답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시골은 도시와 달리 마을 공동체 의식이 강해 마을 행사 참여나 기부금 권유 등이 있을 수 있으니 서서히 다가가는 것이 좋습니다. 담장이나 진입로가 사유지를 침범하고 있는 경우가 많으므로 집을 사실 때 반드시 지적측랴을 확인해서 분쟁 소지를 없애야 합니다. 은퇴 후에는 건강 관리가 중요하므로 응급실이나 대형 병원까지의 이동시간을 반드시 체크해야 합니다. 마당 잡초 제거, 겨울철 추위와 난방비, 벌레 문제 등 아파트와는 비교할 수 없을 정도의 노동력이 필요하다는 점을 각오하셔야 합니다. 농지법이나 토지거래허가우겨 여부를 확인하여 취득에 문제가 없는지 살피시고 서울 등 도시 주택을 보유한 상태에서 시골 집을 구매 할 경우 양도세 비과세 요건이 복잡해질 수 있으니 세무 전문가의 상담이 필수입니다. 무턱대고 집을 먼저 사기보다는 농촌에서 살아보기 프로그램이나 전세로 6개월에서 1년 정도 미리 살아보며 본인과 배우자분에게 정말 시골 생활이 맞는지 확인해 보는 방법도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2024년 8월부터 1년 계약을 맺으셨으므로 원칙적으로 계약 종료일은 2025년 8월까지입니다. 임차인의 개인 사정으로 계약 기간을 채우지 못하고 나갈 경우 새로운 세입자가 들어와 잔금을 치를 때까지 기존 세입자가 월세를 부담하는 것이 일반적인 법례이자 관습입니다. 3월말에 이사를 나가더라도 다음 세입자가 5월 초에 입주한다면 그사이 발생하는 약 한 달간의 공백기 월세는 귀하가 부담해야 합니다. 1월초에 미리 통보하셨더라도 이는 묵시적 갱신 상태가 아닌 본 계약 기간 중이므로 통보만으로 계약이 즉시 해지되지는 않습니다. 현실적인 대안방법으로 부동산과 임대인에게 3월말이나 4월 초에 바로 입주 가능한 다른 세입자를 우선적으로 매칭해달라고 강력하게 요청해보시고 대개 보증금은 다음 세입자가 들어오는 5월 초에 돌려받을 가능성이 크므로 이사 갈 집의 잔금 일정을 이 시점에 맞춰야 하는지도 확인을 하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.석유는 단순히 연료로만 쓰이는 것이 아니라 플라스틱, 비닐, 섬유, 화장품, 비료 등 우리가 사용하는 수많은 공산품의 핵심 원료입니다. 원료값이 오르면 공장에서 제품을 만들때 드는 비용이 비싸지고 결국 기업은 손해를 보지 않기 위해서 판매 가격을 올리게 됩니다. 우리가 먹는 채소, 과일부터 택배 물건까지 모든 상품은 트럭, 배, 비행기로 이동이 되어 운송비 부담이 커지고 기름값이 올라 주유비가 비싸지면 물건을 옮기는 운송비가 늘어나고 이 비용이 고스란히 소비자가 사는 최종 물건값에 포함됩니다. 발전소를 돌리거나 난방을 할 때 원유나 가스를 사용하므로 국제 유가가 오르면 전기요금이나 도시가스 요금 인상 압박이 커집니다. 식당에서는 식재료 운송비와 조리 시 드는 에너지 비용이 오르기 때문에 음식 가격을 올리게 되는 연쇄 반응이 일어나게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공유 창고로 도심 내 빌딩 지하 등에 개인 창고를 대여하는 방식입니다. 24시간 항온, 항습 관리가 잘 되어 있어서 곰팡이 걱정이 없고 보안이 철저합니다. 원하는 크기를 선택할 수도 있습니다. 원룸 보증금이 부담스럽고 짐을 수시로 넣었다 빼야 하는 경우에 가장 적합하며 업체로는 다락, 알파박스, 박스풀등이 있습니다. 두번째로 컨데이너 보관 창고인데 도시 외곽 부지에 컨테이너를 쌓아두고 보관하는 전통적인 방법입니다. 공간 대비 임대료가 가장 저렴하며 짐이 아주 많거나 가구, 가전 등 부피가 큰 짐을 장기가 보관할때 압도적으로 유리합니다. 수시로 찾을 필요가 업는 짐을 수개월 이상 장기보관할 때 원룸 임대보다 훨씬 저렴합니다. 다만 야외 컨테이너 특성상 온도 변화가 심하므로 습기에 약한 의류나 정밀 기계는 포장에 주의해야 합니다. 마지막으로 방문형 보관 서비스는 업체가 집 앞까지 와서 짐을 수거해 전용 창고에 넣어둡니다. 직접 짐을 옮길 필요가 없어 편리하고 박스 단위나 소형 가구 단위로 비용을 책정합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소유권 이전 전이라 매수자 명의로는 허가가 안 나기 때문에 잔금 후 즉시 착공하려는 매수자의 시간 단축으로 인한 명의 대여 같습니다. 주택이 상가로 용도변경되면 1주택자 비과세 혜택을 못 받을 수 있어 세금 폭탄 위험이 있으며 잔금 미납 시 내 명의로 된 허가권을 취소하는 절차가 매우 복잡할 수도 있습니다. 잔금 전 실제 철거는 절대 불가함을 명확히 하시고 모든 행정 책임과 세금 증액 분은 매수자가 부담하는 확약서를 반드시 받아두어야 안전합니다. 이미 도장을 찍어주셨다면 중도금이 기한 내에 정확하게 입금되는지 반드시 확인하고 입금 전에는 추가 서류를 절대 넘겨주지 마세요. 