답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 지방은 대부분 비규제지역이므로 다주택자라도 양도세 중과인 세금 폭탄 없이 일반 세율이 적용됩니다. 다만 지방이라도 규제지역이라면 양도세 중과가 맞습니다. 2026년 5월 예정된 중과 유예 종료는 강남 3구 등 조정대상지역에만 해당하므로 지방 주택 소유자는 크게 불안해하실 필요는 없습니다. 세금 때문에 급하게 팔기보다 지역 시세와 보유세 부담을 고려해 결정하셔도 됩니다. 15년 이상 보유시 장기보유특별공제로 최대 30%도 정상 적용이 됩니다. 주의해야할 정책으로 인구감소지역 등 특정 요건을 갖춘 지방 주택은 양도세나 종부세 계산 시 주택수에서 제외해 주는 혜택이 강화되었지만 2026년 부터는 고가 주택 (기준시가 12억 초과)을 소유한 2주택자도 전세 보증금에 대한 간주임대료 소득세가 과세될 수 있으니 이부분은 체크할 필요가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 당일 직전에 등기부등본을 발급 받아서 갑구 (소유자) 와 을구 (대출 현황)을 확인하고 실제 집주인의 신분증과 대조해야 합니다. 모든 거래 금액은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 입금하여 배달 사고를 방지하세요. 전세 거래 시 안정장치로 [전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다] 라는 내용을 계약서에 꼭 명시하세요. 이사 당일 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 보증금에 대한 우선순위를 확보해야 해요 그리고 낮 시간에 방문하여 누수나 결로, 수압 등 눈에 잘 띄지 않는 하자를 꼼꼼하게 살피고 필요시 사진이나 영상을 찍어두세요. 계약 시점부터 잔금 및 등기 이전 시까지 추가적인 대출등 권리관계를 설정하지 않는다는 약정을 넣는 것이 안전합니다. 처음이라 어려우시다면 이 집 보증보험 가입이 가능한지와 등기부상 주인 계좌로 입금만 제대로 하셔도 큰 실수는 막을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부 갑구의 거래가액은 현 소유자가 과거에 집을 살 때 신고한 실제 거래가가 맞습니다. 중개사가 말한 내용은 아마 거래가액 7000만원은 현재 주인이 수년 전 이집을 살 때 지불한 과거의 실거래가일 것입니다. 중개사의 1.2억은 이집의 현재 시장 시세를 말합니다. 7천만원에 샀던 집값이 올라서 지금은 1.2억원 정도 한다는 뜻입니다. 근저당권 6600만원은 보통 대출 원금의 120%를 설정하므로 실제 빌린 돈은 약 5500만원정도입니다. 중개사가 과거 거래가 7000만원을 기준으로 보면 대출이 너무 많아 보이지만 현재 시세 1.2억원으로 보면 대출 비율이 적정하다는 점을 강조한 것입니다. 즉 등기부 금액은 과거 가역이고 중개사의 금액은 현재 가격을 의미합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3기 신도시중 압도적인 규모를 자랑하는 곳은 남양주 왕숙입니다. 왕숙 1지구와 2지구를 합치면 웬만한 중소도시 이상의 규모를 갖추게 됩니다. 워낙 부지가 넓어 주거뿐만 아니라 대규모 자족용지를 함께 조성하며 GTX-B 노선과 9호선 연장이 지나는 핵심 거점으로 개발 중입니다. 전문가와 실수요자들 사이에서 입지적 선호도가 가장 높은 곳은 보통 하남 교산입니다. 서울 송파구, 강도구와 바로 맞닿아 있어서 강남권 접근성이 가장 뛰어나며 지하철 3호선 연장이 예정되어 있어 강남권 직주근접을 원하는 수요자들에게 최고 인기 지역입니다. 다음으로 고양 창릉도 서울 은평구, 마포구와 매우 가까우면 서울 경계에서 불과 0.7km 거리입니다 교통 GTX-A 노선이 예정되어 있어서 개통 시 서울역과 삼성역까지 10~20분 내외로 도착할 수 있는 파괴력을 가지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무인 운영이 가능해 인건비 부담이 거의 없으며 손님들도 비대면을 선호하고 소액 결제라 불황에도 꾸준히 유입됩니다. 다만 소위 박리다매 구조입니다. 객단가가 낮아 회전율이 핵심이며 시설 노후화가 빨라서 3~4년 주기로 인테리어나 기기 업그레이드 비용이 크게 들어갑니다. 고정비는 임대료 150~300만원으로 상권에 따라 천차만별이며 전기세 50~80만원, 관리비 30~50만원, 저작권료 약 20만원, 기타 씨씨티비, 캡스 등 10~15만원에 소모품 5~10만원 정도 잡으면 총 고정비는 약 240~450만원 수준입니다. 코노는 목적을 갖고 가기보다 눈에 띄어서 가는 경우가 많으니 학원가나 유흥가 초입이 아니면 매출 올리기가 정말 어렵습니다. 기계 20대와 모니터, 에어컨이 종일 돌아가기 때문에 누진세 적용 여부도 반드시 확인하세요. 