 전세집 문의드립니당!!
집값 8억인집에 반전세 1.5억 집을 들어가려고 합니다
그런데 융자금 3.3억이 잡혀있는 집이더라구요
부동산에서는 집값이 높아 괜찮다는데
계약해도 괜찮을까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전셋집으로 근저당 등 선순위 권리가 없는 주택이 좋을 수 있지만 현실적으로 근저당이 설정되지 않은 집을 찾기가 쉽지 않을 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직한데, 사례의 경우는 60%이므로 다른 권리관계가 설정되지 않았다면 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.
전세사기에 노출되는 것을 방지하려면 이밖에도 등기부등본을 통해 소유자와 계약자가 일치하는지를 확인해보시고, 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인해야하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보시는 것이 좋고 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 무엇보다 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 선순위 근저당권이 있을 경우 만일에 경매로 넘어가게 되면 시세 대비 대략 70% 에서 낙찰이 되게 되면 그 가격에 서 선순위 배당을 하고 남는 돈에서 다음 후순위 형식으로 배당을 받게 됩니다.
위의 경우 시세 8억일 경우 보수적으로 70% 선에서 낙찰이 된다면 5억6000만원 선순위 3억3000만원 빼고 나면
2억3000만원 정도 남습니다. 계약 보증금 까지는 여유가 있습니다. 다만 경매로 넘어가게 되면 보증금 회수에 기일이 많이 걸릴 수 있습니다. 다만 보증보험 가입이 가능할 경우 보증보험을 가입을 하시는 것도 방법이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집값: 8억
대출(융자): 3.3억
보증금: 1.5억
합계: 4.8억
집값 대비 약 60% 수준
이 수치만 보면 수치상으로는 안전한 편에 가까운 중간 수준입니다
일반적으로 70~80% 넘으면 위험하다고 봅니다
60% 이하면 비교적 안정
그래서 중개사가 괜찮다고 한 겁니다
전세보증보험 가입 가능하면 계약 해도 됩니다
보증보험 안 되면 다시 고민해 보시기 바랍니다
집값 8억인집에 반전세 1.5억 집을 들어가려고 합니다
그런데 융자금 3.3억이 잡혀있는 집이더라구요
부동산에서는 집값이 높아 괜찮다는데
계약해도 괜찮을까요?
==> 현재 상황에서 보증금 보호에 문제가 없는지 확인이 우선입니다. 이러한 경우 아래와 같은 방법으로 확인해 보시기 바랍니다.
"주택 실거래가격 *70% > 선순위 근저당 + 보증금의 합계"를 고려하시여 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중요한건 집값이 8억이 맞냐는 것입니다.
부동산에서 10억이라면 10억이 되고 20억이라 하면 20억이 될까요?
왜 8억이 맞는지를 검증하셔야 합니다.
나중에 사고나면
부동산은 발뺌을 할겁니다.
그러니 본인이 직접
집값을 여러가지 방법으로 검증을 하셔야합니다.
그런다음
적정하다고 확신이들면
융자나 보증금이 안전하다 생각하시면
계약을 진행하시면 됩니다.
이것저것 귀찮다면
주택도시보증공사에 보증보험 가입이 되는지 그 부동산에 물어보시고
본인도 hug에 문의해보세요
보증보험된다면 나중에 사고나도 받을수 있으니 안심하셔도 되겠죠?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보통 전세 시장에서는 융자금 + 내 보증금 합계가 집값의 70%를 넘지 않아야 안전하다고 봅니다.
따라서 안전한 축에 속하는 것 맞지만 100% 안전한 매물은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
집값 8억 대비 융자금과 본인의 보증금 합계가 4.8억으로 집값의 60% 수준이라 수치상으로는 비교적 안전한 축에 속합니다. 본인보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액을 합산했을 때 전체 부채가 집값의 70~80%를 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 부동산의 말만 믿기보다 HUG 등의 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환 특약을 넣으셔야 안전합니다. 융자금 3.3억이 실제 채무액인지 채권최고액인지 확인하고 계약 당일부터 잔금날까지 추가 대출을 받지 않는다는 조건을 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
겉으로 보기에는 집값이 높아서 아직은 보증금에 대한 여유가 있어 보이기는 하나 실제 내가 몇 번째 순위가 될건지도 추가로 따져보셔야 합니다. 만약 은행 근정당을 제외하고 선순위 채권자들이 있다라고 한다면 내가 돌려받을 수 있는 금액이 없을 수도 있기 때문에 선순위 채권 금액을 한번 더 체크를 해보셔야 합니다. 그리고 만약 경매로 팔렸을 때 집 값을 시세 대비 100% 받을 수 있을 거라는 확신이 없기 때문에 어느 정도 낮게 책정해서 감안을 해두시는 것도 필요 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택가격이 8억이고 선순위 융자금 3,3억과 질문자님 보증금 1.5억을 더하면 4.8억으로 주택가격 대비 60%이내로 보이기에 금액적인 부분에서는 위험도가 높다는 보기 어려우나, 후순위 임차권의 경우 경매후 임차권이 소멸되기 때뮨에 권리상 리스크는 어쩔수 없이 발생할수 있습니다. 일단 경매가 진행되어도 배당을 통해 보증금 회수에는 문제가 없는 수준으로 보이긴 하나, 이는 예상치일뿐 주택가격 역시도 경매낙찰금액이 아니기에 단순계산상 안전하다고는 하나, 100%라고는 하기 어렵다고 이해를 하시면 될듯 보입니다.