비과세 대상자라면 지금 즉시 세무사에게 용도변경 후 매도 시 양도세를 확인해보시는 것이 가장 급선무로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상생임대인 요건을 모두 충족할 경우 양도소득세 비과세 판정 시 필요한 2년 거주 요건을 100% 채운 것으로 인정 받습니다. 즉 실제로 입주해서 살지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택자에게 주어지는 최대 80% 장기보유별공제 적용시에도 실거주 2년 요건을 충족한 것으로 간주하여 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 3년간 유지 중인 계약이 귀하가 주택을 취득한 후 체결한 직전 임대차계약이어야 합니다. 전 주인 승계 계약은 인정이 안되고 이 계약이 최소 1년 6개월 이상 유지된 상태여야 합니다. 곧 진행할 계약갱신 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 올려야 하며 새로 체결하는 상생계약을 최소 2년 이상 임대를 계속해야 혜택이 최종 확정됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고 전에는 법적으로 타인이므로 4000만원을 받는 순간 증여세 대상이 됩니다. 자금조달계획서에는 사인 간 차입금으로 기재하고 반드시 차용증을 작성해 두어야 빌린돈으로 인정받아 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 차용증 작성 후 우체국 내용증명을 보내거나 공증을 받아 작성 시점을 명확하게 증빙하는 것이 안전합니다 2주 뒤 혼인신고를 하면 부부간 증여공제 10년간 6억원이 적용됩니다. 이때 과거 차용금을 증여로 전환한다는 약정을 하거나 채무를 면제받는 방식으로 자금 출처를 깔끔하게 소명받을 수 있습니다. 만약 그 자금이 여자친구 부모님께 받은 돈이라면 혼인 증여재산 공제 1억원과 기본 공제 5천만원을 합쳐서 1.5억원까지 세금 없이 증여받을 수 있으니 잔금 시점에 혜택을 잘 활용하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 공매 절차에서 단순 거주자나 임차인에게 법적 우선매수권은 없습니다. 하지만 낙찰자가 잔금을 포기하고 수의계약으로 전환될 때 귀하꼐서 선착순으로 먼저 계약금을 입금하면 매수가 가능합니다. 낙찰자가 잔금을 치르지 않았다면 아직 집주인이 아닙니다. 따라서 현재 보내온 내용증명이나 강제집행 예고는 법적으로 어떠한 효력도 없으며 당장 나갈 이유도 전혀 없습니다. 낙찰자가 잔금을 완납하더라도 공매는 인도명령 제도가 없기 때문에 명도소송을 거쳐야 합니다. 판결까지도 보통 6개월~1년이 소요되므로 충분히 시간을 벌 수 있습니다. 실무적인 조언으로 공매 담당자인 자산관리공사 등에게 낙찰자의 잔금 납부 기한을 확인하시고 낙찰자가 유치권 때문에 잔금을 포기하는 즉시 수의계약 신청을 하시는 것이 집을 되찾을 유일한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가 심사관은 신청인 현재 어디에 어떤 조건으로 거주하는지 꼼꼼하게 확인합니다. 건축물대장상 위반이 가득한 곳에 전입하면 정상적인 거주가 아닌 허가용 위장전입으로 의심받아 불허가 처분을 받을 가능성이 높습니다. 용도가 대피소인 지하층은 주민등록법상 전입신고가 수리되더라도 허가 심사 시 정상적인 주거시설로 인정되지 않습니다. 이경우 무주택 세대주로서의 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 간주될 수 있습니다. 3가루르 5가루로 쪼갠 경우 내가 계약한 호수가 대장상 존재하지 않는 번호일 확률도 있습니다. 이는 임대차계약서의 공신력을 떨어트려 자금조달계획서 및 증빙서류 심사에서 탈락 요인이 됩니다. 만약 위반건축물에 거주하다가 전세금 반환 문제가 생기거나 토지거래허가가 거부되면 전체 자금 계획이 무너질 수 있으니 가급적이면 건축물대장상 깨끗하고 정상적인 다가구를 선택하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼인신고 전이라면 금융기관은 두 분을 별개로 봅니다. 따라서 남자분 단독 명의로 대출을 진행할 경우 여자분의 소득을 합산하여 DSR을 계산하는 것은 불가능합니다. 6억원 한도를 위해 결혼예정자 자격으로 합산 대출을 신청하며 여자분도 무주택자여야 생애최초 혜택을 유지할 수 있습니다. 여자분이 유주택 이력이 있다면 합산 시 혜택이 사라져 대출 한도가 오히려 줄어들 수 있습니다. 회사 융자가 사내 기금 대출이면 DSR에 포함되지 않아 유리하지만 은행 협약 대출이면 DSR에 반영되어 주담대 한도를 깎아먹습니다. 금액이 가장 큰 주담대를 먼저 신청하여 승인받은 직후 혹은 실행 당일에 회사 융자를 진행하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 단 은행 담당자에게 사전에 공유하여 실행 직전 신용정보 조회로 인한 대출 거절 리스크를 방지해야 합니다. 감사합니다.