고정지출중 임대료와 전기세 비중이 가장 크니 매출액의 약 40~50%가 고정비로 나간다고 계산했을 때 남는 수익이 본인의 목표치와 맞는지 냉정하게 따져보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 정부가 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 건축 규제를 대폭 완화해준 주택입니다. 일반 아파트가 반드시 갖춰야 하는 놀이터, 경로당, 조경 시설 등의 의무가 없으며 주차장 완화가 그중 가장 큰 이유중 하나인데 아파트는 세대당 1대 이상의 주차 공간이 필요하지만 도시형 생활주택은 전용면적에 따라서 0.5~0.6대 수준만 확보해도 됩니다. 땅값을 크게 아낄 수 있어 분양가가 낮아집니다. 대단지 아파트를 지을 수 없는 좁은 자투리 땅이나 상업지역에 한 동짜리 건물로 높게 짖는 경우가 많으며 토지 매입비는 낮추고 세대수는 밀도 있게 채워 넣기 때문에 개별 세대의 가격이 낮게 책정이 됩니다. 그래서 도시형 생활주택이 싼 이유는 주차장과 편의시설을 포기하는 대신 좁은 땅에 밀집해서 지을 수 있도록 허가해 준 주택이기 때문이며 주의할점은 2026년 현재 공시사격 1억원 이하 주택은 취득세 중과 배제 등 세제 혜택이 있지만 추후 매도가 어렵거나 관리비가 면적 대비 높을 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.거래가액인 실거래가가 아니라 기준시가인 공시가격입니다. 흔히 말하는 빌라나 오피스텔을 사서 등록하는 경우 수도권은 공시가격 4억원 이하여야 종부세 합산배제나 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있으며 건설형 단기임대인 경우 본인이 직접 지어서 임대하는 경우에는 공시가격 6억원 이하가 기준입니다. 6년 단기임대 등록 시 받을 수 있는 핵심 요건으로 임대차계약 시 임대료 인상률을 5% 이내로 준수해야 하며 6년 이상 계속하여 임대해야 합니다. 또한 아파트를 제외한 비아파트 (다세대, 다가구, 오피스텔, 도시형 생활주택 등)만 가능합니다. 질문하신 6억원(또는 매입형의 경우 4억원) 기준은 공시가격(기준시가) 이며 계약서상의 실거래가와는 무관합니다. 따라서 취득 당시 실거래가가 6억원을 넘더라도 임대개시 시점의 공시가격이 기준 금액 이하라면 세제 혜택을 받을 수 있어요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정책 시행 전임에도 불구하고 강력한 규제 예고로 인해 매수심리가 급격히 위축되었습니다. 서울 전체적으로 상승 폭이 둔화되거나 일부 지역에서는 급매물 위주로 거래되며 보합 또는 소폭 하락하는 추세를 보입니다. 부동산 시장은 심리에 민감하여 실제 시행 전이라도 예고만으로 가격에 반영되는 경향이 있습니다. 다주택자 세부담 증가와 대출 규제가 예고되자 추가 매수보다는 일단 지켜보자는 심리가 확산되며 매가 상승세가 꺾인 상태입니다. 시행 전임에도 불구하고 지금 사면 손해라는 인식이 퍼지면서 거래량이 급감하며 다주택자 규제 때문에 외곽 지역은 가격이 빠지는 반면 강남권 등 상급지는 똘똘한 한 채 선호 현상으로 가격이 버티는 양극화가 심해지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지이용계획확인원을 통해서 건폐율, 용적률, 건축 허가 가능 여부를 최우선으로 확인하세요 낮뿐만 아니라 밤에 치안이나 가로등과 비오는날 배수 상태에 현장을 방문하여 땅의 단점을 파악해야 합니다. 인근 부동산 3곳 이상을 방문해서 해당 토지의 도로 지분 문제나 이웃 민원 소지가 없는지도 확인하세요 인테리어의 성능 기준은 겉모습 보다 단열, 방수, 기밀 성능을 최우선으로 잡고 창호와 단열재 사앙부터 확정하세요. 유지보수가 어려운 자재보다는 10년 이상 사용해도 질리지 않고 청소가 용이한 표준화된 자재를 선택하는 것이 실리적입니다. 가구 배치와 콘센트 위치는 반드시 설계 단계에서 확정하여 시공 중 변경으로 인한 추가 비용을 방지하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수원은 수원페이를 사용하며 충전식 선불카드형 입니다. 충전시 6~10% 인센티브를 줍니다. 10만원 충전시 11만원 충전이되는 형식입니다. 주소지가 수원시가 아니더라도 만 14세 이상이라면 누구나 발급받아서 수원시 내 가맹점에서 사용이 가능합니다. 가입 및 충전 방법은 스마트폰에서 경기지역화페 앱을 내려받아서 앱 내에 시군 선택을 수원시로 지정하고 카드를 신청하면 우편으로 무료 배송이 됩니다. 카드를 받은 후 앱에 등록하고 본인 명의 계좌를 연결합니다. 원하는 금액을 충전하면 즉시 인세티브가 합산되어서 충전이 됩니다. 사용처는 수원시 내 전통시장 및 연 매출 10억원 이하의 소상공인 업체에서 사용이 가능하지만 백화점, 대형마트, 유흥업고, 연 매출 10억원 초과 사업장에서는 사용이 불가능합니다. 감사합니다.